上海前滩高端公寓成功转让，国有资产盘活新阶段

7月4日，陆家嘴集团旗下高端公寓前滩雍萃46在 上海联合产权交易所挂牌 ， 8月18日，上海联合产权交易所宣布 前滩雍萃46转让成功，历时45天长租公寓行业又一宗高端公寓完成资产转让。

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前滩顶级地段全自持公寓被摆上货架

7月4日，上海鸿霈置业有限公司100%股权及转让方标的4.89亿债权被挂牌出让，而鸿霈置业的核心资产就是前滩雍萃46公寓，这个前滩顶级地段的高端公寓被摆上货架，引起业内广泛关注，除了地段看点外，该项目还有3个特殊性：1、“股+债”打包出让不是长租公寓大宗交易的普遍形式，市场化大宗买卖多以整体股权出让或资产出售为主，这个结构在资产证券化、REITs退出等重资产项目中较为常见，可见项目未来的发展方向；2、这个项目是全国首个要求建成后全自持的项目，项目交易情况将为未来R4用地退出有很强的借鉴意义；3、该项目持续亏损，出让成功会对国有资产盘活具有很强的借鉴意义。

▲图片来源：上海联合产权交易所

具体来看，上海鸿霈置业有限公司是陆家嘴集团为了拿地而成立，由陆家嘴集团旗下上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司完全控股。2014年12月上海鸿霈置业有限公司以5.61亿元底价竞得前滩46-01商住办地块，对应楼面价约15929元/平方米。

历时11年，上海鸿霈置业有限公司挂牌出让，项目交易结构设计巧妙，转让价格9.45亿元，其中股权转让价4.56亿元，债权金额4.89亿元。而上海鸿霈置业有限公司交易前的资产总额为8.6亿元，负债总额5.2亿元，净资产为3.4亿元。从债权来看，由于国有资产债权的保全，债权损益并不大，但股权作价则设计精妙。

数据来源：上海联合产权交易所、同策研究院整理

注：资产减值率=股权转让价/注册资本-1、净资产溢价率=股权转让价/净资产-1

一方面，相比注册资本5.61亿元有18.72%的减值，资产减值主要由于底层资产的持续亏损。前滩雍萃46公寓2017年封顶，2019年入市运营，入市6年以来，一直处于亏损状态，进入2025年亏损总额大幅下滑，但盈利能力也在下滑，可见项目情况并不乐观。

数据来源：上海联合产权交易所、同策研究院整理

另一方面，相比净资产3.4亿元又有34.12%的溢价，这个溢价部分则是转让方对项目地段价值的信心。按照9.45亿元转让价计算，对应的楼面价约26832元/平米，溢价率68%，仍仅是周边地块楼面价的40%，项目转让更多考验的是市场对于前滩地段价值的认可度能否补溢其亏损。

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全国首个要求全自持项目，前滩九宫格首个租赁公寓项目

从前滩雍萃46的历史背景来看，前滩46-01商住办地块在前滩九宫格开发中具有特殊的历史地位，定向为世博会地区以及黄浦江两岸的配套功能区域服务。它是上海及全国首个要求建成后全部自持的土地挂牌项目，也是陆家嘴集团进军前滩九宫格内首个租赁公寓项目，承载着前滩区域租赁住宅标杆的使命。

前滩雍萃46采用围合式布局，独立庭院，共184户，分为85㎡、96㎡两居室，少量240㎡四房户型。项目月租金为10920-39000元/月，由于没有披露项目的入住率，从营收来看，平均月租金为1.8万元/月/套，资本化率在4%左右，这个水平在行业中并不高。

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前滩雍萃46出让的原因猜想

1、前滩板块高端公寓集中度过高，项目运营难度大

“陆家嘴乐居”公寓目前在营19个租赁社区及三大核心产品系，从项目分布来看，前滩是重点开发的一个大型租赁公寓组团，九宫格内在营的项目有7个，其中5个都是中高端的“臻境”与“雍萃”系，专门为板块内金融精英服务，这也造成前滩板块中高端公寓扎堆。

数据来源：LHOME陆家嘴乐居小程序

从价格来看，除了大户型外，两房户型价格梯度没有拉开，万元预算几乎每个项目都可以选择。因此，前滩雍萃46虽位处顶级地段，但是宏观层面有金融人士消费降级、外资撤离等因素，板块内还面临同类型同品质公寓扎堆、价格梯度小、产品同质化等问题，导致陆家嘴集团内部形成自我竞争，互相分流，运营难度大。

2、陆家嘴集团出清低效资产，缓解资金压力

“陆家嘴乐居”已在上海布局9100余套租赁房源，管理面积约80万平方米，覆盖前滩、张江、陆家嘴、御桥四大板块。但从2024年3月陆家嘴集团发布的“大朋友圈”战略来看，办公楼业务是陆家嘴集团的租赁业务主体，长租公寓业务主要融入以写字楼为重心的生态圈之中，2025年一季度陆家嘴办公管理的物业体量479万平方米，是长租公寓体量的近6倍，未来长租公寓的边界还要扩张，这也将更加考验陆家嘴集团的资金实力。前滩46-01地块转让实际上可以看作是陆家嘴集团出清低效资产的常规手段，并且这不是陆家嘴集团第一次处置过亏损资产，去年12月，陆家嘴集团就挂牌转让了持续亏损的上海企耀投资。

最后，从前滩雍翠46的竞买方来看，据知情人士透露竞买人是上海国资背景的基金，意在盘活资产，未来基金退出渠道会考虑多种可能性，包括REITs在内。这也符合“股+债”交易结构的设置，也标志着上海国有公寓资产盘活进入新阶段。

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