低至14940元/㎡，奥体网红二手房，房价能不能跌？

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小助手V：fangsanmei2020，买房提问，装修咨询联系！

一大早，朋友发来这样一张截图，直呼他的天塌了……

（华润、绿城低价成交房源）

我看完，回了几个字，天好着，今天高温37°，35岁的人了，咋咋呼呼的毛病，还改不掉。

我的印象中，华润未来城市确实是他的白月光，倒不是多么喜欢这个房子，几年前陪他收了房后，也没见装修入住，单纯就是馋人家身子，只关注房价上涨。

我看了未来城市dk5当年的备案价，2020年6月左右，均价12121.91元/㎡。如今2025年8月，以最低一套单价14940元/㎡成交算，叠加贷款，利息，中介费等成本，至少是不亏，没赔的。

单就这一点，已经比90%买房的人，要幸运多了，下行市场，大家普跌，你比别人更抗跌，这就是奥体的优势。

并且奥体很大，二手房小区众多，也不是一招鲜吃编天，还有不少房价很稳定，如下图：

（中粮、绿城二手成交价）

所以，早些年买奥体的，并不需要担心，尤其是低价购入，且有自住上学的需求，安心感受新区点滴变化，见证奥体发展的每一天。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

纠结的，很多是不住的，陷在卖与不卖之间，怕踩踏，怕再跌，怕四代住宅的错位竞争。

那么问题来了，身为奥体的网红二手房，能不能跌？

普跌行情

关于二手房的下跌行情，是有官方数据的，6月份国家统计局公布的70个大中城市房价监测显示，除西宁环比上涨外，剩余69城继续下跌。

其中，西安二手房连跌近20个月，当月二手房网签量虽然达到9147套，但确实是降价换成交的结果。

（全国房价回撤幅度，来源：格隆汇）

但是，虽然跌，众多城市里，西安依旧是抗跌的存在，根据格隆汇统计的6月各个城市房价回撤幅度，相比2021年6月的房价高峰15754元/㎡，2025年6月的11754元/㎡，西安回撤幅度25.39%，位列抗跌榜第九。

况且止跌回稳的号召已经喊了许久，房价跌是当下的现状，也是共识，西安也不能幸免，别人大跌，西安小跌，已经不容易。

更多人感官上的房价下跌，起初来源于万人摇小区的二手房破发。

2024年统计的西安13个万人摇小区二手房成交情况里，只有保利天悦、中海曲江大城、万科翡翠国际、金地玖峯汇等，凭借低入手价格，主城地段，收获结果。

（西安17次万人摇小区统计）

2024年过后，更多的下跌情绪传导，则来自热门次新房的首套成交行情，比如：

2024年10月，单价19717元/㎡，首套成交的苏宁云著。

2025年2月，单价21265元/㎡，首套成交的中铁建西派国樾。

2025年4月，单价21765元/㎡，首套成交的天谷雅舍。

2025年5月，单价23565元/㎡，首套成交的招商臻境。

2025年7月，单价18584元/㎡，首套成交的保利天汇。

2025年8月，单价25865元/㎡，首套成交的中建悦庐。

二手破发，主要集中在高新CID和软件新城区域，抗跌的主要是31小、11初学校周边，不抗跌的则是2021年摇号的大面积，三代住宅。

当然，局部区域，个别二手房的低价成交案例，也不能代表整个行情，毕竟有的房东投资失误，有的遭遇资金变故，有的离开西安发展，都有低价卖房的理由。

被更多大众认可的二手下跌行情，则是在身边，大肆流行的中介上门砍价视频，点赞爆红，频繁催促降价的电话，以及同样位置，新房比二手房更便宜的供应现状。

就如同人人都会变老，关注老人就是关注我们自己一样，新房迟早变二手房，关注二手同样是关注新房，没有哪个城市，二手不断下跌，新房能独善其身的。

至此，从2022年开始至今，三年时间里，从全国到西安，从高新到刚需，从二手旧房到二手次新，下跌预期形成，大家迫切期待止跌回稳。

涨跌根源

那么问题来了，到底是谁影响，决定房价涨跌，放在过去，会有人毫不犹豫说是备案价。

那个强政策的时代，卖多钱，谁能买，谁能卖，都是有详细的规定的，备案价就是销售价，别说优惠，抢到房就很不容易了。

但2024年以后，西安全面取消限购、限价、限售，下调房贷利率，降低首付比例，新房也不备案价卖了，二手房也不受价格指导了，房价多少，涨与跌，完全市场化。

壹

收入决定房价根基

很多房东从心理上无法接受当下的普跌行情，认为应该呼吁再出个二手房指导价，但这并不现实。当下的房价，问题不在房子本身，大家期待的房价回温，需要如下信号：

1、各个社区楼下底商，生机勃勃，人来人往，没人用团购，大家都原价购买。

2、拼多多因为价格低，品质差被口诛笔伐，京东高品质，排队买单。

3、没有什么大厂裁员降薪，合同签订五年起步，每年涨薪10%。

4、快递，外卖，保安，保洁，网约车招聘困难，年轻人创业热情高涨。

5、银行贷款审批困难，需要托人找关系，压根不会有业务员主动联系。

6、大学生毕业不愁工作，大三就有单位抢，大四毕业直接录用签约。

工作稳了，收入高了，不用吃了今天没明天，自然有预期，有心思，有能力支付房贷，在西安安家，共同见证城市新发展，而做不到这些，苟着就行，租房也挺好。

多数人的收入降低，工作不稳，直接带来了消费能力的下降，面对房子动辄百万的售价，自然有心无力。

贰

预期决定购买动力

过去，投资需求一直是买房的重要动力，想想2017年，房价上涨前的西安，和现在何其相似，各种优惠，降价，折扣，送车位，包相亲不断，市场依旧不温不火。

价格涨了以后，很多人发现，买房成了一个赚钱的生意，虽是击鼓传花的游戏，但比上班强太多，确实不少人进场早，离场早，典型的2017年前买房，2021年前卖房，成功套现离场。

各种摇号，抢房情绪蔓延下，原本没有买房需求，甚至没有买房能力的，都挤了进来，开发商是谁，无所谓，户型怎么样，无所谓，涨价就行，涨价情绪超过商品本身，有那么点排队抢labubu的意思。

等热度散去，原本抢到的房子，交房就赔钱，投资梦破灭，很多人又迅速离开房地产，自此与买房再无瓜葛。

虽然当下的建议是不住不买，但你会发现，一旦没有自住需求，西安真正买房的人，少了一多半，房子比人多，唯有降价。

叁

供需决定买新买旧

而对现在还愿意看二手房的，多半又满足以下条件，确实是刚需，确实要上学，确实要自住，改善，跌了就跌了，长期看好西安发展，等坚定了诸多信心，市场转一圈，又蒙了。

看新房，西安全城一万六七，港务，高新，经开，曲江，航天，城西，城东等，原本有着明显价格梯队的，如今一个价，不会选了。

看二手，没有最低，只有更低，十年房龄的已经看不上，五年房龄的能大砍，刚交付的也有捡漏机会。

产品也在快速更迭，为保土地收入，保新房销量，赠送新规放开，四代住宅遍地，二手房被压在地上猛踹，一些人能对四代住宅去魅，但却挡不住套内赠送的面积。

同样的价格，100㎡的三室，二手房公摊25㎡，套内75㎡，新房公摊没有，套内接近100㎡，这怎么卖，二手急售的， 除了继续降价，也确实想不出办法。

卖新房的开发商，卖二手的房东们，大家都知道这是盲目的内卷，但要么不卖熬时间，一旦要卖，只有加入内卷。

叁

名校+决定买不买房

大家共同的托底，都是学校，因此地产不景气，学校就热闹，归根结底，人的教育，养老，医疗，住房需求里，教育始终是硬性刚需，西安一直也有教育+地产绑定的传统。

这种现状下，二手房期待好学区，稳定房价，新房期待名校+，加速去化，大家都在抓最后这根救命稻草。

因此，五大名校的名校+还会持续官宣，老牌的爱知中学、八十五中等，也都将加入，遍地名校+，也恰恰是新房的销售密码。

所以，你说，到底是谁左右房价涨跌？中介吗？助推剂和情绪放大器而已，核心是收入，预期，真实需求，决定房价。

奥体未来

回到奥体能不能跌这个话题，到底是谁决定奥体的房价，一些人不理解，明明奥体发展越来越好，学校兑现越来越强，反而房价怎么低了，同样的问题放在航天、经开、高新同理。

因为区域兑现放快，和房价涨跌，没有直接的关系。

西安的奥体，因为千亿投资，因为较好的城市面貌，独一无二的居住环境，迅速成为新区之光，房价普跌，新区更低，兑现更好，让奥体的房价一路蹿升，很多人陷入误区，只要奥体越来越好，房价会越来越高。

壹

铁一陆港带来需求

但回过头来看二手房，背后的支撑还是学校，比如铁一中陆港，奥体面貌好是锦上添花，而铁一成绩好则是雪中送炭。

短期的二手房价格，代表的是当下的购房需求，很多人来奥体买房，依旧是奔着学校来的，且比较刚需。

对学区房而言，成交有周期性，起码这个八月，不是买学区房的好时机，同时学区房普遍控总价，六年小学，三年中学的时间，让家长掏太多成本买房，也并不划算。

铁一陆港学区稳定，以周边绿城全运村、中粮奥体壹号为主，临近学校的二手房，尤其是小面积的，依旧稳定，高新陆港初中部，跨过欧大道招商，路东的中冶、电建、保利、融创等也能入学，性价比更高一些。

当下的港务区仍在建设期，除热门学区房外，不少小区未交付，入住率仍然不高，企业也在陆续引进，当下的买二手需求，就是上学，这个新区这个阶段的现状决定的。

（全国八月二手房涨幅，来源：冰山大数找房）

因此在奥体买房的，如果赌过去的房价逻辑，全国都吃亏，西安也吃亏，发展好的地方多了去了，苏州、温州、杭州、南京、重庆，哪个不比西安差，难道房价就只涨不跌？

贰

自住需求决定心态

如果真心喜欢这里，就安心住下来，感受每一条路，每一棵树的变化，感受西安最强城建的居住体验，可能你的小区房价不会上涨，但作为生活，你会收获奥体带给的你回报。

（西安奥体中心变化）

如果确实是当年跟风投资的心态，短线的知足常乐，卖了有了现金，去更好城市发展，更多理财方式，更多生活方式，把买对奥体当作人生投资的一个胜利节点，好聚好散。

最难受的是自己不住，也没有长期心态，患得患失，今天担心东，明天担心西。

明明手里只是一套100㎡的小三室，还是首付30万，贷款70万买的，又抱有发家致富靠奥体的想法，那任何房价的风吹草动，都会让你闹心。

就比如华润未来城市DK5最低成交价14940元/㎡，绿城丹桂苑最低成交价15426 元/㎡，这些敏感的数字，都是你心里的一根刺。

房哥乱弹

2017年的时候，总说独立思考，大家嘻嘻哈哈，嘴上热闹也就过去了，现在说买房要独立思考，是真的需要思考，经济越不好，骗子越多，“自住为王，不住不买”八个字的含金量还在提升。

回归开篇，奥体网红小区的二手房价，能不能跌，当然能，但已经很抗跌，去掉奥体滤镜，重回生活需求，心态上会好很多。

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作者：晴明

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