为什么上海调控，以外环为界

上海出政策了

和以前不太一样

以前出政策都放在周五，而且是下班后的时间，所以我经常周末加班

现在可好，政策放在周一了，还是上午上班时间，我这周末倒是不用加班了，直接把我周一例会给取消了

现在，坐到电脑前给大家聊聊

政策很多啊

详细的我就不写了，这里直接贴一下

大家可以保存一下以备不时之需

但是核心的核心是什么

就是上海放宽外环外限购政策，这是最直接的，也是最大的变化

但是各位有没有想过一个哲学问题

为什么是外环外

01

首先我们需要意识到一件事

现在上海的调控政策，对待外环外和外环内的态度已经完全不一样

不是外环外松一点外环内紧一点

而是对于这两个区域的调控态度，完全不一样

对于外环外，几乎等同于已经没有门槛了随便买

所谓的外地户籍一年社保，只要想要买房，这个时间也过的很快了

对于外环内，虽然有放松，但是整体的社保年限没调，套数依然有限制（外地单身被视为家庭可以开始买外环内一手房了）

更为关键的是，为了相互之间不产生交叉，让大家放心买外环外

外环外的购买套数都不被记入外环内的限购范围内

可叠加

就是你去外环外买了一百套房子归来之后，内环内可能还有首套房的资格

我看到这个政策的第一反应就是：那环沪的楼市怎么办

确实政策出台之后，环沪楼市几乎已经没有理论存在的需求

各个外地城市未来只能寄希望本地市场的去化情况了

但是说回上海

对于上海来说，一直以来都有两个矛盾点，一个是担心核心区域楼市过热出现舆论压力，又希望整体市场库存减缓降低风险

现在以此为界，起码也表明了态度和说法

上海未来调控，开始以外环为界线了

但是话又说回来，为什么是这条线

02

这里面有一个重要动因的变化

过去20年是整个上海城市建设快速发展的20年，也是房地产快速发展的20年

伴随着城市骨架和基建的铺设，上海完成了城市版图的扩张

不论是最早时候的一城九镇还是现在的五大新城，都是这么一个逻辑

所以在很长一段时间，上海的楼市基本面就是

一手房是新房在郊区，二手房是老破小在市中心

二者相互独立又相互依存

所以一直以来上海外环外的二手房挂牌量和成交量一直就不多

伴随着过去20年上海整体郊区住宅的大量供应，这些产品如今也慢慢的流入到二手房市场

我们来直观的看下数据

这不是市场数量，而是市场占比

从整个供求结果关系来看，整体的成交占比每年都在下滑，但是整体的挂牌量的占比却在越来越多的增加

这就是一个非常值得注意的信号

如果对外环外的楼市不加以干预，后面可能会出现系统性的风险

另外在时间节点上对外环外也比较尴尬

城市发展的重心已经回归到市中心进行城市更新了，郊区的发展已经属于明牌，而且再加上如今抢人大战各个城市各领风骚

所以对于郊区的去化就失去了先手位

这次调控出台的背景，或许就是基于此

03

这一次政策希望激活的核心是什么

如果下沉到一线各位会发现，现在很多郊区的一手房的成交，主力都集中在区域型客户购买

哪怕是外地年轻人，买在郊区大部分也是在周边有工作或者和区域本地有黏连的这些人

之前设想的因为房价外溢或者轨交外溢的年轻人

这部分的比例已经开始下降

而这一次的政策放松，核心是希望激活的需求，我觉得有四类人

第一类，当然是外地刚需更加坚定的买房

某种程度上也是上海的一种抢人方式，大家联想之前上海关于内容创作者的一系列待遇，结合在一起看就会发现这其中的端倪

第二类，市中心的养老需求

上海另一个不可逆的趋势就是本地人口老龄化，这里的养老需求一定是越发的放大

如今关于这部分需求也可以通过郊区买房的方式来解决

毕竟他们具备强劲的购买力，而且现在也不占据房票，真心建议在郊区做项目的操盘手可以落实

与其焦虑多少点数给渠道，不如努力拓宽下这部分客源

第三类：郊区的本地土著

这些其实也是被忽略的群体，住在上海郊区的土著，往往家族情节会更重，买房需求可能也会更加旺盛

第四类，其实也是很重要的一部分人

全国范围内的中产家庭的资产配置

上海这两年塔尖项目的崛起，本质上成功吸纳了全国范围的富豪的关注，在全国范围内上海资产的相对坚挺也得到了共识

你知道的，中产对投资这件事是最跃跃欲试的

但是把钱放在哪里其实没有太多想法，这是一次进入上海比较好的门槛

如果未来不论是生意或者工作和上海有关联的，现在都可以在上海买房作为一个备选项

04

这一次的政策放松整体的力度还是很大的

单说外环外可能大家觉得只是一个概念

但是我们来看看上海地图

就会发现上海大部分地方的房子已经不限购了，哪怕放在套数占比上来说也是如此

如今上海限制的，放在外环内，本质上还是对于城市发展的乐观和信心

不论是如今土地市场的反馈，还是上海产业升级转型，对于核心地段都是极大的抗跌存在

对于外环外呢，这一次也是挺好的机会，毕竟外环外这么大，总有机会点，总有窗口期

对于这一次的政策，相比较之前的微调更明显，也更出圈

关键是这次政策激活的四类人群，目前来看很有潜力很有可能也真实可以转换

接下来的9月和10月可能会比想象中的更加值得期待

但是这个政策能不能解决所有问题

当然不能

但是好在还有时间

上海楼市相比较其他城市而言，最大的机会点就在于：还有时间

这是底色中给到人们的信心和安全感

这也是为什么我觉得，如果是个人，如果你有真实需求，可以去市面上走走看看

是不是最好的时间我不知道

这起码是一个不差的时间

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第6214篇原创文章