越秀董毅，开始小心翼翼

战神董毅，没有那么刚猛了。

上周五，北京昌平北四村0077地块有了新消息，公示了报规方案反馈意见。

这有点不正常。

半月前，0077地块和0078地块的报规图一同亮相，一西一东。

它们是双子座，案名为国誉星城。6月5日，由越秀地产+北京城建+未来科学城+贝好家联合体，以23.95亿元的底价拿下。

这次，0077地块形单影只的出现，至少传递出一个信号：国誉星城的西区将率先卖房，而东区会押后。

一年来，北京楼市双子座里，与国誉星城最像的，是通州的招商朝棠揽阅。十分巧合的是，贝好家在两个项目，都持有小股份。

朝棠揽阅双子座，也是先推西区，可在公示反馈意见时，东西两个地块是同时进行的。

反观国誉星城，一向勇猛的越秀地产北京区域总经理董毅，也开始谨小慎微起来，先拿0077地块试水。

因为，昌平楼市已陷入低迷状态，且供应量逼近上万套。

有四个例子可以佐证：

1、被视为王炸地块的中海未来之境，从拿地到开盘花了4个多月，网签价仅为6.19万元/平米；

2、将朱辛庄0055地块从工业研发用地变性为居住用地，目的是为了托举昌平土拍市场，注入信心；

3、距离北五环最近的东小口三幅地块，在第五轮供地清单中悄无声息地下架了，没有人激活；

4、国誉星城东北方向2.6公里兄弟楼盘星耀未来，开盘四个月网签157套，去化率仅为16.05%；

昌平楼市的表现，无法和通州相提并论。

如果将通州楼市比作当红炸子鸡，朝棠揽阅就是那个最红的，凭借一款69平米的网红小三房，点燃全盘。

再加上中建运河玖院闪亮出场——最牛河景房，通州楼市一时风头无两。

当然，董毅也可能效仿朝棠揽阅的做法，先推西区，然后总结经验教训，对东区调规。

作为一位地产老将，董毅也开始摸着石头过河了。

他甚至愿意把北四村双子的名字，让北京城建占个便宜——把“国誉”系放到了前头，越秀的“星”系甘于其后。

这个细节虽小，折射出董毅心态的变化。要知道，在国誉星城里，越秀和北京城建各占30%股权。

不过，董毅虽然让了国誉星城的名，却依然牢牢掌握了操盘权。

被扣上了一顶大帽子

回到国誉星城0077地块的群众反馈意见身上。

在公示期间，它共收到了19条反馈意见，北京规自委昌平分局并没有将其一一罗列，而是依职责内和职责外，分成了两大条。

有关职责内问题，则归纳成三点：1、阳台和设备平台形式合规性；2、设计图示规范性；3、关于公示期限和公示内容。

对上述问题，建设单位和北京市规自委昌平分局，均表示符合相关政策法规要求，没有做详细解读。

反倒是0077地块规自委职责外的内容，十分吸睛。

从文件表述中可看出，似乎有人提出了0077地块：破坏了房地产市场公平性，以及与销售相关的前期宣传有问题。

对此，昌平分局表示，该问题不属于其职责范围内，将有关意见反馈至住建、市场监督管理等相关部门。

尤其第一个问题，“群众”如此上纲上线，好像国誉星城拥有着超级的赠送面积，会背刺周边的楼盘。

实际上，它的赠送尺度一般。

依花姐推测，国誉星城只有南向内嵌阳台+飘窗，北向无任何赠送，且内嵌阳台最小的进深，约为1.15米。

在实际得房率方面，除了端户因侧面通体飘窗，可达到90%以上外，其余所有的中间户，全部在90%以下。

整体上，国誉星城的赠送尺度，赶不上越秀在昌平南的另一个项目——星耀未来。

它内嵌阳台进深最低1.4米，且所有户型北向均有一处设备平台赠送。

楼市赠送面积收紧

与其说国誉星城破坏了市场公平性，不如说当下新盘各种赠送背后，与老项目和二手房之间，形成了尖锐的矛盾。

而近期的多个案例则表明，北京已经开始严控新盘的赠送尺度。

除了国誉星城继中海未来之境后，没有在赠送尺度上有大的突破外，来自朝阳区的黄杉木双子，同样遇阻。

有传闻称，最初的规划中，紫金宸园和璞樾设计有花池，但在总平图中，赠送手段只有南向通面内嵌阳台+北向两个设备平台。

更关键的是，它们的内嵌阳台进深，也缩水了。

花姐测算，紫金宸园的阳台进深大部分为1.2米，局部1.5米；璞樾则全部为1.2米。

此外，一些已经公示规划方案的项目，同样在赠送手段上遇到了障碍。

中建运河玖院在最初的总平图中，0705、0706、0708三个地块中，除了0706地块90平户型没有花池外，其余所有户型中，均明显标记了花池位置。

但在近期公布的6款户型图上，花池悄然消失了。

此外，传闻石景山中海新城西黄村640项目，也将步中建运河玖院的后尘，原本规划好的花池，将被取消。（详见《北京楼市，花池正在消失》）

连续多个新盘在赠送尺度上，无法突破，预示着当下的北京楼市，正在悄然发生变化。

8月13日，北京规自委下发的《关于落实住房城乡建设部《住宅项目规范》加强与我市现行住宅项目规划管理衔接的有关意见》，更是昭示着，房企把“送面积”作为卖点的时代，似乎要过去了。（详见《字少事大！北京严控“偷面积”了》）