金九银十前夜，上海北京同步出手！郊区限购松绑打响楼市“保卫战”

8月25日，上海优化调整房地产市场政策，涉及限购、公积金、信贷和税收等方面，这是2025年首次调整。新政核心在于“核心区严控、郊区松绑”，旨在释放需求、缓解库存压力。符合条件的家庭在外环外购房不再限制套数，即户籍家庭或社保满1年的非户籍家庭可无限购。同时，成年单身人士按居民家庭执行限购政策，户籍单身可在外环内购2套，非户籍单身社保满3年在外环内限购1套，外环外社保满1年不限套数。这与北京类似，但上海社保年限门槛更低（外环外仅1年 vs 北京2年），力度更大。

公积金政策优化显著，贷款额度大幅提升。购买二星级及以上绿色建筑住房的，公积金最高额度上浮15%，多子女家庭首套可叠加计算，最高达216万元，远超北京的160万元。此外，“又提又贷”政策落地，允许提取公积金同时申请贷款，直接缓解首付压力。

商业贷款政策简化，不再区分首套和二套，统一利率水平。以100万元贷款、30年期等额本息计算，按首套房利率下限3.05%估算，月供减少约220元，进一步降低利息成本，促进改善性需求。

房产税政策同步完善，非户籍家庭首套住房暂免征收房产税；第二套及以上住房，在合并计算家庭面积后，给予人均60平方米免税扣除。这衔接了限购优化，减轻非户籍购房负担。

此次调整背景是上海楼市近期承压。2024年上海曾两次调整政策（“沪九条”和“沪七条”），推动市场反弹，如2024年6月新房成交环比增长63.49%，12月达80.79万平方米新高。但2025年二季度起市场下滑，6-7月新房成交面积同环比下降，7月去化率降至41%。外环外作为新房主力（前7月成交占比54.39%），库存压力高企，截至7月末库存面积561.65万平方米，占全市76.6%，去化周期17.6个月，远高于外环内的7.3个月。

在“金九银十”节点前，北京和上海相继松绑郊区限购，通过差异化策略稳定楼市。上海新政力度超预期，有望缓解高库存板块压力，优化供需结构，巩固市场回稳态势。

此次调整正值“金九银十”节点，上海与北京同步松绑郊区限购，形成一线城市“定向宽松”共识，旨在稳定市场信心、释放改善型需求。分析认为，政策通过精准释放郊区需求，既缓解高库存压力，又避免核心区投机风险，为楼市“保卫战”提供支撑。

本文源自：金融界

作者：归林