观点直击 | 建发物业并购得失

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　　观点网 在行业增速放缓背景下，建发物业交出了一份还算稳健的中期答卷。

　　8月22日，建发物业公布2025年上半年业绩，实现收入18.23亿元，同比增长13.8%；毛利率25.2%，与去年同期持平；溢利2.21亿元，同比增长13.8%。其中，股东应占溢利为2.16亿元，同比增长13.2%。同期，经营活动现金净流入约为9040万元，同比增长25.9%。

　　业绩发布会上，建发物业管理层强调，上半年业绩展现了公司业务的韧性和活力，为后续回馈股东奠定了基础。

　　但放在行业和宏观语境下观察，建发物业的扩张与增收并非没有隐忧，应收款项攀升、收缴风险加大，依旧是必须直面的课题。

“基本盘”得失

　　建发物业的收入主要来自四大板块：物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务和商业物业运营管理服务。其中，物业管理服务依旧是最核心的“基本盘”。

　　上半年，物业管理服务实现收入10.58亿元，占总收益的58%，同比增长23.1%；这一增幅主要得益于在管面积的扩大。

　　截至6月末，建发物业在管建筑面积8328万平方米，在管项目数量558个，较去年底分别增长10.2%和5.9%。其中，住宅类在管面积7542.7万平方米，收益8.81亿元，同比增长83.4%；非住宅类在管面积785.3万平方米，收益1.76亿元，同比增长16.6%。

　　管理层在业绩会上强调：“基础物管是现金流稳定、抗风险能力强的核心业务。”

　　对于物业行业而言，在增值服务增长普遍承压的背景下，基础物管规模和稳健性正是维系企业现金流安全和抗风险能力的关键。

　　过去半年，建发物业外拓合同金额4.56亿元，同比增长87.6%，规模再上台阶。截至2025年6月末，已签订的非住宅合约建筑面积约为1100万平方米，较去年末增长29.6%。

　　早在3月的2024年度业绩发布会中，管理层就曾提出，2025年新增合同金额的目标为10亿元，较去年提升将近一倍。

　　与快速拓展相对应的是审慎的并购态度。建发物业在业绩会上指出，并购“在质不在量”，并购标的能否与现有业务协同、能否提升管理浓度，才是判断的核心标准。

　　这也表明，建发物业并不急于堆砌规模，而是希望通过精细化管理夯实利润基础。

　　不过，在规模扩张的同时，应收账款的快速增长也成为不可回避的问题。上半年，贸易应收款项由去年年底5.25亿增至8.09亿，其中小业主应收款2.7亿元，同比增幅高达123%。

　　对此，建发物业解释称，小业主缴费通常集中在年末，因此中期应收款增加符合行业规律。截至6月末已收回9.5亿元，到期应收总额的回款率为78%，预计年底回款率可达90%以上。

　　但在行业下行、居民消费趋于谨慎的当下，高企的应收款仍意味着潜在风险。

聚焦C端

　　如果说基础物管是“压舱石”，那么社区增值及协同服务则是建发物业未来突破的重要方向。上半年，该板块实现收入4.46亿元，同比增长23.5%，占比24.5%。

　　细分来看，家政和零售业务是增长的重要助推剂。家政业务收入6024万元，同比增长22.2%；零售业务收入4392万元，C端收入占比65.5%，同比提升5.8个百分点。

　　管理层表示，家政等业务的竞争力，关键在于物业服务积累的信任基础。相比外部机构，业主更愿意把家政、零售等高频刚需交给熟悉的服务商。

　　围绕这一逻辑，上半年建发物业将社区增值业务进一步聚焦于C端，重点发展家政、美居、零售等高频刚需场景。与此同时，计划在社区空间运营上加大投入，探索游泳健身、棋牌室等新场景，以提升会所空间的使用效率。

　　科技应用方面，建发物业也在不断加码。

　　截至上半年，约26%的住宅项目已部署地库清洁机器人，下半年还将继续推广。

　　此外，建发物业将与美团、支付宝合作打造“骑手友好社区”，通过数字化手段改善骑手通行体验，体现出其在跨界合作和智能化上的积极尝试。

　　这表明，建发物业并不仅仅满足于传统服务，而是不断丰富社区生态。

　　值得注意的是，随着母公司建发房产战略逐步聚焦改善型住宅，项目集中在核心城市与优质地段，物业服务标准也随之提升。

　　建发物业预计，平均住宅物业费单价将稳步上升。这为其带来价格上行的潜在空间，但同时也对服务品质提出了更高要求。

　　未来，建发物业需要继续走好平衡木：既要稳住基本盘，又要在外拓和C端探索中实现新突破，平衡规模扩张与现金流安全。