观点直击 | 绿城服务重执“三驾马车”

观点网 8月25日，绿城服务召开了2025年业绩发布会。据参会投资者透露，出席本次会议的管理层有董事会主席杨掌法、行政总裁金科丽、首席财务官张玲波。

在业绩会前两天，绿城服务公布了上半年的业绩报告，期内实现营收92.89亿元，同比增长6.1%；录得毛利18.08亿元，同比增长8.9%，毛利率则同比上升0.5个百分点至19.5%；

另外，公司核心经营利润达10.74亿元，同比增长25.3%；期内利润为6.29亿元，同比增长22.2%，归母净利润同比增长22.6%至6.13亿元。

业绩会上，杨掌法表示，物业行业的范围在不断地延展，尽管增量住宅规模在下降，但是存量住宅、非住业态和城市服务在不断放量，行业还处在发展的上升期，市场足够大。

同时，物业仍然是一个绝对分散、相对集中的行业，随着行业的发展，集中度将逐步提升，但还需要时间，谁能抢占这个时间的窗口，就能引领新阶段的发展。

针对近年来爆发的城市物业费降价风波，杨掌法则认为，本质是服务品质的竞争，是服务同质化下的价格竞争。因此在他看来，谁能为客户提供好的服务，谁就会有市场。

“我们认为高质量市场的竞争其实都是自己与自己的竞争，有没有深度的服务设计？有没有靠谱的服务能力？总之，行业势必会更加开放，对企业的要求也必然更上一个台阶。”

被抛弃的科技服务

年初时，绿城服务提出了2025年市拓年饱和营收不低于40亿元的外拓目标。从公司交出的期中答卷来看，完成这一目标的进度有些慢。

今年上半年，该公司实现新拓年饱和营收15.2亿，同比基本持平；其中住宅业态占比47.5%，非住业态占比52.5%；新签项目平均物业费为3.7元/平方米·月。

相比于40亿的目标，绿城服务仅完成了38%的考核，不过杨掌法对此却表示：“上半年外拓尽管与年初的目标相比有一定的差距，但整体符合我们高质量发展的目标要求。”

他指出，公司专业板块实现多赛道的协同发展，城市服务领域取得了突破性的进展，联动拓展了242个优质项目，尤其是物业+文化、物业+科技等创新内容得到了有效的培育和发展。因此，尽管离目标相比有一定的差距，但在某些方面也是基本实现了预期。

报告期内，绿城服务共退出合同面积1732.8万平方米，其中退出在管项目面积1201.4万平方米，储备项目面积531.4万平方米。截至期末，公司在管规模达5.36亿平方米，储备规模3.47亿平方米。

数据来源：企业公告、观点指数整理

将时间拉长来看，绿城服务的营收增速难以避免地放缓了。今年上半年，录得增速为6.1%，而2024上半年的增速为10.6%。

物业服务板块作为公司业务压舱石，依然是最大的收入和利润来源，报告期内收入达66.33亿元，占整体收入的71.4%，同比增长10.2%；另外，园区服务收入13.57亿元，占整体收入的14.6%，同比下降6.0%；咨询服务收入12.99亿元，占比14.0%，同比增长0.6%。

值得注意的是，绿城服务这次交出来的业绩报告中，业务部分不再包括科技板块了。

2022年，该公司首次在财报上将科技服务板块从园区服务板块独立出来，实现了从“三驾马车”到“四轮驱动”的转变；同时整合了4家科技公司成立绿城科技集团，进行独立市场化运作。

当时公司管理层就趁机提出2025年实现500亿营收，其中科技服务占到5%。也就是说，按照原定计划，科技板块的营收要在今年达到25亿元规模。

如今已进入2025年，且进度条已过半，结果在公司中期业绩报告中，没有了科技服务的独立介绍，旗下业务布局从“四轮驱动”倒退回当初“三驾马车”。

公司方面解释称，为了能够更清晰的反映集团业务布局，同时考虑集团咨询服务与科技服务在客户群体上的较高重合性，经审慎研究及讨论，集团决定将主营业务进行分类调整：将科技服务归类至咨询服务板块中的管理咨询服务。

今年上半年，绿城服务管理咨询服务实现营收约2.87亿元，占总营收比例3.1%。显然，当初定下的目标是完不成的了。

关键词：深化改革

“深化改革”是绿城服务本次业绩会上的关键词之一，行政总裁金科丽不止一次提及只有深化改革，才能突围而出。

实际上，绿城服务这几年一直在进行变革，比如在组织架构上，该公司在2022年就进行了一次大刀阔斧的“改革”，以大本营杭州作试点，将区域内的城市公司合并融合为一个区域公司，组织架构也从原先的多层级变为2.5级管理层次。

试点成功后，绿城服务将这一变革推广至全国，到了2023年便由原来的47家城市公司，精简至12家区域公司。今年上半年，该公司通过持续深化改革，精简提效，实现管费下降一个百分点。

关于下半年的展望，金科丽表示，存量项目强调回款保障与成本精细化，增量项目推广“多晶覆盖”实现效益持续改善，全年目标效益改善大于15%，园区户均产值提升大于10%。有利润的收入，有现金流的利润才能实现企业良性运营。

杨掌法也指出，绿城服务从下半年开始要从改革走向深化改革，对于2025年的年度业绩指引保持不变，并延续半年报的态势，尤其要实现现金为王，效益为先，规模高质量增长。

不过从上半年的情况来看，绿城服务的收款工作似乎并没有很顺利。

两年前，绿城服务方面就表示要着重对累积的应收账款进行回收。然而这两年，公司贸易应收款项规模还是不断攀高。

于2023年、2024年以及2025上半年各期末分别为46.54亿元、53.8亿元、68.38亿元，同比增速分别为21.2%、15.6%、14.6%；同期，公司营业收入的同比增速分别为17.1%、6.5%、6.1%，均低于应收款增速，两者并不同步。

绿城服务首席财务官张玲波表示，应收账款增长的因素有多个方面。从外部因素来看，物业行业一般集中在第四季度或12月份收款，因此上半年的收款往往没那么好；同时，经济下行的压力也是公司应收账款增长的因素。

从内部因素来看，公司业务的扩大导致了应收账款规模的自然增长；另外在结构上，公司上半年非住业态的营收占比上升到30%，该业态项目存在一个较长的结算账期，往往都是先提供服务后再结算款项，所以也会导致应收款的余额增加。

“还有一个因素是新房的领房率在这几年出现了下跌，可能需要时间上的沉淀来拉动业主的回款。”

报告期内，公司贸易应收款项亏损拨备约5.88亿元，计提比例约8.59%，而去年全年计提减值规模约为5.37亿元。很明显，随着应收账款规模的扩大，计提减值的亏损也更多。计提减值后，公司账上贸易应收款项余额约62.5亿元，较上年末增长29.1%。

张玲波指出，从应收款余额客户结构来看，C端占比是55%，B端占比39%，G端占比6%，与去年相比比例几乎一样，整体风险是可控的。

“在2025年全年的回款目标上，我们要求回款率是不低于去年，应收款的余额在年底得到有效控制。同时我们也非常有信心（实现）经营性净现流覆盖1倍以上的净利润。”

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