中报观察 | 金地商置物业销售翻倍，但压力仍在

观点网 在房地产行业深度调整大背景下，企业的战略决策与内部变革成为影响发展走向的关键因素。

2025年伊始，金地商置率先在行业内开启组织架构调整的征程，对集团和区域层面进行了大刀阔斧的调整。

8月22日，金地商置发布了上半年业绩公告，从报告中看出，年初的变革的成效开始逐渐显现。

物业销售翻倍

从核心财务指标来看，金地商置2025年上半年经营数据较2024年同期呈现明显优化，营收增长与亏损收窄形成“一增一减”的态势。

期内，金地商置实现收入64.68亿元，而在2024年同期这一数字仅为32.87亿元，同比增长幅度高达97%。

物业销售业务作为营收增长的主力军，贡献尤为突出。公告显示，期内物业销售贡献收入55.91亿元，相较于2024年同期的26.22亿元，增长了113%。装修工程收入也从1.07亿元大幅跃升至24.66亿元，成为物业发展板块的重要补充。

利润层面，尽管仍处于亏损区间，但亏损收窄幅度显著。

期内，金地商置除税后亏损8.67亿元，较2024年同期的21.52亿元减少60%；公司持有人应占亏损10.08亿元，较2024年同期的21.79亿元减少54%。对应每股基本及摊薄亏损均为0.0607元，较2024年同期的0.1312元同样减亏54%。

2025年初，金地商置对标金地集团启动一轮以区域公司平台调整为核心的组织优化，调整分为“集团总部”和“区域层面”两步推进，彻底告别此前的三级构架，建立“集团-地区公司”二级管控模式。

集团总部层面，新建运营中心、供应链管理部，拆分法务监察部为法律合规部和审计监察部，合并工程客服部与成本管理部为工程与成本管理部，将营运管理部更名为营销管理部，架构与金地集团完全一致以强化总部管控。

区域层面，取消原四大区域公司平台与事业部，成立华东、东部、华南、华北四大地区公司，各地区公司下设8个核心部门。

同时，组织调整伴随高管团队大规模调整，地区公司层面任命张驰（华东）、李洵（东部）、宋悠优（华南，不再分管商管公司）、李伟（华北，兼商管总经理）为四大地区公司总经理，以嫡系留任为主、外聘微调。

目前来看，大刀阔斧的组织调整让金地商置重回正轨，业绩逐渐回暖。

细分利润构成，毛利与营收增长基本匹配，期内实现毛利9.31亿元，比2024年同期的5.57亿元增长67%；但其他收入及收益有所下滑，从2024年同期的35.43亿元降至19.57亿元，降幅45%，主要因利息收入减少及顾问服务收入减少所致。

值得关注的是，公司应占合营公司及联营公司期内亏损1.28亿元，较2024年同期的13.63亿元减亏91%，公告解释称，2024年同期大额亏损源于合营及联营公司物业存货计提减值，2025年上半年该类减值压力明显缓解。

在业务分部方面，物业发展与物业投资及管理两大核心板块呈现出不同发展态势。物业发展分部作为营收的中流砥柱，期内实现收入58.37亿元，占总营收的90%，较2024年同期26.33亿元增长122%。

资料显示，1-6月，金地商置累计合约销售总额约57亿元，累计销售总面积约45.23万平方米。尽管销售额同比下降约42%，但销售面积的稳定一定程度上支撑了物业发展板块收入增长。

尽管该分部仍录得亏损6.86亿元，但较2024年同期的20.17亿元减亏明显。这主要是因为2024年同期附属公司及合营公司物业存货出现大额减值，而2025年上半年减值集中于应收联营及合营公司账款，整体减值规模显著下降。

物业投资及管理分部则保持稳定盈利，期内收入6.3亿元，占总营收的10%，虽然同比微降4%，但仍录得溢利2.53亿元，为公司提供了现金流支持。

商办项目方面，深圳威新科技园1、2期出租率达到95%，3期出租率为89%，入驻企业包括英特尔、英伟达等知名企业。

截至2025年6月30日止，集团持有在营运商办项目总建面约117万平方米，期内录得租赁及相关服务总收入约人民币6.54亿元，同比增长7.9%。

压力仍存

尽管业绩有所修复，但金地商置上半年财务状况仍面临“现金流收紧”与“债务净额上升”的双重压力。

截至2025年6月30日，现金及银行结余额为27.8亿元，相较于2024年末的39.13亿元下降了29%，主要用于支付物业开发成本、税费及偿还贷款；资产总额676.11亿元，较2024年末的759.92亿元下降了11%；资产净额202.95亿元，较2024年末的210.63亿元下降了4%，主要是由于期内持有人应占亏损。?

债务方面，截至2025年6月30日，银行贷款总额111.03亿元，年利率在2.65%至5.28%之间；债务净额185.51亿元，较2024年末增加了8.07亿元。

从期限结构来看，1年内需偿还贷款13.9亿元，占总贷款的6.5%，3-5年内需偿还122.81亿元，5年以上需偿还65.28亿元。长期债务占比超过90%，短期偿债压力相对可控。

从货币结构来看，人民币贷款占比63.5%、美元贷款占比35.8%、港币贷款占比0.8%，公司表示将持续监控外汇风险并适时进行对冲，以匹配以人民币为主的经营收入结构。

此外，金地商置仍面临一定的担保风险。截至2025年6月30日，公司为购房者按揭贷款提供的担保余额为25.04亿元，为合营公司融资提供的担保余额约76.25亿元。

为缓解资金压力，金地商置继续用资产抵押融资。截至2025年6月30日，抵押资产总值达185.78亿元，与2024年底的185.34亿元基本持平，主要抵押资产包括投资物业、发展中物业、待出售物业及受限制资金。

投资端方面，上半年金地商置共收购一宗地块，在7月份以1.91亿元收购武汉汉阳区一宅地。值得一提的是，该地块就在金地·大成乐府隔壁，土地面积12798平方米。

而金地·大成乐府是2024年底由金地商置底价拿下的地块，也是去年唯一出手拿地。

2021年全年，该公司完成收购40个土地项目，规划总楼面面积约768.6万平方米；2022年，收购5个土地项目，涉及总楼面面积约37.7万平方米；2023年期间，收购了两个土地项目，规划总楼面面积约10.91万平方米。

对比之下，金地商置依然在缩减土地端的投资。

土地储备方面，截至2025年6月30日，土地储备总建筑面积为1157万平方米，较2024年末下降了7.6%，一线及强二线城市占比83%，已经连续多年缩减土地端的投资。

对于2025年下半年的行业走势，金地置业在报告中表示，2025年上半年中央延续“因城施策、精准调控”，重点城市放宽限购、降低首付比例、加大开发贷支持等政策持续推进，有望推动市场信心逐步恢复；同时指出行业正从“高杠杆、高周转”向“精细化、可持续”转型，一二线城市韧性较强，三四线城市复苏相对滞后。

对于金地商置而言，2025年下半年既是“窗口期”，也是“考验期”。若政策效果持续显现，销售回款改善，公司业绩有望进一步回暖。

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