上海缓解了全国其他城市的救市尴尬。︱刘德科

文︱刘德科

1.在北京出手十七天之后，上海终于出手了。

2.十七天前〔2025/8/8〕，北京宣布放松五环外限购；十七天后的今天〔2025/8/25〕，上海宣布放松外环外限购。

3.这不是什么重磅新闻，没什么好写的。该写的，我们在十七天前就已经写过了：「新一轮救市从北京开始了，但力度很小，依旧延续了此前的『挤牙膏』之秉性……上海与深圳或许也会跟进出台一些微弱的新政策（比如稍微调整一下限购政策）。」

4.上海的政策力度比北京大？都只有仨瓜俩枣，没什么好比的。一定要比的话，上海的力度是要略大一些些：非京籍在五环外购房需要2年社保，非沪籍在外环外购房需要1年社保。但其实没什么本质区别，京沪都没有彻底放开——别说全域放开限购，就连五环外或外环外都不敢彻底放开，都要留着社保门槛的尾巴。

5.惟一值得一提的是：央行上海总部发布通知说，上海不再区分首套房和二套房的房贷利率。可以预见的是，接下来全国绝大多数城市都会跟进这个政策，不再有首套房和二套房的利率差别。

6.可以说，上海缓解了全国其他城市的尴尬：其他城市在跟进这一轮救市政策时本来已经无招可出了，只能很尴尬地做一些表演性动作（比如稍微放松一下公积金的贷款门槛）；现在，终于可以靠「不再区分首套房和二套房」这一招，避免尴尬。

7.我看到有一些媒体报道说「上海出台楼市新政为市场注入强心针」，这恐怕谈不上；因为惟一能让楼市止跌回稳的政策，就只有「棚改2.0」——对此，决策层当然是明白的，他们要反复权衡的是「棚改2.0」的副作用与楼市剧烈下行的后果，到底哪个更严重。

8.楼市要实现真正的止跌回稳，只有两种途径——

◎第一种：如果要在短期内实现止跌回稳，那么「棚改2.0」是惟一的有效方式。

◎第二种：如果一直熬着不祭出「棚改2.0」，楼市还会继续向下，但最终还是能依靠市场原动力熬过去，最终还是能走向市场意义的止跌回稳，无非是多花上一些时间与代价而已——最大的代价不是房价继续下跌，而是地方财政能否熬过承压极限。

9.如果要避免那些不必要付出的巨大代价，我们就应该一再地回到最近两个会议的指导精神——

◎7·30政治局会议：「高质量开展城市更新」

◎8·18国务院会议：「采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求」

10.还是那句话：改革开放需要逢山开路、遇水架桥的闯劲和干劲，提振楼市也一样。

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2025/8/11

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科