上海脱了，又没脱

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

在北京松绑限购后，上海也如期跟进。

但是，上海限购松绑会不会来得有点迟？

“无限套”模式打开

就在今天（8月25日），上海也打开了买房无限套的模式，毫无例外地跟进了新购松，六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》调减住房限购范围、优化住房公积金贷款额度、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税。

具体的内容包含——

1、外环外范围，家庭或者单身，非上海户籍，1年社保/个税可购无限套住房，之前仅限一套。

外环外的范围具体指外环高速公路（S20）以外的区域，涉及的行政区含嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、金山区、崇明区以及闵行区、宝山区、浦东新区的部分区域。

2、成年单身群体购买住房，视同家庭购房了，之前非沪籍单身缴满社保后可买1套，但只能买全上海的二手房和外环外新房，需婚后才能买全上海新房，也就是单身可以买2套了

3、提高了住房公积金贷款额度，拓宽公积金使用范围，首套房最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套住房贷款额度进一步上浮，最高可达216万元；二套房最高贷款额度从130万元提升至149.5万元。

4、商贷利率不再区分首套/二套，之前上海首套房首付是15%，利率LPR-45点，二套首付是25%（郊区20%），利率LPR-5点（郊区-25点）

5、非沪籍同样首套免房产税，买二套人均60㎡免税。

选择在周一的这个节点宣布松绑，无疑是给周一的A市打了一剂兴奋剂。

所以可以看到，今天一大早，房地产板块几乎全线飘红，甚至连一些走在钢丝绳上的房企也一炮涨停。

之前北京之前松绑限购，超预期的地方是，在京外结清公积金贷款后算首套，统一了五环内外首套和二套公积金最低首付比例。

是继续去年“9·30”政策非京籍社保年限“五环内5改3”“五环外5改2”后，限购最重要的调整。

这样的调整方式，最主要的原因是北京的库存基本都集中在五环外。

据中原地产研究院统计数据，截至2025年8月，五环外新房库存占比全市约81.4%，库存面积超900万平方米，去化周期超26个月。五环外二手房库存占全市约68%，去化周期达22个月，远超合理区间（12-18个月）。

那么，为什么松绑的位置是上海外环外？

外环外新房太多了，外环外去库存压力太大，外环内新房少，去库存速度也比外环外快很多，且人口密度也低很多。

根据同策研究院数据，上海当前外环外区域的库存占比达到80%（按套数统计）而目前外环外区域的成交占比约60%。

所以上海这次松绑思路，基本是1；1复刻了北京的限购松绑思路的，精准针对的是高库存区域范围。

超预期or低预期

那么，这次上海松绑，超预期的地方是什么呢？

好像也没太超预期，甚至可能低于预期。

一方面政策力度远不如去年上海楼市的927新政。

927新政直接将上海楼市增值税免征年限，从5年调整为2年，对交易的摩擦成本起到的减免作用是非常大的。

另一方面，这次松绑的是外环外的区域，只是对套数不再作限制，但是非沪籍还是需要1年社保/个税，放松的不是限购门槛，而是增购套数。

这样的松绑，不过是原来非沪籍在外环外可以买1套变成可以买很多套，可能对市场来说，但实际上吸引力可能不大。

首先放松的范围到市中心通勤时间普遍需1小时以上，这样的位置相当于深圳坪山区通勤到福田区的位置。

这样的位置，商业、医疗、教育等资源与市区差距明显，优质学区也少，三甲医院基本需依赖市，部分新兴板块生活便利性是跟不上需求的。

在上海本地人眼中外环之外都已经不算上海了。

其次北京五环外可以购买任意套房，但是没有房产税。

也就是，无论多购多少套，除了本身的房价，没有额外的摩擦成本。

而上海不一样。

上海虽然也同步抄北京的作业，对沪籍和满1年个税/社保的个人/家庭不再限制外环外的购房套数，但上海存在明确的房产税制度。

上海自2011年以来，针对部分个人住宅征收房产税的范围为新购住房超出人均60平的第二套房起征，税率为0.4%到0.6%。

2025年的标准是新购房单价≤94446元，税率为0.4%，新购房单价＞94446元，税率为0.6%。

计算公式是应缴房产税=超出部分面积×新购房单价×70%×税率（0.4%或0.6%）。

非沪籍也和沪籍一样首套免房产税了，买二套人均60㎡免税，假设5口之家，则免征总面积为300平，若首套为300平，二套为150平，那么新购房，若单价为5万/平，则房产税为（300+150-300）*10000*70%*0.4%=4200元，若单价为10万/平，则房产税为（300+150-300）*100000*70%*0.6%=6.3万。

目前，上海外环外的住宅均价水平基本在2万左右，部分区域仅3万-5万/㎡。

换句话说，外环外的新房如果买得越多，房产税就越多。尽管外环外的价格水平线在5万以下，但多买后无形中也会增加一定的税费。

所以，如果要促进上海的房地产市场交易，房地产税很大概率还需要采取一些豁免的补丁措施，给市场进一步传递信心。

但，上海托底表现出的决心是非常果断的。

一方面，6天前上海的中介平台停止显示二手房成交价格，避免进一步引起市场的担忧。

另一方面，上海楼市已经是最有韧性的市场，去年9.29新政后，接近1年的时间新房成交活跃，不少楼盘出现抢筹，二手房成交量也一度冲上2万+套。

数据来源：网上房地产

如今上海楼市行情，不过刚走冷几个月而已，新房更是从6月才开始迅速转冷，就已经释放新的政策。

所以，期待一个月后上海市场的数据。

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