国内楼市分化中探寻新平衡，政策频出，金九银十或可期？

来源：市场资讯

（来源：中时财经）

作者：李 捷

编辑：张丽敏

制图：乔寒云

8月25日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涵盖调减住房限购、优化住房公积金等多方面政策，自8月26日起施行。

这也是继北京后，又一个一线城市在持续深化调整楼市政策，促进房地产市场平稳健康发展方面出台重要举措。

房地产分析人士指出，上海此次出台政策，积极响应国务院全体会议提出的“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”的导向，体现出政策“采取有力措施”和“多管齐下”的特点。该政策高度契合市场诉求，有助于巩固市场稳中向好趋势，并对全国后续政策制定带来启示。

01 政策持续加码落地，还有利好？

新一轮的房地产支持政策正在密集启动。

“北京、上海在房地产政策上一直保持着同步，与北京相似，上海这次也在意料之中。”某房企人士对中国经济时报·中时财经表示，此次上海新政，外环外不限购政策将直接释放两类需求：一是本地改善型家庭的多套置业投资需求，二是符合条件的非沪籍家庭（尤其是单身群体）的首次购房需求。

这并不是上海首次针对限购政策进行调整。

2024年1月，上海部分远郊放宽限购后，机构统计数据显示，外环外新房成交占比单月提升9个百分点。业内人士指出，预计此次全面放开将进一步刺激外环外市场，例如，嘉定、青浦等产业聚集区的市场，并加速而奉贤、金山等配套较弱区域成交。

国家统计局数据显示，全国房价环比仍处于下行通道。今年7月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，其中广州和深圳分别下降0.3%和0.6%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%；三线城市环比下降0.3%。二手房市场表现更为疲软，一线城市二手住宅销售价格环比下降1%，二、三线城市环比均下降0.5%。

不过，与去年同期相比，房价总体呈现企稳改善迹象，反映出市场正在逐步筑底。业内人士分析称，接下来挖掘市场需求，真正激活交易量，促进价格稳定是关键。

一个月内，一线城市关于房地产政策调整频率明显加快。

8月20日，广州住房公积金管理中心发布《关于印发广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）的通知》。此次广州积极推进“商改公”政策，也成为一线城市当前政策的亮点。

对此，上海易居研究院副院长严跃进分析指出，该政策在有助于降低商业贷款成本、减少存量贷款风险的同时，也有助于促进其他消费需求的提振。

而北京于8月初推出的新政，在经历近三周的时间持续发酵，五环外的市场逐步被激活，多个项目的成交量、到访量均出现明显上涨。

某房企人士对中国经济时报·中时财经表示，此次新政影响较温和，受到新政影响的群体数量不大，大部分都是多套房需求，不少客户都要“卖旧买新”，政策短期内更直接带动二手房挂牌量的增加，而传递到新房成交还需要时间。

在采访中，不少业内人士对于接下来的政策预期仍存利好。

上述房企人士表示，每年市场的7、8月都是淡季，往年楼市政策基本在9月份出台，而今年提前出台政策，有助于稳定市场信心。

市场普遍预期后续政策可能进一步优化。中原地产首席分析师张大伟认为，后续会继续放开五环外购房资格认定，核心区的购房资格也会调整。另外LPR下调、商业贷款首付比例等，尤其可能向多子女家庭和绿色建筑领域倾斜。

02 市场冰火两重天 分化明显

“房子终于卖出去了！”李楠感叹，历时760多天后，其位于河北廊坊固安县的房子挂牌760多天后，终于以74万成交，较2023年挂牌价110万大幅下调。“相比购入时52万的价格没有赔，已经比那些高点入手被套的人要幸运的多。”李楠告诉中国经济时报·中时财经。

环京楼市房价曾因“北京外溢需求”一路飙升，如今深陷回调。以燕郊为例，部分二手房价格较高点近乎腰斩，市场存量高企，交易冷淡。

吸引了大量外溢的购房需求，正随着整体楼市环境一起陷入深度调整。

与此形成鲜明对比的是，高端项目的“不愁卖”。

8月23日，上海壹号院五批次推出66套房源，为315至1115平方米大户型产品，1小时内售罄，揽金48亿元。该项目去年8月首期入市均价约17万元/平方米，本次成交均价约19.8万元/平方米，套均总价约7300万元。

据上海易居房地产研究院统计，在上海新房市场，今年上半年成交价超过一亿元的豪宅交易套数共达到15套，超过去年同期。全国新房市场，今年上半年共成交19套。

对此，业内人士告诉中国经济时报·中时财经，国内房地产市场已经从过去供不应求转向总体平衡、局部过剩，在这个过程中，市场分化将更加明显。核心城市优质地段房产仍将保持其资产价值，而缺乏产业和人口支撑的地区可能面临长期调整压力。

同样“冰火两重天”的市场表现，也在北京上演。

8月初，北京市住房和城乡建设委员会和北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，新政自8月9日起施行，新政执行后符合购房条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数，加大住房公积金贷款的支持力度。

新政发布后，五环外的房地产市场活跃度迅速提升。

位于通州区八里桥的朝堂揽阅，在新政出台的首个周末，来访增加了140%；同样受到新政“大礼包”影响的还有位于亦庄区的招商玺和招商序，同一周末，两个项目成交17套，增长了约170%。

项目相关负责人告诉中国经济时报·中时财经，由于三个项目都地处五环外，这一轮新政的带动对项目影响比较大。“能够感受到成交客户中有之前处于观望的，在这一次新政推动下做出了抉择。”该负责人如是说。

相比新房市场，二手房市场显得冷淡许多。

中国经济时报·中时财经从链家北京了解到，近期的二手房总体表现比较平淡，五环外成交占比与之前相比差距并不明显。

购房人于女士对于二手房市场的“体感”则更加具体。

她告诉中国经济时报·中时财经，本想借着北京新政释放出的需求，将手中位于亚运村的房产进行置换，但刚得知楼上同户型的邻居最初挂牌价530万，却以480万成交，有些难以置信。

“我的房子当初是556万买的，现在为了孩子上学着急置换学区，即使530万出手也割肉了，但480这个价格真是无法接受。”于女士坦言有些灰心，更陷入两难，继续降价加上之前银行贷款的利息，属于血亏；但如果暂时不出售，未来会不会赔得更多？

对此，业内人士指出，北京此次政策调整还是以“去库存、稳预期”为目标，短期内有效稳定市场，但长期仍须依赖经济基本面改善和居民收入预期修复。对于购房者，需关注政策窗口期下的结构性机会，同时警惕非核心区域的价格波动风险。