上海放松限购，力度大于北京？什么信号？

文/庞无忌

25日，上海楼市新政“靴子落地”。

在北京放开五环外限购10余天后，上海也对购房政策进行了调整，从放宽限购、加大公积金政策支持等方面作出与北京类似的政策优化。

一线城市，特别是京沪是全国楼市的“风向标”，也是限购政策实施最为严厉的地方。此番京沪相继放宽限购，传递出政策支持加力的积极信号。

传统楼市销售旺季“金九银十”即将到来，一线城市房地产成交的活跃也有望进一步推动房价的稳定。

京沪楼市政策“同进退”

上海此番对限购政策的调整，可谓与北京“同进退”。

8月8日，北京楼市新政提出，符合条件家庭五环外不再限制购房套数。25日，上海新政提出，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。此前对上海成年单身人士的单独限购政策也不再执行。

58安居客研究院院长张波表示，上海限购政策调整方向和北京保持同步，也是针对市场需求不足的区域进行针对性放松，政策利好松江、嘉定、青浦等五大新城外环外区域。

从北京政策效果看，张波说，放宽外围限购后，市场热度上升表现明显，但由于上海的外环内新房供应占比高于北京，且今年以来持续有核心区的优质地块供给，这一政策的效果对上海新房市场的整体拉动力会弱于北京，但对二手房尤其是外环外二手房的拉动作用可能会强于北京。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，目前上海外环外新房库存占全市的70%，消化周期普遍超过20个月；同时，外环外二手房库存挂牌量占比达到近40%。优化限购政策，旨在激活多套房购置需求，消化部分库存，特别是对于新市民在外围购置第二套、为父母购置养老房产等，都有一定效用。

此外，京沪两地均对公积金政策进行优化。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，本次上海优化多项公积金政策，包括提高个人住房公积金贷款额度、支持提取住房公积金支付购房首付款、支持住房公积金“又提又贷”等，整体优化思路与北京亦较为相似。其中，上海针对绿色建筑和多子女家庭的公积金贷款支持，北京此前已经执行。支持住房公积金“又提又贷”，亦与北京政策一致。

除此之外，她表示，上海进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策，整体力度较北京略大，政策范围更广，未来北京继续优化商贷利率、降低居民购房成本也存在预期。

预期共振效应

值得注意的是，近两年，一线城市在调整房地产政策时往往步调一致。2024年年初、5月末，均出现过多个一线城市集中放宽楼市政策的情形。

为何京沪等超大城市选择集体行动？

首先，一线城市楼市示范效应强，往往牵一发而动全身。国家层面对一线城市的房地产政策导向有统一部署和指导，各地据此按照本地调控节奏出台相应落地政策。此外，一线城市告别单打独斗，在关键时点保持步调一致往往能带来预期共振效应，为市场释放更强有力的积极信号。

陈文静认为，随着北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进的概率也进一步增强，一线城市步调一致，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。

“金九银十”会重燃吗？

限购政策放松有望推动后市交易活跃，特别是未来两个月楼市将迎来传统销售旺季。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，政策落地后，上海新房和二手房等市场都将迎来利好。当前新房市场的楼盘品质较好，新盘供应节奏加快，和当前政策结合，将更好吻合改善性需求特点，新房带看和签约量将有积极上升的良好势头。二手房亦会因购房门槛降低、市场联动等影响而保持活跃态势，尤其是地段好、户型优、租金预期好的二手房，其表现更佳。综合来看，上海属于全国优质的房地产市场，最近几年亦强于其他城市。当前新政效应预期很好，并会促进市场更为活跃和积极。

李宇嘉认为，整体来看，京沪等地政策从降成本、降门槛出发鼓励需求释放，边际上会有一定效果。

不过，他也提醒，当前楼市供应量大、房价预期转弱等因素仍对需求形成制约，房地产政策还需要从经济基本面，从解决居民安家、就业、生育、养育、社保等等一揽子系统的角度出发形成组合拳。