新加坡百万组屋越来越多！等BTO、买转售组屋、还是租房？

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在新加坡，结婚买房其实并不是件很困难的事，很多大学生情侣在毕业前就会互定终生，“你愿意和我一起申请BTO”被称作是新加坡现实又浪漫的告白。

但到2025年，开启婚姻生活不仅意味着筹备婚礼，更得与不断攀升的组屋价格赛跑。2025年第二季度，中央区、大巴窑和女皇镇的四房式转售组屋中位数价格均突破百万新元大关。仅当季度就有创纪录的415套百万转售组屋成交。截至2025年底，组屋转售价已连续23个季度上涨。

转售价飙升和天文数字般的估值，正重塑着传统"申购预购组屋然后等待"的模式。本文将为新婚或刚订婚的伴侣分析首套住房的选择方案，趁房价尚未更加遥不可及之前。

新加坡情侣的买房四大选项

目前，若你和伴侣计划在2025年结婚，获取首套住房有四个主要途径，简而言之利弊如下：

•申购预购组屋（BTO）：价格较低但需长时间等待

•购买转售组屋：可快速入住但价格更高

•直接向建屋局HDB租房：成本较低但资格要求严苛

•在公开市场租房：灵活性强但月租成本高昂

每种方式都需在时间、成本、灵活性和资格之间权衡。下文将详细拆解，助你和伴侣找到最适合双方感情状态、预算和未来规划的方案。

申购BTO：低成本与长等待的博弈

优势：

• 价格低于转售市场

• 可申请最高额公积金购房补贴

•全新单位附带99年产权

• 新项目通常配套新兴设施与交通枢纽

•首次购房夫妻享有优先抽签权

劣势：

• 3-5年等待期

• 需解决过渡住房（租房或与家人同住）

• 中签率受房源和抽签结果制约

• 成熟社区中签概率更低

• 黄金地段房源少且申请竞争激烈

若时间充裕，直接申请BTO组屋仍是性价比最高的选择。2025年建屋局将通过三次销售活动推出约19,600套BTO单位，含3,800套缩短等候时间（SWT）户型。

但需要注意的是，虽然供应量较往年显著增加，但供需矛盾依然存在：2024年10月BTO申请率达4.16（2022年8月为7.8），2025年7月最新项目四房式单位首购族申请率介于1.2-6.7（即每个单位有1.2-6.7人同时申请）。

如果你想申请BTO，就务必要关注当局预计在2025年10月推出的9,100套单位将分布于宏茂桥、勿洛、碧山、红山、裕廊东、盛港、大巴窑和义顺等8个新旧混合社区。欲参与者需在2025年9月15日前提交有效的住房资格（HFE）信函。

转售组屋：高成本换即时入住

优势：

• 可叠加多项公积金补贴

• 地段选择更广含成熟社区

• 即刻入住无等待期

• 旧式户型空间更大

劣势：

• 目前的购房价高昂（2025年第二季度有415套百万转售成交）

• 老旧单位产权年限影响转售值与贷款

• 老屋装修成本可能较高

黄金地段四房式转售价已破百万，但好处是，购买转售组屋依旧能够获得下面三个补贴可显著缓解购房压力，即公积金住房补贴（最高8万新元）、增强型补贴（最高12万新元）及近居补贴（最高3万新元）。

但需注意的是，老旧单位剩余产权年限可能影响后续融资选择。

如果你目前想要贷款买房的话，随着新加坡基准利率三个月SORA目前调低，房贷利率也相应地下降了不少，目前银行房贷利率比建屋局房贷利率更低：

直租组屋：低成本与严门槛并存

如果你想象建屋局租房作为过渡，可通过公共租赁计划或育婴临时住房计划（PPHS）申请：

• 租金最低至26-33新元（一房式/月收入低于800新元）

• 资格严苛：无其他住房选项或家庭支持者优先

• 最高租金为205-275新元（二房式/月收入801-1500新元）

然而，PPHS计划只针对满足下面条件的人群开放，因此并不是所有情侣都有资格，大多数情况下，它只能作为你买房前的一个过渡准备：

• 面向月收入≤7,000新元且已申购未竣工组屋的夫妻

• 租金区间：400新元（武吉班让、金文泰等二房）至1,500新元（中峇鲁、红山四房）

• 未婚夫妻需在取钥匙后3个月内完成结婚登记

公开市场租房：灵活性与成本的平衡

优势：

• 即时入住与灵活租期

• 地段户型选择自由

• 无长期购房约束

劣势：

• 月租高昂（2025年Q2四房式月租：中央区4,440新元、女皇镇4,000新元、大巴窑3,600新元）

• 租金不产生资产收益

• 押金与公用事业费增加初期支出

符合PPHS资格者可通过开放市场租房并每月获300新元补贴（2025年分两批发放）。签约前需确认业主已获建屋局出租许可，且租约包含相关保障条款。

新婚伴侣的决策三步法

步骤一：核查补贴资格

• 增强型公积金住房补贴（EHG）：最高12万新元（收入上限9,000新元）

• 公积金住房补贴：最高8万新元（收入上限14,000新元）

• 近居补贴（PHG）：最高3万新元

• PPHS租赁券：每月300新元

步骤二：规划财务方案

• 计算家庭总收入并确保房贷还款不超过MSR/TDSR限制（目前MSR）

• 综合考量首付、装修、搬迁及潜在租金支出

①每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，MSR）：你每月的月供不得超过每月总收入的30%。（每月总收入不包括雇主缴纳的公积金缴款）

②总偿债率顶限（Total Debt Servicing Ratio，TDSR）：新加坡金融局规定买家所有各种各样的贷款，每月偿还数额不得超过月入的60％

步骤三：设定时间线

• 急迫入住：转售组屋或公开市场租赁

• 长期规划：BTO申购

• 过渡方案：PPHS或租赁券

• 最低支出：公共租赁计划（符合资格者）

对于多数夫妻而言，没有标准答案。最佳方案永远取决于你的时间表、预算以及对共同生活的想象。无论是耐心等待BTO、果断入手转售单位还是暂时租赁，在持续上涨的市场中，唯有认清补贴政策、理清财务状况、理性规划时间，方能做出明智决策。