打脸！谁说广州躺平了？

这两天，群里有很多粉丝问我们，市客运站地块，为什么终止出让了？

是因为没人要所以提前流拍吗？

广州土拍要凉？

先回答第一个问题，市客运站地块提前终止出让，主要有两个原因。

第一个，是这块地挖出了多处唐宋遗址，目前需优先完成考古工作。

关于这点，其实官方之前就已经有过相关说法，情况有点像之前的南泰市场地块：

另一个，市客运站地块一直是有企业跟进的，越秀和城投在做方案。

这是最重要的信号，市客运站地块在房企眼里，是有潜力的。

市客运站地块，体量不大，起拍地价相对于越秀区近年地块偏低，周边积累的置换群体很厚实。

整体开发逻辑，有点像之前的越秀珑悦西关。

小地块+老城区+老旧二手小区集中，主打小户型产品，小盘快跑路线，对资金占用不会很高，又能快速回笼资金。

而且，珑悦西关四个月清盘，就说明了这套模式是成功的，可以直接抄作业，提高了安全性。

如果要说影响比较大的，应该是6.7新规收紧了。

自6.7到现在，整整两个多月了，广州土拍和新房市场，肉眼可见的平淡。

其实，并不是大家都躺平了，而是都想要一个新的版本答案，都想摸着头部房企的经验过河。

看看大哥在新规收紧下怎么设计和报规、新版本的市场接受度如何，这些都需要时间。

| 保利航二西项目

不过，新的风向标应该快出来了，比如保利航二西项目、越秀贝好家·嘉悦云启项目，9月都要开板房，然后就是开盘。

这两天，广州又开业务会了，研究新一批土地的企业拿地意向、规划方案。

我们打听到，其中的白云齐富路北侧地块、番禺黄沙岛地块，预计近期挂牌。

这批地块有几个趋势：

1、降地价

2、小体量

3、高安全性

• 白云新城齐富路北侧地块，预计起拍楼面地价是3.3万/平。
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这块地走的是“小而美”路线，占地仅约1.4万平，规划容积率约3.0，总建面约为4.2万平，公配少，甚至还有进一步优化。

按这个体量计算，起拍地价大约为13.86亿元。

什么概念？

白云新城已经4年没有拍过地了，现有的记录都是2021年之前的，跨越了几个周期。

但很显然，对比近15年的情况，齐富路北侧地块的地价，已经是一个低位水平。

这个价位，比之前剧透的版本有明显下调，开发商的接受度不错。

据我们了解，很多主流开发商都在关注这块地，比如GM、LC；还有的企业已经在排建筑方案。

而且，就市场机会来看，齐富路北侧地块，紧紧挨着白云新城北区，和四大金刚非常近。

核心是踩中了白云市场的特性，内生型，圈层效应浓重，顶级购买力不轻易外迁，置换群体厚实。

比如说，白云某个龙头企业主买了龙湖首开天奕，那就会带动一条产业链上的企业一起买，他们甚至不愿意考虑南区，觉得南区不是同一个圈子。

但齐富路北侧地块，差不多是原地置换了，学铁商+城市界面+白云山景，基本是同一档。

同时，板块整体供应量不多，不存在供应量爆棚，内卷压力就降低了。

更关键的是，这块地能做出新规户型，超100%使用率，这在白云新城板块是没有的，这就是迭代性。

假如说，齐富路打造刚改+改善产品，比如108-120平起步，和四大金刚形成错位，但配套是同等配置。

那么，对于白云新城的土豪来说，还是有吸引力的，可能是置换型买家，或者从四大金刚“分巢”出来的年轻家庭。

• 番禺黄沙岛地块，预计起拍楼面价2.2万/平
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这块地我们5月份就聊过，番禺区府核心、优质江景、1.1超低容积率，市桥和番禺区府置换的天花板。

这回终于要挂牌了，起拍楼面地价预估是2.2万/平起。

这块地体量也不大，占地约1.75万平，建面约1.92万平，建筑限高24米。

按这样计算，起拍总价大约4.22亿元，比绿城玉海棠地块的起拍总价（约4.98亿）还要低。

如果横向对比今年挂出的1.0左右容积率地块，黄沙岛地块依然是总价更低的。

低总价拿地，在企业决策层面上就不会有太多压力。

所以，这块地其实有好几家企业盯着，比如LH、LC。

另一方面，黄沙岛地块，标签、客群也相当清晰。

产品上，就是做小而美的一线江景类别墅、或者洋房产品，配合番禺版二沙岛的slogan，记忆点挺强的。

货量不会很多，如果以套均建面180平计算，估计100套左右，但对高端产品也够用了，走精品路线。

这类产品放在整个板块，或者说整个番禺区，基本没有竞品。

产品打造也可以抄抄作业，比如越秀观樾三期、四期，一线湖景合墅，总价去到2000万，销量也不错。

而且，黄沙岛地块的门槛应该是更低的，不到1000万，入手一套江景叠墅，番禺区府核心+3/18号线附近，可能还会带动一波市区客。

当然，主力买家，应该还是番禺区府、市桥的地缘性改善群体，比如隔壁的黄沙岛花园别墅群。

| 黄沙岛花园别墅

板块的购买力，也已经被验证过了，绿城玉海棠5月初开盘，3个月时间清盘；路劲美的隽樾府剩下不到40套。

目前，周边只有一个待售新盘，番禺置业融媒体北侧项目，只有1栋楼，也不是同一定位。

板块整体供应不卷，140平以上的改善型需求也并未被大量消耗，这些都为黄沙岛地块预留了充足的机会。