“一把手”落马！上海城投行至十字路口

苗野｜发自上海

又一位重量级国企掌门人在反腐风暴中落马。

“公司董事长蒋曙杰被查，暂由陈庆江代行法定代表人、董事长工作，继续维护好生产经营秩序。”8月20日，上海城投（集团）有限公司（下称：上海城投）发布公告。

在此2日前，上海市纪委监委公布消息，上海城投党委书记、董事长蒋曙杰涉嫌严重违纪违法，目前正接受纪律审查和监察调查。中央纪委国家监委网站同步转发了蒋曙杰被查的消息。

这位2017年起执掌上海最大城市建设投资企业的掌门人突然落马，震动了上海政商两界。

上海城投表示，截至目前，公司各项业务均正常运转，预计上述事项不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大不利影响。

今年7月，中央第六巡视组进驻上海市，开展2个半月左右的巡视，此轮巡视将紧盯权力和责任，紧盯“一把手”和领导班子，紧盯群众反映强烈的问题。

巡视组剑指“关键少数”，蒋曙杰被查正是发生在这一敏感时期，随着调查深入，上海城投这座庞大的城市运营巨头，或将迎来前所未有的风雨时刻。

风暴突至，掌舵人落马

8月18日下午，上海市纪委监委以一份不足百字的通报投下反腐重磅消息，蒋曙杰涉嫌“严重违纪违法”，通报内容简短却字字千钧。

旋即，上海城投“一把手”被查的消息瞬间传遍全网。

61岁的蒋曙杰是江苏苏州人，拥有正高级工程师职称。从政府部门到国有企业，蒋曙杰的职业生涯贯穿了上海城市建设的关键领域。

公开信息显示，他曾任上海市建设和交通委员会副主任、上海市建设和管理委员会副主任等重要职务。2017年4月开始执掌上海城投，在此之前，他于2016年4月担任上海交运集团股份有限公司党委书记、董事长。

作为上海最大的政府投融资平台之一，上海城投资产规模超7000亿元，业务涵盖路桥、水务、环境、置业四大板块，承担了全市80%以上的重大工程建设任务。

在蒋曙杰被查前三天，他最后一次公开露面是在集团上半年经济运行分析会上，强调要“确保完成全年目标任务”。此次调查的具体原因尚未公布，但正值上海城投多个百亿级项目推进的关键节点。

蒋曙杰并非上海城投近期唯一被查的高管。2024年12月2日，上海城投原副总裁胡欣涉嫌受贿一案，已由上海市监察委员会调查终结，移送检察机关审查起诉。胡欣被上海市人民检察院第一分院依法以涉嫌受贿罪逮捕。

值得一提的是，今年5月16日，蒋曙杰与国盛集团原副总裁陈为、仪电集团董事长毛辰等共同为上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目—“城投宽庭徐汇社区”启幕。三个月后的8月11日，陈为涉嫌严重违纪违法被查，7天后蒋曙杰被查。

上海市纪委监委的通报仅用40余字披露了调查决定，却足以让这家承担城市核心功能的国企面临严峻考验，上海城投的反腐风暴可能才刚刚开始。

增收不增利，地产承压前行

在上海城投的众多子公司中，上市企业城投控股的表现尤为引人关注。

2024年，城投控股交出了一份“增收不增利”的成绩单，实现营业收入94.32亿元，同比增长268.6%；归母净利润仅为2.43亿元，同比下降41.58%。

细分财务数据更为清晰地揭示了公司面临的困境。公司毛利率同比下滑25.75个百分点至14.54%，主要原因是结算项目受制于房地联动价毛利率偏低。房地产业务毛利率同比下降19.7个百分点至14.97%，其中上海区域结转毛利率为13.95%；二是投资收益同比减少2.65亿元。

城投控股的业绩很大程度上依赖其明星项目露香园，这个与豫园、日涉园并列为上海三大名园的历史风貌保护项目，已成为上海顶级豪宅的代表。

2002年，上海市政府将露香园区域改造任务交给黄浦区政府和上海城投，2009年露香园一期开工，露香园二期于2021年开工。

2024年，得益于露香园二期项目入市以及长宁区青溪云邸、杨浦区兴华里等项目热销，城投控股实现签约销售额177.33亿元，同比增长116%。

中指研究院分析认为，相比大幅增长的营业收入，城投控股近年净利润持续下降。未来开发板块需把握开发节奏，聚焦销售和回款，做好项目提前谋划和布局，同步稳资金、稳增量。

但露香园“托举”并非长久之计。从规划来看，露香园二期可售住宅部分涉及A、B、C、D四个地块。截至2025年4月23日，露璟庭（露香园B地块）已售175套，去化率约为98.87%；香境里（D1高层）已售83套，去化率约为97.65%；A地块（露香园·天誉）已售90套，去化率约60%。

市场人士认为，从城投控股的销售结构来看，露香园二期销售占比较大，但因该项目二期可售货值不多，剩余房源主要以230平方米为主。再叠加其他项目签约率不高，直接导致城投控股今年上半年销售额萎缩，比如水尚华庭项目去化率只有24.03%。

2025年上半年，城投控股实现签约销售面积2.7万平方米，同比下降47%；签约销售额30.8亿元，同比减少62%。

华泰证券认为，结算放缓导致业绩低于预期，市场供应放量导致去化趋缓是城投控股面临的风险。

尽管市场环境不佳，城投控股在拓储上仍保持积极态度。2024年在沪总拿地金额达到99.9亿元，位列上海房企拿地金额榜第二位，仅次于招商蛇口。

2024年10月，城投控股以约70.8亿元拿下黄浦区小东门街道6幅地块。这些地块位于上海老城厢区域，毗邻豫园、城隍庙和外滩BFC，起拍价高达69.8亿元。

按照7.92万平方米总建筑面积计算，起拍楼板价达8.8万元/平方米，比一街之隔的豫园股份联合蚂蚁集团拿下的7.2万元/平方米的福佑“地王”还要高。

此外，城投控股还承接了闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造和华漕镇诸翟“城中村”改造等多个项目。截至2024年末，城投控股待开发土地建筑面积约82万平方米，其中90%位于上海。

“上海城投控股在土地获取和政策资源协同方面具有显著优势，考验的是市场化开发与运营能力。”华东某房企内部人士认为，这些地块开发体量大，项目总投资金额也大，对城投控股的土地消化和自主“造血”能力都提出了挑战，在规划上也对操盘手的全局视角与协调能力构成考验。

市场人士认为，目前土储可以支撑城投控股未来一段时间的推售计划，但从上半年销售趋势看，市场仍需警惕下行风险。“上海豪宅热销并不意味着去化快，项目去化需结合区位、价格、产品等多重因素，城投控股需在现有项目开发和去化上面多下功夫。”

开源证券给予城投控股买入评级，认为其销售规模有所下降，但待售项目充裕。需警惕上海销售市场下行及公司城市更新拓展不及预期的风险。

随着蒋曙杰被查，上海城投正站在发展的十字路口，也为城投控股继续前行增添了不确定性。这家上海国企能否在行业逆周期中实现真正突破，考验的是管理层在当前市场环境下的应对之道。