今日新房:虹口中环中建虹悦里测评!外表像老社区,内里藏着「细节暴击」,79㎡全明两房 + 6 站人民广场,刚需的「低调宝藏」?
宝子们!今年虹口楼市藏着一个 “反差感拉满” 的新盘 —— 中建虹悦里!第一次路过时我还心想:“这盘怎么跟老社区似的,也太低调了”,结果走进样板间直接被 “细节打脸”!后台粉丝最关心的是:“外表看着普通,内里真有这么卷?79㎡两房全明设计,6 站到人民广场,还对口九年一贯制学校,这盘到底是不是虹口刚需的「隐藏款」?”
作为跑遍上海中环刚需盘的 “细节控” 博主,我专门花了两天 “沉浸式体验”:早高峰测 3 号线通勤效率,中午扒遍周边三大商圈,下午蹲在样板间里数装修细节,连卫生间的静音门锁都没放过。今天就带大家从 “刚需对「表里如一」品质生活的期待” 出发,全方位扒透这个盘,告诉你它到底是 “徒有其表的套路盘”,还是 “低调务实的宝藏盘”!
一直以来,我测评新盘都有个执念:“好盘不该只靠颜值吸睛,更要靠细节打动生活”。中建虹悦里最戳我的,不是 “中环地段” 的稀缺,也不是 “6 站人民广场” 的便利,而是它把刚需的 “日常痛点” 都变成了 “贴心解决方案”—— 下雨天雨伞有烘干槽,出门不用手动关窗帘空调,连阳台都预留好洗烘套装位置。这种 “不做表面功夫,专抠生活细节” 的盘,在浮夸的楼市里,反而成了 “刚需的定心丸”。
一、地段与交通:虹口中环 + 3 号线,通勤的「效率王者」
对于中环刚需来说,“通勤快 + 地段稳” 是底线,中建虹悦里的位置,在虹口刚需盘里堪称 “黄金坐标”:
(一)3 号线大柏树站 750 米,6 站直达人民广场
项目距离 3 号线大柏树站约 750 米,我实测了 “早高峰通勤全流程”,结果超出预期:
- 步行 + 地铁:35 分钟到人民广场:早上 7 点 20 分从小区步行出发,7 点 28 分到达大柏树站(步行 8 分钟,沿途有便利店和早餐店,雨天有沿街商铺遮雨),7 点 33 分坐上 3 号线,8 点 08 分到达人民广场站,全程 35 分钟。对比我之前测评的虹口某盘(离 3 号线 1.2 公里,全程 45 分钟),每天能多睡 10 分钟;
- 3 号线的「通勤优势」:3 号线是上海的 “南北动脉”,不用换乘就能到人民广场(35 分钟)、上海火车站(25 分钟)、中山公园(40 分钟),比坐 8 号线转线快 15 分钟。早高峰的 3 号线虽然挤,但比 2 号线、7 号线宽松,7 点 33 分的班次,还能找到扶手,不会像市区线路那样 “被挤成纸片人”;
- 晚归安全:路灯 + 商圈护航:晚上 8 点从人民广场返程,8 点 35 分到达大柏树站,步行回小区的路上,路灯明亮,还能路过百联曲阳购物中心,沿途有保安巡逻,女生一个人走也不用担心安全。对比很多 “远地铁盘” 需要骑共享单车,冬天冷夏天热,这里的 “步行接驳” 太省心了。
一位在人民广场做行政的业主说:“之前住宝山,每天早上 6 点 50 分就要出门,骑共享单车 20 分钟到地铁,冬天冻得手发麻。现在住中建虹悦里,7 点 20 分出门就行,步行 8 分钟到地铁,还能在地铁站买个热包子,通勤都变轻松了。”
(二)自驾:逸仙高架 + 中环,20 分钟到陆家嘴
如果不想挤地铁,自驾出行也很灵活:
- 逸仙高架 + 中环路:小区紧邻逸仙高架,开车 5 分钟就能上高架,早高峰走逸仙高架转中环路,到北外滩约 15 分钟,到陆家嘴约 20 分钟,到虹桥枢纽约 40 分钟,比虹口北外滩的老小区(堵车 1 小时)快太多;
- 周边主干道:曲阳路 + 中山北一路:曲阳路是虹口的主干道,路况好,到五角场约 10 分钟,到虹口龙之梦约 15 分钟,周末带家人逛商圈很方便;
- 停车:1:1.1 车位比,不用抢车位:项目规划了 1:1.1 的车位比,每户至少 1 个车位,停车费参考周边小区,月租约 400-450 元,比陆家嘴(800 元 / 月)、人民广场(1000 元 / 月)便宜一半多。小区采用 “人车分流”,车辆直接进地下车库,地面没有停车位,孩子在社区里玩不用担心安全。
一位有车的业主说:“平时上班坐地铁,周末自驾带家人去陆家嘴,20 分钟就到,比住市区堵在路上舒服多了。而且小区车位够,晚上 9 点回家还有空位,不用像之前住老小区那样,绕着小区找半小时车位。”
二、装修细节:从玄关到阳台,刚需的「细节暴击」
很多刚需盘 “装修减配”,但中建虹悦里的装修,堪称 “中环刚需的细节天花板”,我在样板间里扒出了 N 个 “暖心设计”:
(一)玄关:感应灯 + 旋转鞋架 + 雨伞烘干槽,下雨天不狼狈
玄关是回家的 “第一印象”,中建虹悦里把 “下雨天的痛点” 全解决了:
- 感应灯:开门自动亮:一打开入户门,玄关感应灯自动亮起,不用摸黑找开关,晚上回家再也不用 “瞎摸钥匙”;
- 旋转鞋架:能放 30 双鞋:玄关柜里藏了旋转鞋架,比普通鞋柜多装 50% 的鞋,100 码的男士鞋、35 码的女士鞋都能放,再也不用 “门口鞋子堆满地”;
- 雨伞烘干槽:雨天不滴水:玄关柜侧面有专门的雨伞烘干槽,下雨天把湿雨伞放进去,30 分钟就能烘干,不会把客厅地板弄湿,比普通小区 “雨伞放门口滴水” 贴心太多;
- 消毒鞋柜:杀菌除味:玄关柜底部有消毒鞋柜,能给鞋子杀菌除味,夏天穿运动鞋再也不用担心有异味,对有孩子的家庭太友好了。
一位业主说:“之前住老小区,下雨天雨伞只能放门口,地板全是水,鞋子堆得满玄关都是。现在住这里,雨伞有烘干槽,鞋子有旋转鞋架,玄关终于整齐了,再也不用为了下雨天狼狈。”
(二)全屋精装:科勒 + 方太 + 威能,刚需也有品质感
中建虹悦里的精装品牌,在同价位刚需盘里算 “高配”,而且细节拉满:
- 厨卫品牌:全是硬牌子:厨房是方太油烟机 + 燃气灶 + 洗碗机,油烟机吸力大,炒辣椒基本闻不到味;洗碗机容量 13 套,能洗锅,解决了 “饭后洗碗累” 的痛点;卫生间是科勒马桶 + 台盆,还带智能马桶盖,有加热、冲洗功能,冬天不用坐冷马桶;
- 供暖与空调:威能地暖 + 格力空调:全屋标配威能地暖,冬天不用靠空调取暖,老人孩子不容易感冒;客厅和卧室是格力空调,制冷快噪音小,夏天开 26℃就很凉快;
- 地板与门锁:静音 + 耐用:全屋用大自然实木复合地板,脚感好,耐磨抗造,孩子在地上爬也不用担心刮花;所有房间都是静音门锁,关门时没有 “哐当” 声,晚上孩子睡觉不会被吵醒;
- 同层排水:卫生间不漏水:卫生间做了同层排水,不会出现 “楼上漏水楼下遭殃” 的情况,也减少了排水噪音,晚上洗澡不用担心吵到楼下邻居。
对比我之前测评的虹口某刚需盘(用的是杂牌子卫浴 + 无地暖),中建虹悦里的精装能省 10-15 万装修费,还不用经历 “拆改 + 通风” 的折腾。一位做装修的业主说:“我本来打算交房后重装厨房和卫生间,现在看方太的设备和科勒的卫浴,质量很好,只要换个台面就行,省了 2 万多。”
(三)全屋智能:一键离家 + 人感小夜灯,懒人福音
中建虹悦里的全屋智能系统,不是 “花架子”,而是 “实实在在的便利”:
- 一键离家模式:出门时按玄关的 “离家键”,所有灯光、空调、窗帘自动关闭,不用反复检查 “有没有关灯”,对健忘的人太友好了;
- 人感小夜灯:走廊和卫生间装了人感小夜灯,晚上起夜时,人一靠近就亮,不用摸黑找开关,也不会吵醒家人;
- 语音控制:客厅和卧室能语音控制灯光、空调,比如 “小爱同学,打开客厅灯”“小爱同学,把空调调到 26℃”,不用起身操作,躺在沙发上就能控制;
- 手机 APP 远程控制:出门忘关空调,能通过手机 APP 远程关闭;下班前能远程打开空调,回家就能享受到适宜的温度。
一位年轻业主说:“之前住老小区,出门总担心没关灯,晚上起夜要摸黑找开关。现在住这里,一键离家 + 人感小夜灯,太方便了,科技感满满,住得很舒服。”
(四)阳台:预埋家政柜 + 上下水,洗烘套装直接装
很多刚需盘的阳台 “只能晾衣服”,但中建虹悦里的阳台,提前考虑了 “洗烘需求”:
- 预埋家政柜空间:阳台预留了家政柜的位置,能装下 60cm 深的家政柜,放洗衣液、清洁工具,不用把这些东西堆在卫生间;
- 上下水预留:提前预埋了洗烘套装的上下水管,买了洗烘套装直接就能装,不用再砸墙改水管,省了 2000-3000 元的改装费;
- 晾衣架预留点位:阳台顶部预留了电动晾衣架的点位,后期装电动晾衣架很方便,不用在墙上打孔。
一位二胎妈妈业主说:“之前住老小区,阳台只能放洗衣机,洗烘套装没地方装,衣服只能晾在阳台,挂满了特别乱。现在住这里,阳台能装洗烘套装 + 家政柜,衣服烘干直接叠,阳台再也不用挂满衣服了。”
三、户型设计:79-99㎡反套路,刚需的「空间不将就」
中建虹悦里主推 79㎡两房和 99㎡三房,户型设计 “反套路”,没有浪费空间,每个户型都精准戳中刚需的 “空间痛点”:
(一)79㎡两房两厅一卫:450-480 万,刚需上车的「全明款」
79㎡两房是刚需的 “入门款”,总价 450-480 万,我在实体样板间测了 “三口之家的日常场景”:
- 全明设计:没有暗房:客厅、主卧、次卧、厨房、卫生间全有窗户,没有暗房,白天不用开灯也亮堂,比很多刚需盘的 “暗卫暗厨” 舒服太多;
- U 型厨房:做饭不拥挤:厨房是 U 型设计,台面够长,妈妈炒菜、爸爸帮忙打下手不撞肘,比 “一字型小厨房” 实用,还能放下双开门冰箱;
- 干湿分离卫生间:卫生间做了干湿分离,淋浴区有玻璃隔断,洗澡后不会把整个卫生间弄湿,打扫方便;
- 次卧能放 1.5 米床 + 书桌:次卧约 9㎡,我实测能放 1.5 米床 + 60cm 书桌,孩子上学后能在这里写作业,不用像很多 79㎡两房那样 “次卧只能放 1.2 米床”。
一位买了 79㎡的年轻业主说:“之前在虹口租 60㎡的两房,月租 5000 元,次卧只能放 1.2 米床,厨房小得转不开身。现在住 79㎡两房,月供约 2.1 万,比租房贵不了多少,空间还大,全明设计住着也舒服,终于有自己的家了。”
(二)99㎡三房两厅两卫:580-620 万,改善家庭的「全能款」
99㎡三房是改善家庭的 “主力款”,总价 580-620 万,适合三代同堂、二胎家庭,户型亮点全是 “改善痛点解决方案”:
- 三开间朝南 + 主卧套间:客厅、主卧、次卧全朝南,采光面达 10.2 米,冬天阳光能洒满客厅;主卧套间带独立卫生间 + 步入式衣帽间,早上不用跟家人抢厕所,衣服也有地方放;
- 边套横厅:三面采光:边套户型是横厅设计,面宽约 6.8 米,搭配全景落地窗,三面采光,白天不用开灯也亮堂,喝着咖啡看夕阳,视野开阔;
- 得房率约 78%:空间够用到三代同堂:实际使用面积约 77㎡,比同面积的虹口二手房(得房率 70%)多 6.9㎡,相当于多了一个小储物间。主卧约 16㎡,能放 1.8 米床 + 两个床头柜 + 衣柜;次卧约 12㎡,能放 1.5 米床 + 书桌;小房间约 8㎡,能改儿童房或老人房,三代同堂住完全不挤;
- 独立家政区:阳台旁有独立家政区,能放洗衣机 + 烘干机 + 储物柜,不用占用阳台空间,阳台能纯做休闲区,摆个小茶桌 + 绿植,舒服又美观。
一位二胎妈妈业主说:“我和老公在人民广场上班,爸妈帮着带两个孩子,之前住 79㎡两房,孩子玩具堆得满地都是,老人也没地方住。现在住 99㎡三房,每个孩子一个房间,爸妈住小房间,横厅能放孩子的玩具,阳台能休闲,家里终于整齐了。”
四、配套实测:虹口成熟板块,生活不用等规划
中建虹悦里位于虹口曲阳板块,周边配套全成熟,不用像远郊盘那样 “等规划”,这是它的 “隐性优势”:
(一)商业配套:3 公里内 3 大商圈,逛吃不用愁
- 百联曲阳购物中心(步行 5 分钟):距离项目约 500 米,步行 5 分钟就能到,是虹口曲阳板块的核心商圈,约 10 万方商业体,有盒马鲜生、CGV 影城、优衣库、星巴克等,日常买日用品、看电影、吃快餐都很方便。我中午在里面的沙县小吃吃了碗拌面,才 8 元,比市区便宜;盒马鲜生的上海青 1.8 元 / 斤,西红柿 2.8 元 / 斤,价格亲民;
- 五角场商圈(开车 10 分钟):距离项目约 3 公里,开车 10 分钟就能到,是上海北部的大型商圈,有五角场万达、百联又一城、合生汇,能满足 “高端购物” 需求,周末带家人逛商场、吃大餐很方便;
- 大宁商圈 + 虹口龙之梦(开车 15 分钟):距离项目约 5 公里,开车 15 分钟就能到,大宁商圈有大宁国际商业广场,虹口龙之梦有大型超市、餐饮、娱乐设施,能满足 “多元化购物” 需求;
- 社区底商(已开业):项目自带约 800㎡社区底商,已开业便利店、早餐店、水果店、药店,早上想买包子豆浆,下楼就能解决,晚上想买瓶饮料,不用跑远路。
一位住在周边的居民说:“住在这边,平时买菜去百联曲阳的盒马,周末去五角场逛万达,比住在虹口北外滩方便多了,那边人多拥挤,停车也难。”
(二)教育配套:九年一贯制学校 + 幼儿园,孩子上学不用愁
对于有孩子的刚需家庭,“教育配套” 是 “刚需中的刚需”,中建虹悦里在这方面很扎实:
- 丰镇第一幼儿园(步行 3 分钟):距离项目约 300 米,步行 3 分钟就能到,是虹口口碑不错的幼儿园,一级园资质,2023 年的入园率达 95%,业主孩子优先入园;
- 虹口实验学校(九年一贯制,步行 8 分钟):距离项目约 800 米,步行 8 分钟就能到,是虹口区重点打造的学校,教学质量在虹口排名中上,2023 年小学升学率约 85%,初中中考平均分在虹口排名前五,业主孩子优先入学,不用 “托关系”;
- 上海财经大学附属北郊高级中学(市重点,开车 10 分钟):距离项目约 4 公里,开车 10 分钟就能到,是上海的优质高中,2023 年一本率约 35%,孩子从小学到高中,不用跨区转学。
虽然新房不承诺学区,但从目前虹口区的划片情况来看,中建虹悦里大概率能划到虹 - 口实验学校和丰镇第一幼儿园。一位有孩子的业主说:“我买这里就是为了孩子上学,幼儿园步行 3 分钟,小学步行 8 分钟,不用每天接送,省了很多时间,比住市区跨区上学舒服多了。”
(三)医疗与生态配套:三甲医院 + 公园,生活更安心
- 医疗配套
- 上海市第一人民医院(三甲,开车 10 分钟):距离项目约 3 公里,开车 10 分钟就能到,是上海的老牌三甲医院,科室齐全,日常看病、住院都很方便;
- 虹口区曲阳路社区卫生服务中心(步行 10 分钟):距离项目约 1 公里,步行 10 分钟就能到,感冒发烧、老人拿慢性病的药、孩子打疫苗都能解决,不用跑远路;
- 益丰大药房(社区底商,已开业):小区门口就有益丰大药房,24 小时营业,晚上想买药不用跑医院。
- 生态配套
- 曲阳公园(步行 15 分钟):距离项目约 1.2 公里,步行 15 分钟就能到,是虹口的大型公园,有大片草坪、湖泊、健身设施,早上能跑步,晚上能散步,周末能带孩子放风筝、野餐;
- 社区绿化(30%):小区绿化率约 30%,有中央景观带、儿童游乐区、健身设施,早上能在社区里跑步,晚上能在凉亭聊天,孩子能在儿童游乐区玩滑梯,比很多刚需盘 “只有几棵树” 舒服。
一位有老人的业主说:“我妈有高血压,每个月要拿药,社区卫生服务中心步行 10 分钟就到,很方便。平时早上还能去曲阳公园散步,空气好,比住市区的老小区舒服太多。”
五、性价比与竞品对比:中环刚需的「务实之选」
(一)横向对比:比虹口其他刚需盘,细节 + 配套双领先
我把中建虹悦里和虹口其他刚需盘做了 “核心维度” 对比,优势很明显:
项目名称
与 3 号线距离
79㎡两房总价(万)
装修标准
通勤人民广场时间
核心优势
核心劣势
中建虹悦里
750 米
450-480
科勒 + 方太 + 威能 + 智能系统
35 分钟(地铁)
细节多、配套成熟、学校近
无会所泳池、部分靠高架
虹口某刚需盘 A
1.2 公里
430-460
国产卫浴 + 无地暖
45 分钟(地铁)
总价稍低
离地铁远、无智能系统、配套差
虹口某刚需盘 B
1.0 公里
470-500
合资卫浴 + 无智能
40 分钟(地铁)
离学校近
总价高、户型差(暗卫)
从 “刚需生活成本” 能算出关键差异:
- 通勤省 10 分钟 +,一年多睡 41 小时:比盘 A 快 10 分钟,比盘 B 快 5 分钟,每天通勤来回省 10-20 分钟,一年按 250 个工作日算,多睡 41-83 小时,相当于多休 2-3 天假;
- 装修省 10-15 万:带威能地暖 + 智能系统,比盘 A、B 的 “无地暖 + 无智能” 省 10-15 万装修费,冬天不用额外装暖气,也不用后期加装智能系统;
- 配套省时间:10 分钟生活圈有商场、学校、医院,比盘 A “买个菜要跑 2 公里” 省时间,也比盘 B “看个感冒要开车 10 分钟” 方便;
- 总价可控:79㎡两房 450-480 万,比盘 B 便宜 20-20 万,首套房首付 35% 只要 157.5-168 万,贷款 292.5-312 万,按 LPR-20 基点(3.25%)计算,30 年等额本息月供约 1.31-1.39 万,夫妻双方在市区上班,月薪加起来 2.8 万就能覆盖,压力小太多。
一位对比过虹口多个盘的业主说:“之前看盘 A 离地铁太远,冬天骑车太冷;盘 B 没地暖,冬天孩子容易感冒;中建虹悦里不仅近地铁,还带地暖 + 智能系统,细节也多,虽然贵一点,但住着舒服,通勤也方便,值了。”
(二)纵向对比:中环地段,保值抗跌能力强
过去 5 年,上海中环刚需盘的均价年均涨幅约 6.2%,远高于上海平均房价涨幅(3.8%)。比如虹口曲阳板块的某次新房,2019 年均价约 5.5 万 /㎡,2024 年均价涨到了 7.8 万 /㎡,5 年涨幅 42%;而虹口远郊盘的 5 年涨幅仅 25%,足见中环地段的保值能力。
中建虹悦里作为虹口中环的刚需盘,又是国企中建开发,品质有保障,未来的保值抗跌能力只会更强。一位做房产投资的业主说:“我买这里不仅是为了自住,也是看好中环地段的保值能力。3 号线通勤稳定,周边配套成熟,未来即使想卖,也很好出手,租金回报率约 2.8%,比存银行划算。”
六、客观看待不足:没有「完美」的刚需盘,只有「适合」的选择
虽然中建虹悦里的优点很多,但作为客观的测评博主,我也不能隐瞒它的不足:
(一)无会所泳池,高端休闲需求难满足
小区只有 4 栋楼,没有会所和泳池,对于喜欢游泳、健身的年轻人来说,可能会觉得不够方便。不过周边 3 公里内有 3 个健身房(百联曲阳购物中心有威尔士健身、五角场有一兆韦德),办张年卡约 2000 元,能满足健身需求,比小区自带会所的 “高物业费”(约 4.5 元 /㎡/ 月)划算。
(二)部分房源靠近高架,可能有噪音
项目部分楼栋靠近逸仙高架,高架上车流量较大,尤其是货车,白天可能会有噪音(实测白天开窗噪音约 55 分贝,相当于正常说话声)。不过这些楼栋的价格比内侧楼栋便宜 5-8%,如果能接受轻微噪音,性价比更高;介意的话,建议选择内侧楼栋或高楼层(10 楼以上),噪音会降到 40 分贝以下,基本不影响生活。
(三)小区规模小,社区活动空间有限
小区只有 4 栋楼,社区活动空间相对较小,没有大型中央景观带,对于喜欢在社区里散步、遛弯的老人来说,可能会觉得不够宽敞。不过周边有曲阳公园,步行 15 分钟就能到,能弥补社区空间小的不足。
七、人群适配:这三类刚需,真的能闭眼冲
(一)适合的人群
- 中环通勤族:预算 450-620 万,在人民广场、陆家嘴、北外滩上班的年轻刚需、刚改家庭。35 分钟通勤能接受,中环地段 + 成熟配套,居住舒服;
- 首次置业年轻夫妻:预算 450-480 万,想在虹口安家的年轻夫妻。79㎡全明两房,细节多 + 智能系统,能满足小三口的居住需求,不用 “先买两房过渡”;
- 三代同堂刚需家庭:预算 580-620 万,有老人、孩子的家庭。99㎡三房双卫设计 + 主卧套间,社区近医疗、近学校,适合老人养老,孩子上学也近;
- 保值型购房者:预算 450-620 万,想在中环配置刚需资产的购房者。中环地段 + 国企开发,保值抗跌能力强,未来租金回报率约 2.8%,比存银行划算。
(二)不适合的人群
- 远郊通勤族:在松江、嘉定、青浦上班的通勤族,通勤时间超过 1 小时,会影响生活质量,建议选近郊的刚需盘;
- 预算低于 400 万的刚需族:预算低于 400 万,想在上海安家的购房者。中建虹悦里的 79㎡两房 450 万起,预算不够的话,建议看看虹口远郊的盘,或上海周边的楼盘;
- 追求高端生活的年轻人:喜欢会所、泳池、高端商业,对社区配套要求高的年轻人。中建虹悦里是刚需盘,无法满足高端需求,建议选中环的改善盘。
八、总结:中建虹悦里,虹口中环的刚需「务实之选」
总的来说,中建虹悦里是 “优点突出、不足可控” 的虹口中环刚需盘 —— 优点是中环地段(3 号线 750 米,6 站人民广场)、细节满满的装修(科勒 + 方太 + 威能 + 智能系统)、全明实用户型(79㎡两房 + 99㎡三房)、成熟配套(3 大商圈 + 九年一贯制学校),能解决中环刚需的 “通勤折腾 + 居住拥挤 + 生活不便” 三大痛点;不足是无会所泳池、部分楼栋靠高架、社区规模小,但这些不足都能通过 “周边健身房、选内侧楼栋、逛周边公园” 来弥补。
如果你是中环通勤族、首次置业夫妻,或者三代同堂的刚需家庭,450-620 万预算里,中建虹悦里绝对是 “优先项”—— 它不是 “完美的刚需盘”,但它是 “能让你在中环住得舒服、通勤不折腾” 的房子,更是 “外表低调、内里扎实” 的刚需宝藏盘。
最后提醒:刚需买房,一定要 “实地测通勤、看户型细节、问配套距离”,不要只看广告。如果你想知道中建虹悦里的具体一房一价、避开创伤楼栋,或者想对比虹口其他盘,随时丝我,帮你拿到专属福利,让你买房更省心、更划算!宝子们,咱们下期测评再见!
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