北京买房：理清思路，购房建议1632

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我还是不理解，上第MOMA这种科技住宅为什么会不受追捧，难道科技不应该是未来趋势吗？我因为一直在这里租房，所以才想买在这里的，但从买想到这种房反倒不受追捧。未来真的会影响价格吗？

A：

1、我说的“不受追捧”是相对于普通住宅而言的。毕竟房子是用来住的，最核心居住功能的便利+低成本+方便改造和装修，才是大多数买房人所更重视的。而科技住宅虽然很舒服，但是维护的成本高，而且也未必符合大多数买房人的喜好和居住习惯。

您因为是租房，是短期居住的，再加上喜欢这种科技类产品，所以觉的挺好的。但大多数买房人都是想长期居住的，综合考虑之下或许觉得不太划算。那买的人少，自然也就影响了价格走势。

2、科技确实是未来的趋势，但已经上市的“科技产品”却未必能一直受追捧。打个比方这就跟Iphone似的，技术进步是永远的趋势，但早期的Iphone型号却未必能一直受追捧。

3、房子是用来住的，您要是真的喜欢就买吧，其他的都是副产品。其实这就是萝卜青菜各有所爱的问题，看自己的喜好。

只不过在我看来还是喜欢普通住宅的居多，以我为例，上班时一整天都在空调房里，下班回家只要不是太热太冷，那还是喜欢开窗流通自然风。而且普通住宅的维护成本低，而科技含量越高的则维护成本越高，也越容易过时。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是21年的时候买的蜂鸟，当时不到17万一平，算上税费装修差不多了，现在也就13万了，43平净赔100多万。前两年我问过您怎么处理，您当时劝我持有，但现在感觉越持有越心虚，您认为还能涨回来吗？

A：

1、我劝您持有？不太可能，甭说是溢价这么高的学区房+公寓了，就算是不带学区的公寓，除了朝阳几个能勉强跟上大盘的，其他的我都没劝持有过。

2、43平的现在租金多少钱啊？好像6000出头儿吧，那坪效就是每平米150块钱左右。单价13万，租售比就是8/900，算850吧。

可以拿朝阳不带溢价的小公寓对比一下，比如典型的炫特。40多平的租金4500吧，坪效100。现在炫特的均价是5万左右，租售比就是500。那500/850=58%，说明蜂鸟的学区溢价还在40%，至少是30%以上，明显高于海淀平均值。

那现在都有40%左右的溢价，前两年入学高峰期的时候就会更高，那我有可能劝您持有吗？除非是找揍。

3、怎么处理？房子是用来住的，学区房是用来上学的，如果不自住+用不上学位，那留着就没什么意思了。租金收益率这么低，为什么要留着啊？人口下降是大趋势，除非有利好政策，否则溢价还有可能下降。

4、如果说房子整体价格的话有可能涨回来，毕竟货币是永远超发的，过些年等钱不值钱了房价也就涨了，毕竟这么好的地段儿。但溢价的比例我认为不太可能涨回来了，至少在10年的入学低谷期内不可能。

仅供参考。

三

Q:

请问，前几年感觉房价离我太远，想够也够不上，如今房价下跌，看了看存款，感觉自己好像能够上，所以来请教您。

我一家三口在海淀生活，在立水桥地铁附近有套房出租，租金六千多，大概能卖不到300。

存款200，公积金账户有70，想看400的房子，不需要学区，我听说海淀牡丹园和学院路学区溢价较少，或者朝阳的房子是不是也行？

我老公孩子在中关村，孩子高中毕业还有6年，我在西四环上班，一家租房6年也得花几十万，所以想买个房自住，就算孩子高中毕业了，我老公上班也近，除了为孩子上学也为今后长期居住，距离七八公里都能接受，当然越近越好，但是中关村房子太贵了哈哈，我工作性质上班远点没事，您帮忙推荐可以考虑哪儿的比较好呢？

或者说我们现有的房是留着还是卖了增加买房的预算比较好呢？谢谢，刚开始有买房的想法，思路比较乱。

A：

1、海淀好几个学区的平均溢价都不高，学院路，花园路，北太平庄，也就是东边这几个都不高。其他的还有清河西三旗和永定路也都能买到溢价很低的。当然其中对口不错小学的也比较高，中等小学的才低的。

朝阳分学校也分中小学的对口。其中白小+80和朝外这级别的溢价都高，中小学都对口的基本等同于东西海。其他几个头部校看房源吧，现在有高有低，低的能到15%以下。另外那些只有中学对口牛校的溢价就低了，很多几乎没有。另外对口清朝的溢价都低，我也不知道为什么，只能说性价比高吧。

2、中关村的溢价一直就高，北京第一批公立校学区房，20年前就已经是标杆儿了，连租金收益率都创过全国第一。现在的溢价率应该也低点儿了，但肯定还在平均值之上，至少30%起步。

3、我推荐的话，400万看看清河吧，应该也不算太远吧？学区在海淀基本中等，能买到两居室没问题，溢价并不高，甚至有的几乎没什么了，算超跌。

另外也可以看朝阳，比如立水桥附近的立城苑，城建的家属楼，理论上质量不错。对口校是新北苑的朝外校区，没有溢价。虽然和本校的关系不太近，但毕竟是系统内，有可能得到本校的资源和2+4名额。

再要不就看学院路的，一直都说是名校对点扶持能提升成绩，应该至少不差吧，只是我近期没关注。但毕竟溢价低，居住的性价比就相对高。

仅供参考。

四

Q:

请问，如果在大兴买房，高米店附近，保利茉莉公馆，新里西斯莱等次新小区和郁花园等老小区，哪个的性价比更高，未来升值更好？

A：

1、性价比肯定是老小区的更高啊，这算算租售比就能知道，用数字说话。不光是大兴如此，全北京都是这种情况，越是老房+小户型的性价比越高，因为价格相对低+面积的利用率更高。

这自己算算吧，用房子总价除以预估租金，哪个的数值低，就说明性价比高。或者说哪个的租金收益率高，就说明居住的性价比高。

2、未来升值更好，一般来说都是次新的商品房占优，尤其是房龄新品质高的时候，流动性强+价格走势好+行情时期领涨。

所有人都是喜新厌旧的，但凡资金充足，绝大多数人都是先选新产品，实在没办法才考虑老的呢。找对象都是如此，但凡能算高富帅的，谁会一上来就追求容嬷嬷或刘姥姥啊？

3、不过如果次新房的物业拉胯，小区品质严重下降，那保值就不如老小区了。因为有钱+讲究的会索性搬走，换成一轮轮的租客，而租客一般都更不注重小区的维护，恶性循环之下导致次新小区的价格走势还不如老小区呢。

4、简单就是这种情况，居住体验肯定是老小区的更划算，在次新小区维护水平高的时候，保值升值也更好，直到进入中年衰退期。

仅供参考。

五

Q:

请问，向您咨询一下丽高王府里的花园洋房200平大平层现在值得购买吗？这个小区洋房优劣势麻烦您帮着分析分析。

A：

1、丽高王府，如果是自住为主就值得购买啊。租售比在大户型里肯定很划算，说明居住的性价比高，没有租售溢价或很低。

2、优劣势，优势就是单价不高，所以居住的性价比高。其他的优势就是小区的品质了，这自己就能观察，看自己的喜好了。

劣势就是价格走势普通，这么多年一直略低于普宅大盘，所以才衬托出性价比高的。简单说就是流动性弱点儿+升值慢，所以租金就显的高了。

当然这也不是丽高的单独现象，而是全北京这种小区大多数都如此，不特殊。以后的最好成绩有可能不再落后，但逆转的可能性几乎没有。

3、总之看自己更重视哪方面吧，注重自住或租金收益率就很合适，注重其他的就不太强了。房子是用来住的，甘蔗不能两头儿甜，看自己的主要需求吧。

仅供参考。

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