中报观察   旭辉还需要三年时间

观点网 在中期业绩发布之后，旭辉控股董事局主席林中在寄语中称，历经900多天的努力，旭辉境外债务重组方案于6月3日获债权人会议高票通过，并于6月26日通过香港法院裁决聆讯，为最终落地奠定坚实基础。

据悉，旭辉正积极推进7只公开债的境内债务重组，重组方案已获得其中6只债券债权人的投票通过。

根据该公司披露的2025中期业绩，期内录得已确认收入约为122.81亿元，同比减少39.2%；股东权益应占亏损净额约为63.58亿元，而去年同期则为股东权益应占亏损净额约49.39亿元；毛利率从2024年同期的13.4%降至8.0%；有息负债较去年同期下降约44亿元。

业务管窥

报告显示，截至2025年6月30日止六个月，旭辉控股集团录得已确认收入约为122.81亿元，按年减少39.2%。

其中，物业销售及其他物业相关服务收入约为81.2亿元，同比下降49.9%，收入占比为66.1%；租赁及其他服务收入7.86亿元，同比微降0.3%，收入占比为6.4%；物业管理及其他服务收入为33.75亿元，同比增长5.2%，是唯一增长板块，收入占比为27.5%。

目前，房地产市场复苏仍面临挑战。就像公告中所提及，一方面，新房库存压力持续，去化周期仍处历史高位，重点城市二手房挂牌量再度上升；另一方面，销量回暖态势传导至房价仍需时间。当前房价（尤其二手房价格）仍处筑底阶段。整体而言，区域、产品、库存、价格的结构性分化正逐步显现。

压力直接体现在旭辉的合同销售上。

上半年，旭辉控股实现合同销售金额约101.6亿元，较去年同期的203.1亿元减少50%；合同销售建筑面积约为98.93万平方米，较去年同期减少40.3%；合同销售平均售价约为人民币10274元/平方米。

前7月，旭辉控股累计合同销售金额约为112亿元，累计合同销售面积约108.06万平方米。

上半年，旭辉控股区域销售中，长三角、环渤海、中西部及华南地区合同销售金额分别贡献约24.4%、25.5%、37.6%及12.5%。一线及二线城市的合同销售金额占合同销售总额约87%。

销售则基本来自于住宅，来自住宅项目的合同销售金额占合同销售总额约87.6%，来自办公楼/商业项目的则占余下12.4%。

在物业销售确认收入方面，于截至2025年6月30日止6个月，旭辉控股物业销售已确认收入约为78.62亿元，按年下降50.4%，占已确认收入总额64%；交付建筑面积约714,522平方米的物业，较上年同期下跌42.7%；已确认平均售价约为11004元/平方米，较上年同期下降13.4%。

公告披露，于6月30日，旭辉控股有逾170项已完成物业项目，未出售或未交付总建筑面积及应占面积分别约为930万平方米及500万平方米。有逾110项开发中或持作未来发展的物业项目，总建筑面积及应占建筑面积分别约为1800万平方米及1110万平方米。

截至期末，旭辉控股拟作出售的开发中物业约为485.87亿元，而于2024年末约为604.5亿元，因为上半年并无新土地收购所致。

在投资物业方面，上半年，旭辉控股租金收入主要来自上海LCM置汇旭辉广场、上海恒基旭辉天地、上海旭辉企业大厦、北京五棵松体育馆及上海杨浦宝龙旭辉广场。

于6月30日，该公司持有33项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别约为228.2万平方米及166.48万平方米，其中27项总建筑面积及应占建筑面积分别约为174.07万平方米及129.15万平方米的投资物业已开始出租。

截至2025年6月30日止六个月，确认投资物业公平值亏损约6.755亿元，而去年同期则为约3.71亿元。

二次创业

“距离旭辉控股真正‘站起来’，可能还需要三年时间，挑战、困难、压力依然很大。经过行业这一轮大调整，我们经历过从一个高峰到低谷，我们要二次创业。”

观点新媒体获悉，8月中旬，林中称旭辉要“二次创业”，他所说的二次创业，要有新的模式、新的业务。更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。

此前，在旭辉境外债露面重组方案说明会上，林中也曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。

他所说的，或许正是旭辉建管所做的业务。

旭辉建管是旭辉旗下代建平台，截至6月底累计在管项目超240个、总建筑超3600万平方米，其中国资和政府代建占比超51%。今年上半年，在新增项目中的复委项目数量占比达25%，回款同比增长近60%，销售额同步增长160%。

旭辉建管的发展速度可见一斑，但从股权结构上来说，是独立于旭辉控股集团存在。

上半年，旭辉更为重要的是推进境外债务重组等工作。于2025年6月30日，该公司尚未偿还借款总额约为842.12亿元，较2024年同期减少44亿元。

尚未偿还借款总额中具体包括银行及其他贷款约420.7亿元、账面值约为120.13亿元的境内公司债券、账面值约为12.76亿元的境外可换股债券及账面值约为288.53亿元的境外优先票据。

于2025年6月30日，旭辉控股未能偿还若干银行借款、境外优先票据及可换股债券的本金及利息，分别约184.73亿元、288.52亿元12.76亿元及83.23亿元构成违约或交叉违约。

在境外债重组方面，旭辉控股已于6月在香港法院获得批准。据悉，重组的债务包括本金约44.9亿美元12笔高级债、永续债和可转债，以及本金约23.1亿美元13笔境外贷款，总计本金68亿美元。

考虑到众多债权人的不同诉求，方案遵从“短端削债，中端转股，长端保本降息”框架，重组预计削减境外债务约52.7亿美元（约合379亿人民币），占境外债务总额的66%。

境内债方面也有较大进展。5月23日，旭辉控股正式推出整体境内债券重组方案框架，涉及PR旭辉01、H20旭辉2、PR旭辉03、H21旭辉1、H21旭辉2、H21旭辉3、H22旭辉1等七只公司债，本金额约100.6亿元。

旭辉集团为存续公司债券持有人提供了4个选项：债券购回选项、股票经济收益权选项、以资抵债选项和一般债权选项。如果债券持有人未选择上述任何一种方案，则将进入全额留债长展期方案。

据悉，就在8月20日，“H21旭辉3”的重组方案获得债权人会议通过，同意率为70.61%。至此旭辉控股境内债重组已有6只获得通过，对应债券余额约为96亿元。

在现金状况方面，于6月30日，旭辉控股拥有银行结余及现金约为101.61亿元，其中包括质押性银行存款约17.31亿元以及作特别用途的银行监管账户资金约42.99亿元。

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