观点直击   滨江服务：服务价格下行和撤场不是长期状态

观点网 中报发出翌日，滨江服务“红了”。

8月22日，滨江服务股价最高去到25.40港元/股，收盘价24.92港元/股，较前一日收盘23.02港元/股，实现涨幅8.25%。

据早前一天公布的中期业绩报告，滨江服务上半年实现营业收入20.25亿元，较去年同期增长22.7%；毛利4.55亿元，同比增长7.9%；毛利率22.5%，同比下降3.1%；归母净利润2.98亿元，同比增长12.2%。

截至2025年上半年，滨江服务每股基本盈利1.08元，同比增长12.5%；中期股息为每股0.826港元，派息比率达到70%，较去年提升10个百分点。

非业主增值服务毛利下降

中报数据显示，滨江服务上半年实现营业收入20.25亿元，较去年同期整体增长22.7%。

具体来看，作为集团主要收入来源，物业管理服务录得营收11.58亿元，占总收入57.2%，同比增27.9%；非业主增值服务录得营收2.14亿元，占总收入10.6%，同比降14.6%；5S增值服务录得营收6.52亿元，占总收入32.2%，同比增32.0%。

毛利及毛利率方面，滨江服务上半年实现毛利4.55亿元，同比增长7.9%；毛利率22.5%，同比下降3.1%，主要是由于毛利率较高的非业主增值服务量减少。

其中，物业管理服务实现毛利2.10亿元，同比增17.9%；毛利率18.2%，同比下降1.5个百分点，滨江服务表示指标下降主要是因为注重服务品质而加大了管理投入成本。

非业主增值服务实现毛利7421.9万元，同比下降31.3%；毛利率则大幅下降8.3个百分点至34.7%，个中原因也无需过多解释：主要是受到上游房地产开发行业整体影响。

5S增值服务实现毛利1.70亿元，增长25.7%；毛利率下降1.3个百分点至26.1%，毛利率下降主要是由于毛利率相对较低的优居服务中硬装服务占比持续提升。

数据来源：中期业绩报告、物聊社整理

据参会的投资者透露，在业绩会上，管理层也表示，非业主增值服务确实暂时拉低了集团整体毛利率，但从中期判断，作为利润主力的5S增值服务会弥补非业主增值业务量下滑的影响。

据物聊社了解，滨江服务的非业主增值服务主要是面向滨江房产提供增值服务，包括交付前服务、咨询服务及小区空间服务。

而滨江服务近来越来越看好的5S增值服务，主要包括向业主提供家政服务、经纪服务、家装服务，向业主销售家具、停车位及储藏室以及其他小区增值服务。

在半年报中，滨江服务将5S增值服务分为“经纪、服务、生活”进行报告，实际上就是“二手房签约、装修升级、居家服务”三个板块。

半年报数据显示，2025年上半年，滨江服务二手房签约金额约为8.53亿元，签约金额和套数分别同比增长20.1%和102.0%；硬装和软装收入同比增长34.4%和502.8%；居家生活服务实现增速41.8%，首次超过物业服务面积及收入增速指标。

会上管理层进一步提出：“公司正在把它（指5S增值服务）打造成真正的第二增长曲线。这意味着滨江服务未来高质量的增长动力将更多转换到更多元、更市场化、更具客户粘性的增值服务生态上。”

仍然依赖滨江集团

的确，在过去，背靠着房地产龙头企业滨江集团的滨江服务总被调侃“出身好”。

而对滨江服务自身而言，能做出现如今的成绩来，滨江集团这么多年的业务支撑必然功不可没。

不过，就目前房地产市场普遍的发展行情来看，滨江服务似乎更想将重心放在市场化外拓能力的提升上。

于半年业绩会上，管理层坦言，在市场拓展方面，滨江服务不能拘泥于滨江房产提供项目，要有内生动力，要在市场上取得更多优质的项目。

中报数据指出，2025年上半年，滨江服务在管建筑面积约7510万平方米，同比增长19.0%；合约建筑面积约9640万平方米，同比增长7.1%，合约面积与在管面积比值为1.28：1。新增在管建筑面积766.4万平方米，新增合约建筑面积417.9万平方米。

分来源看，滨江服务来自滨江房产开发的物业收入为5.82亿元，在管建筑面积3341.6万平方米，项目数目201个；来自独立物业开发商开发的物业收入为5.74亿元，在管面积4166.7万平方米，项目数目269个。

不难发现，滨江服务来自独立第三方的在管面积占比高达55.5%，直逼大股东滨江集团为其提供的“发挥空间”。另据管理层介绍，上半年滨江服务来自独立第三方的物业收入贡献同比增长26.8%。

只是，在滨江集团的庇护之外，滨江服务在一步步满足其市场化野心的同时，也承受了不少压力。

上半年，滨江服务扣除亏损拨备的贸易应收款项为6.25亿元，同比增长22.9%，其中来自第三方的贸易营收款项为6.77亿元，来自关联方的贸易营收款项为4901.2万元。

报告期内，滨江服务贸易应收款项的减值亏损由去年同期的1270万元增加了整整一倍至2640万元。对此，滨江服务表示，主要是由于考虑部分第三方开发商运营及资金情况，对其执行更为严格的坏账计提政策，导致计提坏账增加。

不过，滨江服务似乎并没有因此乱了阵脚。

“从公司整个的应收款来说，应该一直还是比较健康的。这个跟我们的业主群体有很大关系，他们的消费能力和支付能力都还是比较强的，所以应收款在整个行业内还是比较安全稳健的。至于6.25亿的应收账款余额，跟去年同期相比增长22.9%，跟收入也是基本持平，考虑到是中期，跟期末相比会有个季节性的变化。”集团管理层如是说。

如此看来，滨江服务的市场化成效，或许还需要多些时间来验证。

除此之外，在业绩会上，当谈及到对物业行业变化的看法，滨江服务管理层认为，服务价格下行和撤场更像是一场一次性的冲击，不会是一种长期的状态。其进一步表示，服务价格下行不是全行业普遍的情况，而更倾向于是一种区域化的表现。

的确，这家深耕杭州的物企，不爱在物业费上“内卷”。

中报显示，上半年，滨江服务平均物业管理费约为每月4.20元/平方米，去年同期为每月4.17元/平方米，并通过服务升级实现10个项目平均物业费上调14.1%。

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