徐汇最差的地段，卖着最贵的新房价格：海上清和玺的底色到底如何

经常有粉丝说把长桥、华泾、凌云开除徐汇籍。

这些都是徐汇最差的地段，城市界面和配套跟北徐汇差别很大。

长桥板块去年开出了一个新盘：海上清和玺，一直卖到今年还没有卖完。

这个新盘定价11.2-11.9万元/m²，比之前的汇成南街里、尚海悦庭贵了好几万，几乎快和徐汇滨江二手房百汇园、尚海湾豪庭的成交价一个价格了。

海上清和玺的售价是不是太贵了？为啥这么不好卖？底色到底如何？

查询数据发现，海上清和河自去年11月开盘以来，共推出了五期，每期都有房源在售，不怎么好卖。

项目去年11月17号首开的124套房现在还有25套没有卖出：

去年12月29号二期开出的268套房还有129套没有卖出，去化仅一半：

后续加开的三、四、五期都有大量房源未能售出，确实不怎么好卖。

我觉得清和玺不好卖，首先是缺点比较明显：

项目靠近高架，不仅有噪声影响，还带来了割裂。

清和玺最后的一排很靠近高架：

一条高架之隔，就把清和玺挡在了中环外，地段跟中环内区别了开来。

一条龙川路被这个中环高架直接切断，出行很绕路。

不过项目的配套规划是打通这条路，未来跨越中环去植物园、南站会方便很多。

项目处在老破小板块长桥，周边城市界面比较破，缺乏次新居住氛围，板块居民层次也不一：

长桥新村风貌

论地段、次新氛围和居民层次，清和玺所在的长桥肯定和徐滨富人区差远了。

项目还经常打广场说自己是“一英里徐汇滨江”，虽然离徐滨不远，但跟徐滨关系却不大：

一英里徐汇滨江广告

另外这个新房确实卖得贵了些，也是不好卖的原因。

要知道，汇成南街里2020年首开仅7.95万元/m²，2023年三期开盘8.99万元/m²；

尚海悦庭2022年首开9.4万元/m²，2023年二期开盘9.5万元/m²。

长桥之前开出的这两个新盘虽然也涨了价，毕竟还是便宜的。

而清和玺上来就卖11万+元/m²，着实贵了不少。

所以靠近高架、地段一般、周边老破小的城市界面以及明显上涨的价格，都影响了这个新房的销售。

这个项目只适合特定客群

不知您是否匹配呢？

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不过最近我去了趟清和玺售楼部，发现情况又有新的变化，这个项目又变得好卖了。

在售楼部了解到一个月能卖三四十套，每天都有成交的，为啥清和玺又好卖了？

我觉得其中的三个变量起到了刺激作用，第一个是项目被赋予了XQ，是徐汇新房XQ+自住的完美稀缺组合。

徐汇是上海公认的教育强区，项目周边汇聚了很多名校。

如有上海小学、上汇实验学校、徐教院附中、上海中学等。

据了解可能划分的是上海小学+徐教院附中南校，是双XQ，可能性变高了。

在当前徐汇在售及待售的新房项目中，海上清和玺是极少数、甚至是唯一一个明确且优质地对口潜力XQ的项目。

长桥是徐汇著名的一个XQ板块，很多家长为了XQ选择购买8万元/m²左右的长桥新村老破小。

但是老破小只能挂户口，体现不出自住和改善的价值，而海上清和玺提供了一个完美解决方案。

第二个是项目品质确实做得可以，得到了越来越多买家的认可，很好地满足了本地的改善需求。

项目打造了112-134-143-177m²四个主力户型，户型上是S墙转角飘窗，迎合了本地家庭多种改善选择：

装修品质也好，气派的大堂、齐全的会所、标配的泳池，海派的宴会厅，一应俱全：

项目是石材铝板幕墙，材质和外立面设计也很新颖、有质感，品质过硬。

汇成南街里用的是涂料，没法跟清和玺比。

第三个是徐汇在往南部发展，资源在往南部倾斜，产业、医疗、交通等配套都在升级，大大提升了清和玺的购买价值。

随着徐汇北部的发展饱和，全区很多资源都在往南部倾斜，徐汇南部迎来价值爆发点。

这几年徐汇南部的城市更新力度明显加大，在拆迁长桥老破小更新出新房的同时，还打造出了很多产业项目。

清和玺周边更新出了好几个产业项目，如北杨人工智能小镇、华泾TOD、上海力波商办等。

北杨人工智能小镇

华泾TOD

随着徐汇的“南进”，南部医疗资源也在加码升级。

徐汇医疗资源“北强南弱”，北徐汇有8家三级医疗机构；

而在人口导入区域的南部却没有一家大医院，资源分布不均衡。

清和玺北侧500多米新启用的徐汇区南部医疗中心解决了这个问题，给南徐汇数十万人就医提供了很大的便利：

项目周边的交通也在持续优化，以后出行会更加便利。

被中环路切割的龙川路正在进行西移打通工程，未来南北贯通后割裂感就降低了很多：

被中环阻挡的龙川路

本身项目距离15号线罗秀路站不到1公里，也算是一个“准地铁盘”。

项目距离在建的23号线龙吴路站1.8公里，未来从东侧出行也方便。

虽然老破小对清和玺有影响，但徐汇正在努力降低这个影响的程度。

徐汇美丽家园做的好，长桥老破小经过了改造，外立面看起来不至于那么难堪。

项目对面的长桥新村正在改造，改造好的外立面很新：

当然了，清和玺变得好卖，也在于徐汇目前只有这一个新房在售，没得选了。

上海新房太多，评判标准各不同

跟其它项目更具体的对比和选筹

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我们再来评判一下清和玺的售价，到底是否偏贵呢？该如何看待它的价格？

诚然，跟汇成南街里、尚海悦庭相比，清和玺的定价是偏贵的。

不过这两个小区都不带XQ、品质也一般，清和玺品质和硬件设施更高，值得卖更高的价格。

目前汇成南街里的二手房成交在11万元/m²左右：

这说明只贵几千元的清和玺新房是市场的实价，没啥泡沫。

此外清和玺在中环线旁，相对汇成南街里位置、配置各方面更好。

而且从租售比来看，清和玺的泡沫更小了，收租很好。

正是因为有名校加持，周边陪读的家长多，租房需求旺盛，给板块的商品房带来了一个很高的租售比。

以交付入住的尚海悦庭为例，环线有一个客户在这个小区900多万买的房子租了2万块。

约2.5%的租售比在商品房里是比较高的了。

这也预示着清和玺未来可能也会产生一个很好的租售比，而且回报比前滩还高。

虽然徐滨的百汇园、尚海湾有些二手房成交很便宜，但都是房龄稍高、品质低一些的一期便宜。

二期还是很贵的，清和玺胜在房龄新与品质，就是地段次了些。

跟同中环线以及板块内即将登场的“地王”项目对比，清和玺可以说几乎是徐汇最后的价值洼地。

对比同样处在中环线上、卖13.88万元/m²的长宁新房和樾长宁项目，两者价差近2万元/m²！

江对岸的前滩公馆售价12.18万元/m²，都没有XQ概念，可见清和玺的性价比和资源优势：

徐汇后续开出的新房会接着涨价，给清和玺带来更高的溢价。

项目东侧紧邻23号线、靠近滨江的XH297A地块据说可能会上14万元/m²：

同时项目西侧的大华医院地块后面要是腾出来造新房，由于是TOD项目，大概率也会涨价。

大华医院已于今年6月从老沪闵路901-903号院址搬到了淮海中路966号新址，医疗门诊服务已关闭：

前不久，徐汇已经对大华医院地块规划进行了调整，新增住宅用地，后面会有新房开发：

其中S04-16地块为C2Rr3类住宅用地，规划为商住混合用地，其中商业体量≥25%，住宅体量≤75%。规划套数为391套。

地块占地面积约2.77万方，容积率2.0，限高60（局部限高80），地块内结合商业将设置净菜超市、社区食堂、养育托管所。

这个地块紧邻15号线罗秀路地铁站，是一个TOD项目，开出的新房价格可能会进一步提高。

今年5月份清盘的徐滨新房绿城潮鸣东方卖19.5万元/m²，包括后续要出的东安新村项目新房据说也要卖18-19万元/m²，价格越来越高了。

徐汇后面的新房项目等于说是给清和玺抬轿子。

那么，清和玺到底适合哪些客群购买呢？

徐汇区南部的长桥、凌云、华泾等板块以动迁安置房和老公房为主，新房供应非常稀缺。

徐汇南部居民改善不想跑太远，就近买在清和玺是很好的选择。

清和玺很适合本地地缘改善、以不高的价格买入徐汇的徐汇粉以及想要配套学校的客群购买。

但是对于外部客群来说，一来可能看不上长桥的地段，同样总价可以买到更好的地方，二来投资升值空间有限，不是投资好选择。

长桥毕竟是一个老破小板块，并不是所有的老破小都有机会拆迁。

未来这个地方开出的新盘很有限，把所有潜在价值都包了进去的清和玺，没有倒挂，升值潜力也有限。

不过虽然清和玺未来不会涨到哪里，但买过来也不会亏，这个项目有新房抬轿子、租售比高，综合来看还是值得推荐的。

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