【真灼观察】招商局商业房托基金收益高 花园城出租率升至 98.2%

来源：市场资讯

（来源：真灼财经）

2025 年 8 月 22 日，$招商局商业房地产投资信托基金（01503.HK），宣布截至 2025 年 6 月 30 日止六个月（报告期）之中期业绩。

期内，公司租金收入为人民币 195.7 百万元，与 2024 年相关期间相比减少 17.9%。收益总额为人民币 225.0 百万元，较 2024 年同期减少 15.5%。期内，基金单位持有人每基金单位分派为 0.0558 港元（相当于人民币0.0509 元），按 2025 年 6 月 30 日基金单位收市价 1.23 港元计算，相当于按年计算的分派收益率为 9.1%。

于 2025 年 6 月 30 日，基金单位持有人应占资产净值为人民币 2,996 百万元，或每基金单位人民币 2.66 元，相当于根据人民银行于 2025 年 6 月 30 日公布的汇率中间价计算的每基金单位 2.92 港元，于 2025 年 6 月 30 日基金单位的收市价 1.23 港元较每基金单位的资产净值折价 57.9%。

业务表现

期间，整体物业组合的出租率从 90.6%下降至 84.5%，下降 6.1 个百分点。受科技大厦二期及新时代广场大面积租约到期影响，写字楼的平均出租率从 89.8%下降至 81.2%。花园城的出租率则持续提升至 98.2%，涨幅为4.7 个百分点。

在北京租赁市场持续供过于求的影响下，招商局航华科贸中心通过”以价换量”的策略，维持了较高的出租率，成功于二季度实现了出租率反弹。深圳租赁市场供过于求的情况则更为严峻，新时代广场的出租率及现时租金则均出现跌幅。花园城出租率持续攀升，但现时租金有所下滑。

新时代广场

深圳甲级写字楼市场仍然承压，在此充满挑战的环境下，新时代广场现时租金下降了人民币 5.2 元/平方米至人民币 144.6 元/平方米。因其 2025 上半年有大面积租户的租约到期，其出租率从 2024 年底的 74.1%下降至56.4%。

新时代广场的估值受到深圳甲级写字楼市场下行，出租率及现时租金下降等影响，其于2025 年 6 月 30 日的估值下降了人民币 20 百万元至人民币 1,885 百万元。

数码大厦、科技大厦及科技大厦二期

期内，本公司位于网谷的乙级写字楼（科技大厦、科技大厦二期及数码大厦）的出租率和现时租金也受到了不同程度的影响。

数码大厦由于部分租户租约到期，其出租率下降了 5.0 个百分点至 86.3%，现时租金下降至人民币 127.0 元/平方米。科技大厦期内出租率微降至 97.4%，但现时租金则较 2024

年 12 月 31 日上涨了人民币 3.0 元/平方米至人民币 142.6 元/平方米。科技大厦二期与去年年底相比，其出租率下降了 10.3 个百分点至 89.5%，现时租金同步下降了人民币

2.4 元/平方米至人民币 120.9 元/平方米。在估值表现上，科技大厦因其较高的现时租金，其估值上涨了人民币5 百万元至人民币 947 百万元。科技大厦二期和数码大厦的估值则分别下降了 1%及 1.9%。

招商局航华科贸中心

北京甲级写字楼竞争环境日益激烈，为提升出租率，招商局航华科贸中心采用了”以价换量”的策略，其出租率大幅回升至 92.2%，几乎与去年年底保持同一水平。现时租金下降 16%至人民币 219.3 元/平方米。

因北京租赁市场租金下降及物业年期缩短等因素，招商局航华科贸中心的估值下降了人民币 101 百万元至人民币 2,411 百万元。

花园城

花园城的经营情况持续攀升，其出租率攀升了 4.7 个百分点至 98.2%。客流量、活跃会员数及总收入等多项指标均显示，花园城的运营情况向好。但因花园城持续以优惠的价格吸引新租户入驻，在项目接近满租时，其平均现时租金下降至人民币 121.7 元/平方米。随着市场竞争的愈加激烈，公司将采取新的营销策略，以迎合不断演变的最新市场趋势。于 2025 年 6 月 30 日，花园城的估值为人民币 1,465 百万元，下降了人民币 21百万元。

展望

展望下半年，中国经济仍面临外部环境复杂多变和内部需求不足的挑战。但在产业政策持续发力、消费潜力逐步释放的背景下，经济有望保持平稳运行态势。商业地产市场预计将继续分化，具备产业支撑的核心区域或率先企稳。政策层面将继续实施精准调控，在稳增长与防风险之间寻求平衡。

未来，公司继续积极寻求费用优化空间，特别是利息成本。今年 1 月，公司完成了人民币 41 亿元的再融资，招商局商业房托基金的整体融资成本下降了 37 个基点到 2.8%。本公司将在大中华地区寻找更多优质多元化的资产类别投资，包括学生公寓、服务式公寓等抗周期能力更强的资产类别，进一步分散招商局商业房托基金的资产组合及收入来源，实现每基金单位分派的长期可持续增长。