筹备5年投资4亿，雅诗阁养老公寓是好生意吗？

近 日， 雅诗阁有限公司（以下简称 “ 雅诗阁 ” ）运营管理的宁波杭州湾达美庭乐龄公寓盛大开业。

项目由宁波前湾控股（地方国资）投资建设，雅诗阁与法国达美庭联合运营，定位“高端服务式乐龄公寓”，面向自理型与半自理型长者，主打 “酒店式服务+专业化照护” 融合模式。

公寓主体由9栋独立建筑构成，形成“一心、两轴、三片区、多院落”的布局，共规划497套公寓单元，一期开放272套。

项目的图片我们从官网也搜集了一下，主打高端大气上档次。

我们从雅诗阁达美庭乐龄公寓这个案例作为切入点，来深入剖析一下，养老公寓是不是一门好生意。

可以肯定的是，中国老龄化趋势是不可逆的。

国家统计局发布的人口数据显示，2024年，中国60岁及以上人口3.1亿人，占全国人口的22.0%；其中65岁及以上人口2.2亿人，占全国人口的15.6%。

庞大的老年人口基数，特别是拥有财富积累和更高生活品质要求的“60后”、“70后”群体正在步入老年，他们不再是传统意义上只求“吃饱穿暖”的老人，而是追求“精彩享老”的活力长者。

此外，积极应对人口老龄化已上升为国家战略。从中央到地方，在土地、税收、补贴等方面都有一系列优惠政策。

宁波前湾控股（地方国企）花费4000多万元能拿到社会福利用地，其成本远低于商业或住宅用地，这就是政策红利。

养老公寓现金流稳定，抗周期性强，一旦项目进入成熟运营期，通过收取租金或会员费，能够产生非常稳定、可预测的长期现金流。经济好坏与否，养老都是刚性需求，这使得养老公寓业务在经济下行周期中具有独特的防御性。

养老公寓不仅仅是一个“住”的地方。它可以延伸出医疗健康、康复护理、餐饮服务、文化娱乐、旅游旅居等一系列服务，每一个环节都能创造价值，提升整体收益。

以上说了这么多，笔者还不能回答养老公寓是不是一门好生意，但可以肯定的是，它不是一门简单的生意，也不是可以赚快钱的生意。

第一，投资回报周期长。

案例中提到的，国企曾假设16年回收成本（净回报率超6%），这已经是相当乐观的估计。实际上，由于高昂的建造成本、漫长的市场培育期和运营成本，很多项目的回报周期可能长达20年甚至更久。这需要投资者有极强的耐心和资本实力。

第二，运营能力是核心瓶颈。

养老公寓的本质是“服务”，而不是“地产”。它的核心竞争力在于精细化、人性化的运营管理能力。能否提供专业的医疗健康服务、丰富多彩的精神文化活动、贴心安全的日常照护，直接决定了入住率和口碑。

雅诗阁的酒店管理经验是优势，但适老化的服务细节仍需深度磨合。

第三，区位选择的悖论。

选址的时候，理想很丰满——环境优美、空气清新、远离喧嚣。但现实很骨感，案例中的项目距离主城区1-2小时车程，虽然宣传为“度假养老”，但很可能面临“叫好不叫座”的困境。

长者及其子女会担心远离熟悉的社交圈和顶尖的医疗资源，尤其是面对突发疾病，这会对长期入住率构成巨大挑战。

第四，付费意愿与定价的博弈：

当前主力付费人群（40-50岁为父母寻找养老住所的子女）和实际使用者（其父母）的诉求可能不一致。

养老公寓定价是一门艺术，定价过高（如案例中对比周边酒店），会筛掉大量客户；定价过低，无法覆盖高昂的成本和实现盈利。找到愿意且能够为高品质养老生活支付溢价的客户群体，需要精准的市场定位和营销。

第五，养老康养产业人才短缺。

专业的护理人员、康复师、活动策划师、营养师等极度稀缺，且人力成本持续上升。如何组建并留住一支有爱心、有专业能力的团队，是运营中的巨大挑战。

截至目前，在国内养老公寓做得特别出彩的并不多见，反倒是借着养老公寓闹出的庞氏骗局不少。

那什么样的玩家能做成这门“好生意”？

养老公寓绝非简单的“掘金”之地，它更适合以下类型的玩家：

长期主义者：拥有雄厚资本，不求短期暴利，追求长期稳定回报和资产保值增值的企业，如保险资金、国企、大型产业基金，宁波前湾控股就是典型代表。

资源整合者：能够将医疗、康复、保险、文旅等资源有效整合到养老平台中的企业。例如，具有医疗背景的企业优势明显。

专业运营者：像雅诗阁这样拥有高端服务基因、品牌影响力和客户储备的专业管理机构。它们通过“轻资产”输出管理模式，降低了投资风险，找到了切入市场的角度。

生态构建者：不单纯依靠公寓本身赚钱，而是通过构建养老生态，通过衍生服务（如健康管理、金融产品、居家上门服务）来实现盈利。

总而言之，养老公寓的门槛极高，考验的是企业的资本实力、运营耐心和资源整合的综合能力。它更像一场马拉松，而不是百米冲刺。对于雅诗阁和前湾控股的合作，这是一次优势互补的有益尝试，但其成功与否，还需要时间来验证，尤其是要克服区位和定价带来的市场挑战。

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