“委托管理”还是“房屋租赁”？

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案情简介

2018年12月，王某（甲方）与A公司（乙方）签订《资产委托管理服务合同》一份，约定甲方将其名下一处房屋交由乙方进行自2021年10月至2031年9月共十年的经营管理，乙方可以通过宽带、物业等服务取得增值收益；鉴于前期投入，甲方不收取乙方前三年的租金，剩余七年约定了固定租金。管理期间物业费及采购费由甲方承担，乙方可以自己的名义出租房屋，并从第四年第一季度开始扣除物业费及采购费向甲方支付房租。如因乙方原因导致合同解除，乙方应向甲方支付本合同解除当期月预计平均结算租金2倍的违约金。

合同签订后，王某依约将案涉房屋交付A公司，A公司未向王某支付过租金。 直至2024年9月，A公司向王某发送《关于资产委托管理服务合同解除通知函》一份，双方解除合同。

王某向法院提出诉讼请求：判令A公司支付前三年的房屋租金并支付违约解除合同造成的损失赔偿10000元。A公司辩称，本案案由不应为“房屋租赁合同纠纷”，而应为“服务合同纠纷”。且依照“甲方不收取前三年租金”的约定，解除合同当月租金为0，甲方要求A公司支付租金和违约金无法律依据。

法院审理

法院认为，王某与A公司于2018年12月签订的《资产委托管理服务合同》虽名为委托管理合同，但案涉合同中对租赁期限、租金数额等均已作出明确约定，且在双方约定的大部分租赁期限内，A公司均需依约向王某支付固定的房屋租金，即双方对于2021年10月至2024年9月期间免予收取租金的约定并不当然地意味着王某与A公司共同承担案涉房屋运营过程中的经营风险，根据案涉合同的约定及履行内容来看，A公司获取收益的主要来源系房屋租赁费用的差价，而非为王某提供的服务费用，故双方基于案涉合同实际形成的应为房屋租赁合同关系。本案中，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据审理查明的事实，王某在收到A公司发送的合同解除函后已实际收回了案涉房屋，此即双方已对不再继续履行案涉合同达成了合意，故案涉合同在事实上已经解除，法院对此予以确认，但合同权利义务的终止并不影响相关违约责任的承担。

关于王某主张A公司支付2021年10月至2024年9月期间房屋租金80349.71元的诉讼请求，结合当事人陈述和王某明确的房屋租金计算方式来看，其所主张的房屋租金，实际系要求A公司承担因其违约导致案涉合同提前解除所产生的实际损失。一方面，从案涉合同本身的约定来看，上述期间内免予收取租金系双方自愿作出的明确约定，该约定的前提系基于A公司对案涉房屋的相关投入，且从在案证据来看，A公司也确曾对包括案涉房屋在内的项目进行了装修配置和对外运营，虽然本案中并不考量A公司实际经营的情况，但即使A公司因案涉房屋获取了租金收益，其依约也并不负有向王某支付上述期间内房屋租金的义务；另一方面，A公司在上述免租期限临近届满前提出解除案涉合同，其行为已构成违约，此必然会对王某的合同预期利益造成一定程度的减损，但该预期利益中不应包括上述期间内的房屋租金收益，同时，案涉合同中虽对双方违约责任分别作出了明确约定，但其中对于因A公司一方违约所应支付的违约金数额明显过低。据此，综合案件具体情况、违约情形及实际损失等因素，法院酌定由A公司向王某赔偿因合同提前解除导致的损失，具体数额参照案涉合同解除之日所在年度的预计结算租金标准，按照6个月进行计算，即24454.26元/年÷12×6=12227.13元，对超出部分，法院不予支持。

关于王某主张损失赔偿10000元的诉讼请求，因其该项主张与前述已经认定的合同解除损失赔偿的内容性质相同，不应重复计算，故对其该项诉讼请求，不再予以支持。

综上，法院依法判决：被告A公司于本判决生效之日起十日内向原告王某赔偿损失12227.13元。

法官说法

判决案涉合同性质系房屋租赁合同还是委托管理合同，应探究合同当事人的真实意思表示，并结合合同约定的权利义务内容及实际履行情况综合认定。《资产委托管理服务合同》虽名为委托管理合同，但案涉合同中对租赁期限、租金数额等均已作出明确约定，且在双方约定的大部分租赁期限内，A公司均需依约向王某支付固定的房屋租金，房屋的空置等风险由A公司承担，结合A公司获取收益的主要来源系房屋租赁费用的差价，而非为王某提供的服务费用等事实，故双方基于案涉合同实际形成的应为房屋租赁合同关系。

本案中A公司在免租期限临近届满前提出解除案涉合同，其行为已构成违约，此必然会对王某的合同预期利益造成一定程度的减损，该预期利益中虽不应包括前三年的房屋租金收益，但案涉合同中对于因A公司一方违约所应支付的违约金数额明显过低，如A公司在免租期间内违约即无需承担任何违约代价，对王某显著不公，因此法院酌情判决A公司作出赔偿。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

来源： 山东高法

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