老静安的康定壹拾玖新房太让人心动啊！康定壹拾玖楼盘看房感受！

发布了3批次的一房一价，即将在本周开始认购——老静安的康定壹拾玖新房太让人心动啊！康定壹拾玖楼盘看房感受！

这是康定壹拾玖小区最后一批房源，从起步约123平到最大238平，总价段从约1850万到4500万不等；

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康定壹拾玖项目分为123-177-191-208-238平面积段，单价由低到高，越大面积的户型单价越贵，项目最贵的一套238平户型均价约18.9万，价格和黄浦区壹号院低区价格重叠，所以现场有不少黄浦区客户前来比较。

看到价格区间：

123平主力2000万级

177平主力3000万级

193平主力3400万级

208平主力3750万级

210平主力4300万级

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对比上批的17万单价，这次康定壹拾玖17.18万的价格略微涨了1%，但实际上可以说完全没涨价；

这次的康定壹拾玖楼栋是楼王位置，二手交易中小区楼王和边角楼栋的价差关系可能有3-5%，是目前新房定价的2-3倍。（注：价差关系由火箭哥二手房团队提供，仅供参考）

而且康定壹拾玖这次楼王小高层得房率突破80%，位置更好自然要贵一些；

此外，康定壹拾玖楼栋位置更好，户型上也有很大迭代——

衡量户型好坏简单来说就看三件事：

1.南向面宽大不大，决定采光；

2.浪费空间多不多，决定实用性；

3.南北是不是通透，决定通风性。

看到这次的户型，123平小户型出现三开间南北通，还能加出一个家政间（标配美诺洗衣机烘干机）：

208平户型四开间朝南，6米横厅之外还做了双家政间设计，一个是收纳，一个是洗衣；

主卧还增配了子母门设计，仪式感拉满。

238平户型附赠有约10个平方的独立电梯间、约65平方的餐客厅、高达81%的实用得房率，使整体空间感媲美市面上300平方米左右的超高层户型。

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如果用一句话总结康定壹拾玖的价格，那就是：

楼栋位置+户型设计都有提升，价格却只涨1%（17→17.18），可能都算降价了。

买房一定要看性价比，很多人都会直接把性价比理解成「价格高低」；

但实际上性价比不能只看价格，因为小区自身很多先天参数就是有差别的。

火箭哥一直有一个观点，叫做：

买房不能只看纸面价格，抛开产品说价格都是耍流氓。

举2个例子：

20层高层卖15万，40层超高层卖13万，这不能说是超高层更便宜，而是超高层本来居住密度就大，这就是合理折价；

别墅卖30万，高层卖20万，同样也不能说是别墅不划算，因为别墅本来就是高层的1.5倍以上定价。

要知道性价比谁高谁低，得先把各家产品还原到同一层面才行；

就好比拿法拉利和比亚迪比性价比，这不是刷流氓吗？

知道了这个，我们来看看内环新房到底谁更划算。

首先，内环核心区起步价格大约在2000万级，目前在售/待售新房的平均容积率在5以上：

黄浦区就没有低于容积率5的新房，主力都是150米超高层；

新静安、虹口等项目平均容积率也都在4以上，意味着都是主力26-33层的大高层；

唯一一个以20-25层高层为主力的新房项目，只有康定壹拾玖一个。（注：除去风貌别墅之外）

根据经验，容积率越低的房子价格也要更贵，因为在同样面积下住的人变少了，每家人均分到的面积变大、享受的资源变多，自然就要多花钱。

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在外部条件一样的情况下，我们有这样的经验公式和大家分享：

别墅大约是超高层的1.7倍；

洋房大约是高层的1.1倍；

小高层住宅大约是超高层的1.05倍。

以这样的换算关系来看，市中心大多数同价位项目都是超高层/高容积率产品，如果和康定壹拾玖一样都是小高层产品的话，价格都得再乘上至少1.05倍的系数；

这样比较的话，康定壹拾玖可能就是目前市中心性价比最高的高层新房，没有之一。

无论是比楼栋位置、康定壹拾玖户型设计还是价格高低，康定壹拾玖都很占优势；

如果我们再从另一个角度来对比的话，更能感受到其中差异——

如果你有2000万预算，康定壹拾玖预计1850万起步，最贵大约在2100万左右，选到的是准楼王+三开间南北通+三房，别家一定有同价位段的房子，但一定没有这样的位置；

如果有3000-4500万预算，康定壹拾玖有81%得房率+小高层+楼王3个buff加成，同价位4000万无一例外都是起步26-30层的高密度楼栋：

如果说价格还不够有吸引力，那比完地段位置后，你就不会犹豫下单康定壹拾玖了——

说规划，上海CAZ中央活动区+内环+2000万级，似乎并没有其他选项。

说出行便捷性，我们以这几个耳熟能详的商圈作为评价标准——

静安寺5分钟

太古汇8分钟

中山公园10分钟

环贸IAPM15分钟

古北15分钟

新天地20分钟

徐家汇20分钟

陆家嘴20分钟

外滩20分钟

徐汇滨江25分钟

在市中心的好处就在这里——

去哪里都在20分钟左右，天气好的话走路到南京西路也可以，去哪都不远。

在上个周末，康定壹拾玖全新约238平样板房已经对外开放，在原本就不低的装修标准上，审美进一步有提升——

室内公共空间墙体几乎100%采用木饰面或者石材包裹，多层次的线条设计更烧钱也更增加尊贵感：

样板房实景图

康定壹拾玖是2025年第一个强调「满配」概念的项目，从1批次开始的美诺洗衣机烘干机+阳台柜标配开始，几乎任何你觉得该有的东西都有，平时不给你配的东西你也有——

238平户型中，飘窗的木饰面和整体套口部分都是标配，套口最大的好处就是视觉效果统一，配上海派玻璃移门这feel就真的有点老克勒的感觉了。
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拉近看细节，谁家木饰面给你搞这么多细节倒角，不注意都不会看到，但是豪宅就得做成这样的颗粒度才能拉开差距。

主卫采用全新的莫奈花园奢石包裹，注意看那浴缸的花洒卫浴全部做了内嵌更好打理，视觉效果也更统一

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以前读书的时候有句话叫做，从60分到90分，和从90分到95分要付出的努力是一样的；

因为东西越是做精就越花时间，费效比开始急剧降低。

做豪宅，大家的起步线就已经是90分了，什么嘉格纳七件套、地面石材现在谁没见过，稀奇是稀奇的，但是也没那么稀奇了；

所以，康定壹拾玖只有在各式各样的角落细节做出颗粒度，每一处多加0.1分，给业主的感觉就不一样：

“没错，我就是为这样的细节设计买单。”

此外，238平户型拥有超65平方米的餐客厅方正空间，6.6米南向面宽+10米进深的尺度，构成约65平方米餐客厅区域；270°环绕式超大景观窗，将自然光景最大化引入室内。

主卧套房整体约7米超大面宽、套内拥有约40平方米，南向飘窗拥有灵动彩蛋，延伸空间感。

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