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北京通州区一起农村房屋确权纠纷中，林建国 1997 年花 3.05 万元从同村赵德山手中买下三号院内北房五间，入住至今 27 年。2014 年赵德山去世后，其四个儿子赵建军、赵建党、赵建民、赵建辉以 “宅基地登记在赵建民名下” 为由，不认当年的卖房合同，拒绝配合确权。林建国无奈起诉，最终法院判决 “房屋买卖合同有效，北房五间归林建国所有”。此案明确了 “农村房屋买卖中宅基地登记与实际权利人不一致”“同村村民交易效力” 等关键问题，为农村房屋交易提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：林建国（北京市通州区漷县镇 XX 村村民，1997 年购买三号院房屋，居住至今）
被告：赵建军、赵建党、赵建民、赵建辉（均为赵德山之子，原房主继承人，赵建民为案涉宅基地登记使用者）
原房主：赵德山（2014 年 1 月 3 日去世，三号院房屋原实际权利人）
原房主配偶：孙桂兰（2009 年 4 月 17 日去世，知晓卖房事宜）
关键证人：刘振海（原 XX 村党委书记，出具证明证实房屋买卖事实）、高福来（房屋买卖中保人）、高福顺（房屋买卖代笔人）
（二）事件关键节点
1997 年 3 月 22 日：林建国与赵德山签订《卖房契约》，约定赵德山将本村三号院内北房五间（头房）出售给林建国，房款 3.05 万元 “笔下交清”，中保人高福来、代笔人高福顺签字见证。
1997 年 - 2024 年：林建国付清房款后，对房屋装修并搬入居住，期间多次修缮房屋（未翻建），持续占有使用 27 年。
2009 年 - 2014 年：赵德山配偶孙桂兰（2009 年）、赵德山（2014 年）先后去世，房屋未办理产权变更登记，宅基地登记审批表（编号 XX）显示土地使用者为赵德山三子赵建民。
2024 年：赵建军、赵建党、赵建民、赵建辉以 “宅基地登记在赵建民名下，父亲赵德山无权卖房” 为由，不认可《卖房契约》效力；林建国为确认房屋归属，起诉四被告，提交《卖房契约》、刘振海书面证明、房屋修缮记录等证据。
庭审情况：四被告经法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩、质证权利；林建国当庭陈述 “孙桂兰知晓卖房事宜，高福来、高福顺可佐证，房屋实际为赵德山所有，仅宅基地登记在赵建民名下”。
（三）各方主张
林建国（原告）诉求：①确认 1997 年 3 月 22 日与赵德山签订的《卖房契约》有效；②确认三号院内北房五间归自己所有。理由：合同系双方真实意思表示，房款已付清且居住 27 年，自己为同村村民，交易合法。
四被告未答辩：无正当理由拒不到庭，未提出抗辩意见。
二、案件分析
（一）《卖房契约》是否合法有效？—— 满足农村房屋买卖 “三要件”
根据《民法典》及农村房屋交易相关规定，合法有效的农村房屋买卖合同需满足 “双方为同村村民、意思表示真实、不违反法律强制性规定”，本案均符合：
主体适格：林建国与赵德山均为 XX 村村民，林建国作为本集体经济组织成员，有权购买本村农村房屋，符合 “农村宅基地使用权仅限本集体成员享有” 的法律原则；
意思表示真实：《卖房契约》有赵德山签字，中保人、代笔人见证，林建国当庭陈述 “房款笔下交清”，结合其 27 年占有使用的事实，可证明合同是双方自愿签订，无欺诈、胁迫情形；
内容合法：契约仅涉及房屋买卖，未违反 “农村房屋不得向非本集体成员转让” 的强制性规定，且林建国实际使用房屋期间，未损害集体利益或他人合法权益。
（二）宅基地登记在赵建民名下，是否影响房屋归属？—— 实际权利人优先于登记权利人
案涉宅基地虽登记在赵建民名下，但结合以下事实，可认定赵德山为房屋实际权利人，有权处分：
证人证明：原村党委书记刘振海出具证明，明确 “三号院房屋实为赵德山所有，1997 年出售给林建国”，作为当时村集体负责人，其证言具有较高可信度；
占有事实：1997 年至今，林建国持续占有房屋，四被告及赵建民在此期间从未提出异议，未主张过房屋权利，符合 “实际权利人处分房屋后，登记未变更不影响交易效力” 的规则；
登记与实际分离的合理性：农村宅基地登记常存在 “登记在子女名下，但房屋实际归父母所有” 的情况，不能仅以登记信息否定实际权利人的处分权，需结合房屋来源、使用情况综合判断。
（三）房屋物权是否已转移？—— 合同履行完毕，物权已变动
根据《民法典》第二百三十一条 “因事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，本案中：
林建国已按约付清 3.05 万元房款，赵德山交付房屋，合同义务已全部履行；
林建国自 1997 年起装修、入住、修缮房屋，形成 “合法占有 + 长期使用” 的事实，符合农村房屋 “交付即完成物权变动核心环节” 的交易习惯；
虽未办理产权变更登记，但农村房屋登记制度不完善，“交付 + 占有” 可作为物权变动的有效依据，四被告作为继承人，无权否认已完成的物权变动。
三、裁判结果
确认原告林建国与赵德山于 1997 年 3 月 22 日签订的《卖房契约》（房屋买卖合同）有效；
位于北京市通州区漷县镇 XX 村三号院内北房五间归原告林建国所有。
四、案件启示
（一）农村房屋买家：3 步规避 “确权风险”
核实房屋 “实际权利人”：买房前不仅查宅基地登记信息，还需通过村委会、邻居了解房屋实际归属，避免 “登记在子女名下，父母无权处分” 的情况；可要求卖方提供村委会出具的 “房屋归属证明”，如本案中刘振海的证明成为关键证据。
签订规范契约并留存证据：务必签订书面《卖房契约》，明确房屋位置、四至、价款、付款方式，由中保人、见证人签字；付清房款后索要收款凭证，入住后保留装修、修缮、水电费缴纳记录，证明 “占有使用事实”。
尽量办理变更登记：若当地允许，交易后及时到村委会、不动产登记部门申请宅基地使用权及房屋所有权变更登记；若暂无法办理，可将《卖房契约》交由村委会备案，减少后续争议。
（二）农村房屋卖家：2 点注意，避免子女纠纷
处分房屋前明确 “家庭共识”：若房屋涉及家庭成员（如子女），需提前沟通并取得书面同意，避免 “去世后子女以‘不知情’否认合同”；本案中赵德山卖房时孙桂兰知晓，减少了配偶方的争议风险。
留存 “权利归属” 证据：若宅基地登记与实际权利人不一致（如登记在子女名下，房屋归父母），需保留村委会证明、建房出资凭证等，证明自己为实际权利人，避免后续处分时被质疑 “无权卖房”。
（三）继承人：别忽视 “前人交易”，2 点提醒
尊重已履行的合同：若父母生前已出售房屋，且买家已付清房款、实际居住，即使未过户，也应尊重交易事实，不可因 “登记在自己名下” 否认合同效力，否则可能承担败诉风险；
及时应诉，避免缺席判决：本案四被告拒不到庭，视为放弃权利，法院直接采纳原告证据；若对房屋归属有异议，应到庭提交证据、陈述意见，维护自身合法权益。
本案的核心启示是：农村房屋交易中，“实际权利归属” 和 “同村交易” 是关键，即使登记信息存在偏差，只要合同真实、履行完毕且不违反法律规定，法院仍会认可交易效力。这既保护了长期占有者的合法权益，也维护了农村房屋交易的稳定秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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