北京楼市探访：五环外区域成新房成交主力｜大侠看房

涉及五环外限购、公积金等内容的北京楼市新政8月9日起正式实施。多位业内人士认为，符合条件的家庭购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时，也可以更好地支持职住平衡。新政实施以来，市场活跃度得到一定提升，有部分区域的咨询量和带看量开始增加，新房及二手房网签数据表现平稳。相关数据显示，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，二手住宅成交套数五环外占比也超50%。

公积金新政加大刚需人群购房意愿

政策一出，房产中介的工作人员就陆续接到了咨询的电话。他们也及时在朋友圈更新了政策前后对比图。从中介门店反馈的情况来看，公积金政策的调整带来的利好让购房者购房意愿增加。

“第一周的时候，位于顺义区的这家门店的接待量和咨询量变化还是比较明显的，客户会主动走到门店了解政策内容。尤其是公积金政策的利好比较大，可以降低购房成本。”北京链家石园北店商圈经理马晓慧表示，她所在的区域200万元以内的刚需购房人群居多，政策发布后一周多以来，门店的线上咨询量环比上涨15%。整体成交也比较平稳，成交周期在缩短。

北京链家新金顶街店商圈经理欧轩轩也表示，在石景山的刚需客户咨询量和带看量有所增加，公积金贷款的额度增加，吸引了不少客户。因为之前缴存一年能贷10万，新政之后缴存一年能贷15万，这一点对于部分刚需客户来说，还是比较利好的，确实也刺激了一部分客户下定金。“目前来看，有一部分客户的决策周期也在缩短。因为金顶街片区就是刚需的人群偏多，预算大多在200万元-400万元或者200万元以内，受政策影响还是比较明显的。”

北京链家研究院院长高原表示，公积金作为购房者购房的重要支持力量，其资金成本相对按揭贷款更低，公积金信贷额度与比例的提升，能够有效地降低购房者的月付压力与总利息成本。

例如，对于已存缴8年公积金，购置360万元五环外刚需住房的家庭而言，如选择满贷288万元，25年贷款期限的情况下，原有的信贷方式，为80万元公积金贷款及208万元商业贷款，月供会达到13547元。在新政之下，这样的刚需家庭可获得120万元公积金贷款支持，相对应的商业按揭贷款可降低至168万元，使得每月月供降低至13454元，全周期的利息金额可降低2.77万元。

通州等五环外区域成新房成交主力

按楼市新政相关规定，符合条件的居民家庭购买五环外的住房不受套数限制，居民家庭购买五环内商品住房的政策保持不变。业内分析认为，预计将对五环外的市场产生积极作用，对于改善住房的需求来说，本次政策也带来了新的机会。而根据中指研究院监测，五环外是北京新房市场的成交主力区域。今年1-7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%。

以通州为例，新政实施后，部分开发企业创新营销模式，不断拓宽在售项目销售渠道，结合新政推出认购有礼、购房优惠等促销活动，对项目热度提升起到了积极作用。金融街武夷融御、帅府·京彩世界、北京城建国誉颂、颐瑞府等项目新政后到访量明显增加。

新政对部分改善型产品市场刺激效应同样明显。以大户型改善产品为主的缦云福苑项目热度提升，该项目本轮政策发布首周即迎来较大幅度增长，首个周末的日均到访量相较7月平均水平提升约150%。金隅花溪云锦项目实施政策后周末日均认购量较7月提升88%。此外，北青报记者从中建运河玖院项目了解到，新政后第二周，该楼盘关注客户已达2000余组，工作人员表示“约4成客户关注155平方米以上大户型。”

不过也有少数项目由于主力产品基本售罄，受政策发布影响较小，项目热度较7月有所降低，可见，政策的影响程度呈现结构性分化特征。

据通州区重点监测的新房项目汇总的销售信息显示，新政实施后首个周末，到访量及认购量较7月周末平均水平分别提升2%、68%；第二个周末到访量及认购量较7月周末平均水平分别提升28%、68%，新政作用仍在持续。

未来市场交易活跃度还将有所提升

在去年“9.30政策”支持下，北京市住宅市场进入连续三个季度的平稳期，今年上半年全市二手房网签88575套，新房销售18220套，同比分别增长18.4%、24.4%。同期价格也相对稳定，市场止跌回稳态势初现且相对稳定。业内认为，本次限购政策未对外地需求放开，仍以挖掘“内需”为主，体现出一线城市渐进式的政策推进节奏，也保持了未来根据实际市场形势变化进行进一步调节的灵活性。

北京率先落地优化楼市政策，未来预计更多城市跟进，上海、深圳进一步优化限购政策、加大公积金政策支持存在较强预期。业内指出，今年“8.8”新政在延续既有政策框架上精准调整，核心在于放开有购房资格的家庭五环外购房套数限制，支持有多套房需求的家庭购买商品住房。该政策可直接带动改善类产品销售，利好后续入市的改善类产品。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶介绍，从市场反馈来看，新政后的北京新房及二手房网签数据表现平稳。首个周末的8月9日和10日的新建商品住宅分别成交83、92套，二手住宅分别成交178、116套；8月11日至17日，新房成交443套，二手房3082套。考虑到网签存在一定滞后性，预计随着时间的推进，市场交易活跃度将有所提升。

文/北京青年报记者 宋霞

编辑/胡克青