万万没想到，土拍「白月光」锦江区居然底价成交！

今天，成都中心城区迎来8月的首场涉宅用地拍卖，来自锦江的一宗土地底价成交。

此外，本月郫都区还有1宗土地终止出让、2宗土地待出让，新都主城也将迎来2022年后首次住宅用地供应——今天，我们一并看看这些土地含金量如何。

锦江今天出让的土地，位于川师板块，为14.8亩住宅用地，容积率2.5，由龙湖底价竞得，成交楼面价14200元/㎡，成交总价3.5亿元。

这是今年锦江供应的第5宗土地（不含跨成华区土地），也是第1宗底价成交的土地，成交楼面价甚至不如二八板块。

但不得不承认，依然有它独特的价值。

第一，「锦江」title，价值千金。当然，值钱的不是title，是资源。

两重资源价值：主城+锦江。

前者代表的是高密度的基建资源：道路、地铁、高铁。门口就是东大街东延线，约100米可上中环；步行约400米可达7号线大观站，车行约2公里可达东站进站口——有了便利的交通，享受整个主城的资源还不是手拿把掐？

后者则主要指向成都数一数二的教育资源：地块北侧是师大附中外国语学校，西侧还规划了一所中学，周边1公里范围内还有锦江实验学校、大观小学、菱窠路小学等学校。

此外，由于地处锦江川师和成华东客站两个板块的交界处，资源共享度也非常高（公立学校除外）。

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第二，1.42万元/㎡的楼面价，匹配锦江+中环这个稀缺组合，其实很划算。

锦江区作为成都面积最小的行政区，可开发土地规模本就不大，更何况是中环？

今年隔壁东客站板块楼面价已经来到20500元/㎡，而川师这宗地为14200万元/㎡，怎么看都是有性价比的。

▍拍摄于2023年2月

不过，这个价格也是有原因的：紧挨铁路，并且是从早到晚都有列车进出站的铁路——有中介测过隔壁锦江国际花园的噪音， 深夜至凌晨噪音超70分贝，清晨货运列车经过时低楼层震动感明显。

▍来源：《2025锦江区读地手册》

这决定了该地块大概率不会修豪宅，也可能是锦江今年5宗土地中，唯一「非豪宅」用地——龙湖能否解决噪音问题，也将决定未来购房者的认可度，任务艰巨，非常值得期待。

除了锦江地块，本月郫都和新都还有土地出让，我们一并看。

这个月，郫都本来打算出让3宗土地，它们分别位于菁蓉湖、犀浦和红光。

但菁蓉湖地块在开拍前一天（8月7日）被紧急撤回，这还是今年郫都第一次撤地，前7个月出让的5宗地可都是溢价成交！

折戟曾经大热的菁蓉湖，问题到底出在哪里？我们先说下周四 （8月28日） 郫都要拍的地——为郫都挽尊的希望，都寄托在它们身上了！

01

/ 犀浦熟地上新 /

除了面积小，其他没毛病！

8月28日，郫都即将出让的犀浦地块，为 19亩住宅用地，容积率2.5，起拍楼面价6800元/㎡，起拍总价2.16亿元。

这宗地与去年12月邦泰溢价16.1%竞得的39.4亩地块（现为邦泰朗境）相邻，享受几乎一致的配套资源，此处不做赘述，感兴趣的朋友可以戳→。

今天我们重点说说时隔8个月再放地，为何起拍楼面价涨了600元/㎡——区域市场形势大好。

龙湖的两个老规项目——观辰和嘉辰，去年开盘后就持续热销；而邦泰的新规产品「朗境」，今年6月首次开盘就售罄，如今已三开三罄。

可见，绕城内+紧挨主城的地理优势，搭配轨交配套，这样的地段，只要能拿出好产品，绝对不愁卖。而下周四将拍卖的这宗地，大概率也会吸引多家房企报名，期待值已经拉满了！

02

/ 红光20亩 /

无功无过的土地一枚

8月28日，郫都即将出让的红光地块，为 19.9亩住宅用地，容积率2.0，起拍楼面价4600元/㎡，起拍总价1.22亿元。

这宗地，之所以说无功无过，是因为它没有硬伤，但也没有太大的亮点。

配套很齐全，周边学校、社区底商、酒店、商场、卫生服务中心、公园等一应俱全，隔壁就有一所中小学、一处微绿地和一座社区综合体，整体比较宜居，但品质一般。

出行比较便捷，周围路网基本成型，但到蓉2号线金土站需要步行超过1公里，聊胜于无。

地块规模不大，胜在成本相对可控 ，此外周边还有不少可开发空地，未来可以形成一个崭新的住区。

▍地块周边情况（来源：贝壳网）

现在我们再看看菁蓉湖为何“折戟”土拍市场。

03

/ 价格不高，位置也不偏 /

菁蓉湖何以沦落至此？

菁蓉湖这宗宅地，原本计划8月8日出让，为43.4亩商兼住用地（可兼容住宅30%～50%），起拍楼面价2790元/㎡（其中住宅部分楼面价4020元/㎡），成交总价1.21亿元。

原计划与之同步出让的，还有其东侧的29亩商业用地，也延期至下周四再拍了。

整体来看，地块位置其实不错：距离菁蓉湖仅600+米。配套也比较完备，步行约400米可达有轨电车蓉2号线大禹东路站，北侧就是清水河公园，石室、泡小等名校资源也很近。

▍菁蓉湖（拍摄于2023年7月）

商业配置尤其不错：周边有菁蓉滨湖湾商业街区，东侧29亩商业用地需建设3万～3.9万方综合体，并需涵盖生鲜超市、大型室内儿童乐园以及各类餐饮、潮流零售、休闲体验等业态；地块还自带至少2.17万方商业，并且必须和住宅部分同步设计、建设、竣工，房子装修好商家也入驻一部分了，生活便利度会很高。

此外，地块东侧就是高新西区，菁蓉湖也是郫都的产业高地，按理说，只要价格合适，基本不愁卖。

但这样的地块，楼面价不到3000元/㎡、总价也才一个小目标，却没逃脱被撤回的命运。UP君认为，主要原因有二：

• 商业比例太高，而靠商业盈利确实比住宅难太多；

• 离主城太远且没有地铁，相较于地铁，有轨电车的便利度还是低了些。

市场形势有些严峻，二圈层还需努力——想脱颖而出，要么自身热度高、周边项目业绩喜人，要么离主城近，最好可地铁出行。

相信下周四犀浦的土地，定会让郫都重返巅峰！

下周四，新都将出让的土地来自新都主城（香城中心），为51亩纯住宅用地，容积率2.2，起拍楼面价5400元/㎡，起拍总价4亿元。

▍地块及周边现状

新都老城上一次供地，是在2022年——由新都兴城建竞得的95.88亩住兼商用地（现为香投大悦城公园里，在售精装价16708～27365元/㎡），成交楼面价5500元/㎡。

时隔三年，区域内的资源愈发完善，起拍楼面价却没有涨，性价比很高。

性价比，源自非常能打并不断升级的资源。

• 泥巴沱森林公园→“新都版”天府艺术公园：步行约300米可进入的泥巴沱森林公园，如今已是新都人民最爱的露营、休闲目的地之一，未来亦将是新都的全新生态名片——规划“一院四馆”，投资15亿元建设「 大剧院+美术馆、图书馆、文化馆、美术馆」的成都北部文化艺术中心！

▍“一院四馆”效果图

• 新都区人民医院二期即将建设：地块西南侧的这座三甲医院，在新都的口碑向来不错，这个月还发布了二期招标计划——总建筑面积约6.30万㎡，地上9层（4.43万㎡）+地下2层（1.87万㎡），总投资6.46亿元，预计12月正式招标！

▍拍摄于2022年

•旭辉Cmall进化ing：从地块出发，步行约300米可达新都的高人气购物中心。这座2021年12月开业、以「亲子+运动」为核心标签的新商场，这些年也一直在迭代。譬如今年上半年，他们以首店经济为突破口，引入9家首店，并且近半数都是区域稀缺业态。

▍拍摄于2022年

·名校资源云集： 九子幼儿园、香城小学、毗河中学等新都最好的公立学校云集，并且均步行可达。此外，地块南侧还规划有一所小学，从新都对香城中心建设的重视程度来看，未来的师资力量也不会弱。

或许这宗地唯一的遗憾就是：离地铁略远，最近的站点为3号线团结新区站，车行距离约2.6公里，不过骑共享单车约15分钟也就到了。此外，地铁3号线到地块北侧约900米的新都东站有线路规划，但并未纳入近期建设计划，新都正积极对上争取，力争纳入建设计划。

作为新都主城首个新规项目地块，资源配置不错，约51亩的中等规模、2.2的较低容积率，都展示出新都的诚意——届时会有哪些房企参拍？我们拭目以待！

—— • ——

以上，就是本月中心城区出让涉宅用地的全部情况。

整体来看，1～8月入市的土地数量处于近几年的低位，尤其是7月，仅成交3宗涉宅用地，较去年同期（20宗）下降了85%！

下个月，作为本季度末月，中心城区应该会加大土地供应，届时我们再一起关注！

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今年土拍合集↓

>7月25日：

>6月26日：

>6月19日：

>5月23日：

>4月22日：

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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编辑：Zoe Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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