案例实解 | 长租企业如何靠精细化运营“卷”出生路？

在住房租赁行业从“规模竞争”转向“质量竞争”的下半场，长租企业为实现可持续发展，正通过深度洞察客群需求、精准匹配产品与服务的精细化运营策略，切入细分市场，构建差异化竞争优势。

据CRIC长租数据系统监测，截止2025年7月，仅重点八城典型企业集中式公寓开业规模便已突破130万间（套），随着大量高性价比的保障性租赁住房持续入市，“价格战”的边际效应递减，行业整体坪效增长面临压力。

在此背景下，挖掘未被充分满足的细分需求和具体生活场景中的痛点，以精准响应不同租住客群的多元化与个性化需求，成为企业在当下实现产品破局的重要路径。

跨界赛道

切入银发市场

打造“养老+服务式”公寓

随着中国老龄化进程加速，“银发经济”释放巨大潜力。老年群体对居住环境的安全性、舒适性，以及医疗保健、精神文化等配套服务的需求持续升级，但市场供给存在显著空白。基于老龄化社会背景下养老需求升级的敏锐感知，长租行业开启跨界养老市场的探索实践。

以雅诗阁为例，其与达美庭共同打造的中国首个养老公寓项目宁波杭州湾达美庭乐龄公寓入市。雅诗阁凭借其在服务式公寓运营领域的经验，结合达美庭对养老产业的专业理解，精准切入“银发市场”细分领域。

在产品设计上，项目既保留了高端服务公寓的品质，延续雅诗阁酒店式服务标准；又嵌入适老化设施，比如全屋无障碍设计、智能呼救系统、防滑地面、助力扶手、记忆台灯等。同时在专业照护方面，引入合作医疗团队提供健康管理、日常护理、康复训练，并按需提供个性化“护理服务包”。

图：宁波杭州湾达美庭乐龄公寓适老化设计细节

雅诗阁与达美庭的合作，不仅丰富了产品，更是基于对目标客群需求的深度洞察，通过创新融合“服务式公寓”与“高端康养”服务模式，构建复合型产品体系，从而显著提升长租公寓的资产溢价与品牌价值。

产品升维

聚焦“高精尖”客群

构建高端服务式公寓竞争力

在高端服务式公寓领域，外资品牌曾长期占据主导地位，如雅诗阁、万豪、文华东方、凯宾斯基等。近年来，国内的长租运营商品牌加速布局，如万科泊寓旗下“富瑞斯”、招商伊敦旗下“壹棠”等等；与此同时，随着 “国家队” 深化租赁行业布局，国企力量也开始聚焦高端市场，形成多元化竞争格局。

以上海城投宽庭为例，作为上海国企标杆，企业推出了高端服务式公寓品牌“宽岚”，通过构建居住、休闲、社交三位一体的复合场景，为追求高品质生活的高净值人群提供全新租住解决方案。

“宽岚”通过多元的个性空间、沉浸的五感体验、智能化的管理系统、科学的选址逻辑，为追求自由与身心栖居的都市精英提供租住生活解决方案。首批三个宽岚项目已经入市和即将入市，分别是“宽岚·万竹”、“宽岚·大境”、“宽岚·绿湖”，涵盖了“海派摩登”、“融合躺系”、“自然度假”等多样化风格。

图：上海城投宽庭宽岚·大境项目实景图

而房企系万科泊寓则早在多年前便已布局高端市场，旗下高端长租公寓品牌“富瑞斯”已落地多个城市，比如紧邻深圳福田CBD的富瑞斯·福田店、世界级文化总部深圳华侨城的富瑞斯·南山店、成都双塔地标的交子荟·国际公寓。去年，泊寓官宣推出济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等多个“富瑞斯”新项目，此举也透露出企业对高端市场的加码。

图：济南叮咚·富瑞斯店实景图

情感链接

聚焦“它经济”

打造“人宠共度”友好型公寓

随着养宠人群的不断增加，宠物在家庭中的地位日益提升，基于人与宠物之间逐渐紧密的情感连接，“人宠共度”需求持续攀升，而租赁企业也通过打造宠物友好型居住空间，满足养宠人群的特殊需求，以打造产品差异化竞争优势。

以城家为例，旗下CitiGO HOUSE欢阁公寓酒店推出“宠物人格化”理念，将宠物视为具有独立需求的个体，围绕其生理、社交及情感需求构建品牌、产品与服务体系。

在产品设计上，全场景适宠化改造，推出宠物客房，打造“毛孩子”的专属生活模块，划分饮食区、休憩区、娱乐区等多功能客房场景模块，配备宠物太空舱、自动饮水机、休憩垫、空气净化器等贴心配套；家具凸显“宠物主题”的同时，选用耐抓磨材料与防渗透板材，提升宠物与主人入住体验，也减少了后期维护成本。公区打造上，户外空间集成宠物泳池、社交草坪、宠物乐园、宠物步道、休憩凉亭等多种宠物社交场景；并配置有自助清洗站、宠物便便箱与急救箱等“便宠”设施。服务方面，提供宠祛毛处理、尿渍清洁去味、除菌菌螨、室内整体杀菌消毒，4大模块，8项细节，33道SOP组成了行业领先的宠物酒店客房清洁SOP；门店常备宠物医药箱，并与周边邻近的宠物医院进行信息联系，建立合作关系，建立“宠物急救通道”。通过种种举措，增强住客与宠物之间的互动，提升客户的住宿体验。

图：漕河泾CitiGO HOUSE实景图

城家从“宠物友好”到“宠物人格化”的探索实践，精准击中“养宠”客群的消费痛点，将一项传统的限制条件转化为独特的竞争优势和社群凝聚力来源。在 “宠物友好型” 住宿细分市场赢得了客户的认可，实现产品出租率和客户忠诚度的有效提升。

结语：

随着市场的变化和客户需求日益多样化，长租企业破局路径已清晰可见：以精细化运营为核心，洞察不同客群的需求，提供个性化的产品和服务，实现差异化竞争，方能从激烈的市场环境中实现可持续发展。

未来，随着消费者需求的进一步升级，长租行业的精细化运营必将向更细分的场景、更精准的服务持续深化，推动行业从“规模红利”迈向“价值红利”。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）