政策加码城市更新 “旧空间”酿出“新价值”

来源：中国证券报-中证网

　　● 本报记者 熊彦莎

　　走进位于北京市东城区的北京·禄米仓新视听产业园，映入眼帘的是墙体厚实、拥有近500年历史的北京市级文物保护单位禄米仓，一旁矗立着升级改造后的民国小楼和近现代苏式建筑群。

　　这是北京城市更新的代表性项目，也是多地推进城市更新的一个缩影。近日召开的中央城市工作会议和中共中央政治局会议均对城市更新作出部署，专家认为，在政策强力支持下，城市更新正从简单物理空间改造向治理范式变革转变，释放出巨大经济价值与发展潜力。

　　政策支持加力

　　北京·禄米仓新视听产业园于2021年开工，2022年底竣工，通过修缮改造与现代化技术融合，转型为集文化创意、科技展示与商业服务于一体的产业空间。

　　该项目是今年5月发布的《2024北京城市更新白皮书》中的代表性项目。园区运营方际华首文（北京）文化科技有限公司相关负责人告诉中国证券报记者，未来，园区将围绕“北京全球视听产业中心建设”的核心目标，不断完善基于5g、AI、云计算、区块链、大数据等新一代信息视听技术应用的新视听数字内容制作产业链。

　　除北京外，多地也在加快推进城市更新。上海市住房城乡建设管理委主任王桢近日表示，将制定《上海市城市更新行动方案（2026—2028年）》，进一步明确未来三年的重点任务和更新项目。四川省城市更新集团近日揭牌成立，将开展既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、加强城市基础设施建设改造等工作。成都市住建局近日发布2025年城市更新片区项目“揭榜挂帅”机会清单，共包含12个项目。

　　财政资金支持逐步发力。财政部经济建设司、住房城乡建设部城市建设司6月4日发布的《2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》显示，未来几年，中央财政计划补助超200亿元支持北京、天津、唐山、包头等20个城市补齐城市基础设施的短板弱项，探索建立可持续的城市更新机制。

　　在一系列政策支持下，城市更新将带来更多经济价值。武汉大学经济与管理学院经济学系主任李雪松认为，城市更新本质上是城市治理范式的变革，其核心在于五方面转变：从土地财政依赖转向空间价值运营，从政府包揽转向多元共治，从物质空间改造转向社会网络重构，从增量扩张转向存量挖潜，从经济优先转向综合价值平衡。未来的城市更新将不再是简单的物理空间改造，而是通过空间生产重构社会关系、激发创新活力、实现可持续发展的治理实践。

　　上市公司抢抓机遇

　　在北京友谊商店园区，上世纪80年代围合式大院风貌仍在，停车坪改造成的800平方米绿地周边，精酿啤酒、咖啡、体验式卖场等创意业态齐聚，顾客平均停留时间延伸至3-4小时；王府井喜悦购物中心升级改造后，潮玩、黑胶音乐、滑板、特色餐饮等业态吸引年轻消费者回归王府井商圈，日均客流近5万人次，周末客流超6万人次；承载30多年城市记忆的双安商场进行空间改造，引入大量首店和特色餐饮，整体客流较改造前提升30%……一组组数据成为王府井集团通过城市更新获取业务增量最直接的证明。

　　“城市更新是破解商业地产存量时代难题的关键，通过推动业态组合、空间场景、运营模式的创新，有效避免同质化竞争，提升行业整体活力和吸引力，进而提升城市商业魅力与竞争力。”王府井集团相关负责人告诉记者。

　　该负责人坦言，城市更新项目直接推动了相关物业营收和集团整体业绩增长，是公司应对市场变化、实现可持续增长的核心抓手之一。公司目前在全国范围内积极寻找和推进新的城市更新机会，将北京的成功模式和经验进行因地制宜的复制和升级。

　　城市更新不仅激活零售业的商业动能，推动存量资源提质升级，也为上市公司带来可持续发展新机遇。

　　“针对城市更新，复洁环保正持续强化‘污水污泥资源化能源化+双碳综合服务+绿色清洁能源’业务布局。”复洁环保董秘李文静接受记者采访时说，今年上半年，公司参与的上海市泰和污水处理厂二期扩建工程项目已完成调试和试运行，项目一期和二期均采用复洁环保的低温真空脱水干化一体化技术，将污泥含水率降至40%以下。公司参与的深圳福田水质净化厂二期工程也在进行中，建成后将成为亚洲最大双层半地下水质净化厂。

　　李文静透露，未来，复洁环保将持续通过先进技术创新推动污水厂、垃圾厂等城市环境基础设施早日变为能源资源工厂，努力实现从污染治理、节能降碳，再到循环经济的“三步跳跃”。

　　不少机构认为，城市更新有望推动房地产行业创新发展。中信建投证券研报表示，高质量开展城市更新对打造高品质的住宅、宜居的城市空间、便利的周边配套有了更高的要求，产品力强、布局核心城市的房企有望深度参与到高质量城市更新工作中。国泰海通证券研报提出，城市更新有望成为房地产发展新模式的重要抓手，推动行业整体健康稳定发展。

　　打造多元支持体系

　　有专家认为，城市更新项目周期较长，现金流呈现前期投入大、中期回报慢、后期持续产出的特征，建议构建资金、政策、技术三位一体的支持体系。

　　在加强支撑保障方面，中共中央办公厅、国务院办公厅5月发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。

　　李雪松建议，推动社会资本广泛参与城市更新项目，建立市场化运作平台，如设立城市更新专项基金，吸引保险、养老基金等长期资本，通过“母基金+子基金”模式撬动社会资本。此外，可以创新土地政策与产权机制，如土地增值收益共享、允许原产权人通过作价入股、增值分成等方式参与城市更新。

　　对于城市更新项目运营方而言，通过市场化运营激活长效收益，是推动城市更新项目平衡经济账与民生账、推动项目可持续发展的重要方式。

　　“商业地产类的城市更新项目大多属于非标项目，相较于传统卖场，这类项目更依赖消费者的体验、停留和社群价值转化。”上述王府井集团相关负责人说，一方面，建议项目运营方通过“一店铺一策略”的方式，对商户提供个性化支持，不仅要看重提袋率和客单价，更要注重延长停留时间、创造情绪价值、打造品牌声量；另一方面，部分基于“老旧小”区域改造的门店空间有限，需要打破传统招商定式，引入创新业态，可以将老建筑当作承载创意的容器，将历史元素融入新场景。

　　针对建立可持续的城市更新盈利模式，李雪松认为，可以考虑价值分层运营模式。首先是空间分层，如地上地下立体开发，形成“地上产城融合、地下功能互补”的立体价值网络。其次是时间价值梯度释放，采用分期开发、功能迭代策略。此外，功能混合动态适配，如允许产业用地中部分面积转为社区商业、人才公寓等配套设施。