美国7月成屋销售超预期回升2%，房价涨幅创两年来最小

美国7月成屋销售略有回升，但市场整体依旧陷在“低成交、高价格、利率压顶”的困境中。

8月21日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布数据显示，7月份美国成屋成交量环比增长2%，高于预期的环比下降0.7%，折合成年化销售速度为401万套，高于经济学家预期的392万套。同比来看，销售量基本持平。

虽然7月销售小幅上升，但过去两年，美国的二手房销售基本一直停留在400万套上下的区间，说明市场依然“卡住”，缺乏真正的动力突破。主要原因是许多房主不愿卖房再买房，因为现在的抵押贷款利率比2021年底翻了一倍。

房价依然高企，但涨幅明显放缓。7月成屋售价中位数为42.24万美元，较上月创纪录的43.27万美元有所回落，同比仅上涨0.2%，为两年来最小涨幅，且为连续第25个月年度同比上涨。但整体价格仍然很高，自疫情前2020年2月以来，美国房价已经累计上涨超过50%，让许多家庭仍望而却步。

NAR首席经济学家Lawrence Yun指出：

“住房可负担性略微改善，推动成交量小幅上升。工资增长超过房价增长，买家比前几年有了更多选择。实际上，房价几乎零增长，意味着全美大约有一半地区的房价在下降。”
“总体来说，业主的财务状况不错，只有2%的交易是法拍房或短售（历史低位）。从2019年7月到今年7月，典型美国房主的房价累涨49%。买家正处于五年来最佳位置，可以更容易找到合适的房子并谈下更好的价格。”

NAR报告显示，7月成屋库存增加0.6%，达到155万套，为自2020年5月以来最高水平。更多的房源本来应该刺激销售，但现实是，销售并没有如预期那样明显回升。不过，在南部和西部的一些市场，供应增加确实让房价得以缓和。

彭博经济学家Stuart Paul表示，房屋库存已经基本恢复正常，但消费者依然觉得“卖房条件不好”。房价和整体住房市场活动在今年余下时间会面临阻力，一方面来自高抵押贷款利率，另一方面来自库存增加（更多竞争）。

高盛报告显示，87%的房贷持有人利率都低于当前市场利率。其中三分之二的借款人利率比当前水平低2个百分点。这意味着，如果他们卖房换新房，就得承担比现在高得多的利率成本。结果就是，强烈降低了房主卖房或搬家的意愿。

Yun曾表示，如果房贷利率降到6%，将会多卖出约50万套房子，另有16万租房者会转为首次购房者。但现实是，当前大多数房主的房贷利率平均只有4%多一点，远低于现在的6%以上。所以即使利率回落到6%，对那些已经锁定低利率的房主来说，仍然没有动力卖房或再贷款。

抵押贷款银行家协会（MBA）预计，抵押贷款利率在未来一年都将维持在6%以上，这意味着房市的流动性改善短期内不太可能出现。

除了高利率，“冻结的劳动力市场”正在成为房市的新障碍。

First American的经济学家Odeta Kushi指出，招聘放缓导致工作调动减少，这直接抑制了买房和卖房的需求。同时，最新数据显示，美国首申和续请失业金人数双双上升，续请人数更是创下自2021年11月以来新高。这反映出劳动力市场正在降温，进一步削弱了住房交易的活跃度。

区域差异：冷热不均

不同城市和区域的表现出现分化。

根据标普CoreLogic Case-Shiller房价指数，疫情期间落后的市场（如芝加哥、克利夫兰）开始追赶，近期房价涨幅明显。此前火热的市场，如达拉斯、丹佛、旧金山和坦帕（佛州），价格开始降温。

销售方面，南部（全美最大房市区域）成交量上升2.2%，西部和东北部成交量也在增长，但中西部成交量下滑。

7月，投资客和二套房买家的活跃度上升，占总成交量的20%，高于6月的14%。与此同时，首次购房者的比例从30%下降到28%。这意味着刚需购房群体在退缩，投资客需求在增加。

美国政府将在下周一公布新房销售数据，届时或能进一步观察市场的真实走势。