官方定调：南山冲刺“万亿级城区”，重心在这里！旧改棚改扎堆

只要时间够久、城市能量够大，我们总能见证一些板块“逆天改命”。

龙华“宇宙中心”是这样，南山曾经的边缘板块西丽也是这样。

“没想到西丽现在变成这样了。”黎纾感慨。

她在西丽住了10年，在这里度过了她的学生时期，直到2012年才搬离。她回忆，还在上大学时，每回一趟家都调侃回“山卡拉”。

西丽 由早期的“小透明”走到如今，从城市的视角来看，是南山发展的需要。

2024年南山区GDP9500.97亿，将第二名广州天河区（ 6614.69亿 ）远抛在后面。

而要再上一个台阶，冲刺万亿级城区，南山却面临土地空间不足、南北片区发展不平衡的困境。

要解决问题，南山把目光投向南山北部，即西丽板块的发展上。

要人、要地、要空间

南山冲刺“万亿级城区”，重心在这里

去年10月，南山区政府官微@创新南山 转发南都的报道，提出为城区高质量发展注入新的“区动力”，成功跻身万亿城区“俱乐部”，南山将破题“高位过坎”的重心转向了北部片区。

北部片区聚集了深圳50%以上的高校资源和60%以上的高层次人才，也是南山区扩展土地空间的主要区域。

早在2016年初，南山区启动了北部片区协调发展三年行动计划，并提出高标准规划西丽湖科教城，高水平打造西丽高铁新城；

2019年，开始实施包括建设西丽湖国际科教城、打造西丽高铁新城在内的“三大战略工程”；

2024年，西丽高铁新城开工。

南山区2025年政府工作报告提及重点片区建设的表述为——“加快建设后海－蛇口湾片区，推进深超总、留仙洞、高铁新城、西丽湖国际科教城等重点片区开发建设”。

5个项目，西丽占了3个。

当中，西丽湖国际科教城定位湾区创新“智核”：

集聚诺奖实验室9家，国家省市各类创新载体620家，国家高新技术企业1152家，每万人发明专利拥有量553.85件，为全国平均水平的24倍，是深圳科教资源最丰富、高端人才最密集、科技创新能力最强、产业发展水平最高的区域。

根据南山区2025年政府工作报告，西丽湖国际科教城35个学科进入全球ESI学科排名前1%、6个学科进入前1‰，450名人才入选全球前2%顶尖科学家榜单。

留仙洞总部基地定位“中国硅谷”：

为深圳六大总部基地之一，被认为是南山科技园之后下一个战略性新型产业集聚地。

▲留仙洞总部基地 | 图源@创新南山

西丽高铁新城：

则拥有深圳最大高铁站和轨道交通换乘站，西丽高铁枢纽汇集4条国家铁路、2条城际铁路和4条地铁线路。

▲西丽高铁枢纽（规划效果图）

作为“站-产-城”融合发展新型模式的国家级试点项目，西丽高铁新城南北分别连接西丽湖科教城、留仙洞总部基地和南山科技园，目前正在推进建设。

据南山城市更新和土地整备局及西丽街道今年的工作计划，继续推进未签约国有出让用地的谈判协商工作；将全力推进西丽高铁枢纽及相关工程土地整备项目（二期）市场主体引入工作，推动首批留用地开工建设。

西丽二手房价曾破15万/㎡

如今待入市新盘，最低或4字头

从楼市的角度来看，在市场行情看涨的前几年，西丽的二手房单价曾站上10万+。

大学城板块的宝能城东区，二手房成交价最高曾到15.6万/㎡（2021年1月），今年的成交价回落至7.83-11.61万/㎡之间。

在乐有家APP上，西丽板块分为西丽和大学城两个片区，目前西丽片区的挂牌均价为8万/㎡，大学城片区为9.4万/㎡。

新房方面，近两年入市的项目备案均价在7.1-9.7万/㎡之间。

西丽近几年的新房供应多来自城市更新，如今多个棚改和旧改项目扎堆。

梳理待入市住宅新盘，今年可能只有一个项目入市： 珠光和山悦花园。

从价格维度来看，西丽在建的项目不仅有商品住宅，还规划有多个配售型保障房，未来配售单价可能在4字头。

珠光和山悦花园

这是珠光村旧改一期A项目，在珠光村东区，紧挨着珠光花半里。

它最早出现在住建局公示的2024年四季度待入市名单中，之前的项目名叫风格城事花园， 共448套住宅。

据项目公布的规划，珠光村旧改一期A项目分两个地块开发。

03-01地块为商品住宅，更靠近塘朗山体，规划448户住宅，其中338户小于90㎡，最高楼层43层。

03-02地块总建面约12万㎡，795户住宅，其中168户保障性住房、627户回迁住房 ，还有3881㎡商业。

近期实探发现，珠光和山悦花园主体建筑最高建至20层左右，最快可能会在9月入市。

▲珠光和山悦花园 | 摄于2025年8月

京基珠光村旧改

跟珠光和山悦花园同为珠光村一期 旧改，京基珠光村项目位于珠光村西区，靠近塘朗雅苑，拆除用地面积约6.7万㎡，规划容积25.5万㎡。

▲珠光村旧改一期B项目（京基项目）开发建设用地范围示意

京基项目比珠光和山悦进度慢很多，还在开挖阶段。

▲京基珠光村旧改 | 摄于2025年6月

龙辉花园、龙联花园棚改

两个棚改项目也在珠光站附近，两个隔着龙珠大道相望。

今年4月，南山区政府发布房屋征收决定书，征收 龙辉花园、龙联花园棚改项目确定的拆除范围内的未签约房屋。

根据规划， 龙辉花园、龙联花园棚改项目规划住宅570550㎡(除返迁住房外，其余全部为公共住房)，还有一块九年一贯制教育用地，规划在当前龙联花园范围内。

目前龙联花园项目进度较快，主体建筑超过20层，小区范围内仍有部分房屋未拆。

▲龙联花园，右边低矮未拆的房屋和新建房屋形成鲜明对比

龙辉花园还在打地基 的阶段，也有部分房屋未拆。

▲龙辉花园

新世界新围工业区旧改项目

项目东临大沙河，近5/7号线西丽站，今年3月，新世界中国宣布已实现100%签约和拆除，并取得这个商住项目的实施主体批复。

根据规划，项目规划容积约14.8万㎡，其中，住宅超6.5万㎡，商业、办公及旅馆业建筑约7.4万㎡，其他公共配套设施大约8900㎡。另配建社区儿童游戏场地占地600 ㎡ ，社区体育活动场地占 地1000 ㎡ 。

▲深圳新围工业区城市更新项目（效果图）

留仙洞七街坊DY06-60地块项目、DY06-56地块项目

这两个是保障房项目，地块相邻，均已备案未动工，其中DY06-60地块明确为配售型保障房，而DY06-56地块备注为保障性安居工程。

DY06-60地块项目位于西丽留仙洞 茶光路与同发南路交汇处东北角，直线距离在建13号线石鼓站/27号线文光站约660米（百度地图测距）。

等年底13号线一期北段开通后，从石鼓站出发，约3站到南山科技园。

项目规 划用地面积约9370.45㎡，暂定容积率3.3，DY06-56地块位于其北侧，暂无更多信息。

近日@深圳买房计划 实探发现，尽管DY06-60地块项目已备案，但目前地块上是工地的集装箱宿舍。

宿舍旁边是西丽枢纽工程施工现场。

地块东侧是在建的联建大厦。目前留仙洞七街坊配套学 校也在建。

未来，这两个保障房项目周边将拥有西丽高铁站、至少3条地铁线（5号线、13号线、27号线）、学校等配套，直线1.5公里内还包括深中南山创新学校、深圳第二高中、西丽生态公园等。

龙光西丽人才房项目

梳理深圳可售人才房项目，西丽人才房项目的区位是真的好，从5号线留仙洞站A出口走大约50米，就是这个项目，北面就是大疆天空之城。

2021年龙光在与万科、特建发联合体的厮杀中拿下这块地，当时出让要求人才房基准售价不高于5.28万/㎡，最高售价不高于5.54万/㎡，可惜随着龙光信托违约而停工。

地块于2023年底进行第一次法拍，以流拍告终，第二次上拍再流拍，目前还处于没有买家、同时项目停工的状态。

不知道后续谁能接手盘活它？

栖河丽岛公馆

项目前身为丽岛花园，在德意名居旁边，周边还有新盘汇城茗院。

栖河丽岛公馆规划为配售型保障房，535套住宅，共4栋住宅，最高40层，现场所见，主体建筑已出地面30多层。

▲栖河丽岛公馆 | 摄于2025年6月

周边配套不错，靠近7号线地铁站西丽湖站，旁边就是碧道，目前唯一欠缺的是商业，多靠附近小区的底商。

▲栖河丽岛公馆门口的碧道

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