房价3000又如何？跌到700都正常！贵安的繁华和葛岭的暗淡启示。

最近，福州地区出了一套产权面积116.63㎡（平方米）并且带装修，起拍价8.98万，折合每平方约770元的葛岭镇江山大名城的房子。

震惊了世人，这个楼盘在2016年左右房价高峰期时期，高达1.2万元，如今市场价在2000-3000左右。可谓是一路狂跌。

永泰江山大名城，位于永泰和福州必经之路的葛岭镇上，最早是想模仿连江贵安片区，打造永泰版贵安城，如今贵安虽然房价也在2000-3000左右，但是贵安现在是7-8万人口的新城，这个人口数量，基本和永泰县城差不多。

而贵安就是福州市区到连江县城的一条交通要道。这点和永泰葛岭是相似的。

那么为什么同样都是县城和市区之间的新城，贵安取得了成功，而葛岭却没有什么人口呢？

有几个很重要的原因。

首先，永泰和连江虽然同为福建省的省会县，但是连江县人口约为67万人（2024年）。而永泰县人口仅为28万人。连江县的人口比永泰县人口多了一倍还要多。而人口这因素，则是对于新城建设至关重要的。

其次是贵安具有先发优势，贵安这种硬生生凭借着交通要道的优势在群山环绕的无人区中开辟出新城。并且建设贵安欢乐世界和水世界这种旅游区，来以此为卖点，建设文旅大盘的模式，可以说是在福州都市圈的第一次尝试。

而永泰葛岭新城，是看到了贵安早期的成功，才风风火火的进行开发。而这时已经错过了先发优势了。

其次，有先发优势的贵安早期大量的在福州市区宣传和营销，吸引了大量当时买不起福州市区房子的刚需用户入驻贵安。造成了贵安人口逐渐增多，形成良性循环。

而想入驻福州市区但没有经济实力的刚需一族数量是有限的，没有了先发优势的葛岭新城以同样的方法在福州市区宣传，能够吸引到的刚醒人口已经是大大不如有先发优势的贵安了。而与此同时，福州其他新城横空出世（如闽清梅溪，马尾琅岐，晋安桂湖，罗源滨海，闽侯南通等）。更进一步蚕食了葛岭新城的潜在市场。

永泰和葛岭方面在建设葛岭新城可谓是尽了九牛二虎之力，如类似贵安欢乐世界和水世界一般，引入了欧乐堡海洋世界和欧乐堡水上世界，在教育医疗资源方便，也有永泰一中葛岭分校和永泰总医院葛岭分院等。甚至福州软件园永泰分园也葛岭附近。然而由于错失了先发优势，其潜在客户和市场被其他贵安，梅溪，琅岐等其他新城继续蚕食。葛岭新城常驻人口和人流量始终上不去。

永泰甚至拿出了最大杀招，千方百计的引进原先位于琅岐岛的农林大学东方学院（后改名为福州工商学院）。这所民办高校有着1.3万左右的人口。本以为可以对葛岭新城带来重大契机。然而福州工商学院的校址却远离葛岭新城核心区。

使福州工商学院和葛岭城区成为两个比较独立的区域，无法形成集聚效应。而福州工商学院师生的日常生活需求，包括购物，消费，以及情侣间的酒店住宿需求，学生日常的租房需求在葛岭新城上无法充分释放，无法最大程度反哺葛岭城区。转而到溪西安置房和融侨蓝城桃花源释放。

其实这种思路在当年，房地产火热时期，无疑是明智的。可是如今房地产进入了平稳发展时期。葛岭城区的繁华度都尚难以保障。过分分散的人口又无法形成有效的集聚效应。于是葛岭城区区的人口，稀稀拉拉，而福州工商学院的人口的消费需求，又无法充分释放。无法形成良性循环吸引外界人口，更是出现了700多单价的几乎是全福建最低单价的法拍房。

而贵安新城的繁华和葛岭新城的暗淡真的是一本难言的书。那反观闽清梅溪新城从中能得到什么启示呢？

闽清梅溪新城在建设初期，就是依托其闽清到福州的必经之路的地理优势和福银高速闽清梅溪互通口的设立和早期闽清火车站以及闽清职专和原先梅溪镇的人口，当年闽清县更是远见卓识的把闽清一中搬迁到梅溪新城上。这奠定了闽清梅溪新城早期的人口基础。

到了后来，依托此开发了锦江壹号和闽清博士后，以及安置房锦绣闽江。可以说这几个区域，就是梅溪新城常驻人口最多的老城区。而关键的是，当年在全国楼市火热上升期，闽清县政府没有被眼前的短期利益所诱惑，而是开发了闽清的限价房“瑞丰佳园”。以大大低于当时市场价的价格，吸引了大量的闽清县城没有房子的刚需人口入住梅溪新城，充实了闽清梅溪新城的常驻人口。

而随着新城各个小区的业主不断入住，新城博士后和安置房的商业街以及闽清一中附近的商业街的店铺也逐渐充实。闽清梅溪新城有了更多的繁华。而随着闽清中医院，闽清法院，闽清公安局，闽清游泳馆和闽清科技馆等医疗资源和政府部门的入住。闽清梅溪新城逐渐走向正循环。

如今进入房地产平稳期，像当年那样大拆大建基本是不可能了。梅溪新城或许可以像贵安城那样以低价来引入更多刚需人口。目前闽清乡镇也有很多有想在县城和新城定居的人，但是对县城和新城的房价仍然望而却步，闽清县城由于有千年闽清的历史底蕴，以及因为没有多余平地造成平地资源有限等因素，造成闽清县城房价几乎无法下降，持续维系在万元以上。

而闽清新城的边缘板块小区，若是能以更加优惠的价格来吸引县内外刚需人口入住，以及政府部门从县外引进更多带来就业和人口的项目（如公司总部，高校校区等）入住梅溪新城。使梅溪新城形成人口集聚效应。充实闽清梅溪新城人口，让梅溪新城人口反哺新城，使梅溪新城成为和闽清县城和坂东镇以及白金工业区和东桥镇这样的闽清第五台经济永动机。使闽清城区变得更加充实，通过闽清的经济的崛起，使闽江经济带的繁华度从福州市区，扩展到闽江中游的闽清闽江片区。

以福州市区作为闽江经济带的核心，以闽清闽江片区作为闽江经济带的副中心，再以古田闽江片区的水口镇和黄田镇和尤溪的尤溪口镇为节点，延平区的闽江片区为闽江经济带的上游中心。沙溪流域的沙县和三元和永安等以及崇阳溪流域的武夷山，建阳，建瓯和富屯溪流域的光泽邵武等为腹地和末梢。全面的振兴闽江流域。

而在这其中，除了重要的福州市区，闽清县城和梅溪新城以及白金工业区和坂东，东桥等作为闽江经济带的副中心则尤为重要。

而闽江经济带的延平市区作为闽江经济带上游的中心，是仅次于福州和闽清的重要程度。可以说闽江经济带的复兴，会改善福建省经济上沿海强，内陆弱的面貌，对缩小福建省的城乡发展差距有着重大意义。

如今闽江经济带上，闽江经济带中心的福州市区经济是全省最为优秀的，而闽清作为闽江经济带的副中心和延平市区作为闽江经济带上游的中心的崛起迫在眉睫。

闽清，一个千年礼乐瓷都古县。正以崭新的面貌来招待五湖四海，海内外的朋友！