200 万法拍房被占 3 年？3 招稳拿房，看完就能用！

房产证攥在手里发烫，可防盗门被反锁的声响像一记耳光 —— 你花 200 万拍下的房子，门内传来陌生女人的炒菜声。 这不是噩梦，是部分法拍房买家的真实遭遇。

李先生的 200 万，就这么卡在一套两居室里。2022年春天拍下的房子，法院文书齐全，过户流程合规。

可原房主的母亲揣着菜刀守在屋里：“我儿子欠的债凭啥拿我的窝抵债？”

这 200 万不是大风刮来的，是掏空六个钱包凑的首付，是未来三十年要还的贷款。怎么才能把房子攥在手里？

这篇文章，教你把每一分钱都花在实处。

第一步：用放大镜查三遍房

查产权

别光看法院公示的信息，自己得下功夫调查。先去不动产登记中心查产权，看看有没有抵押、共有权人等问题；

再到小区物业打听，问问房子有没有长期租客，原房主是不是还在附近活动；

最好能上门看看，假装是中介带看，观察屋里有没有人居住的痕迹。

查住户

每周三次在小区蹲点，早七点看有没有人出门倒垃圾，晚八点看窗户亮不亮灯；

假装快递员打电话给原房主：“您家有人吗？有个快递要签收”；

更狠的是找中介要户型图，对比法院公示的照片 —— 如果家具摆设变了，十有八九是新住户搬进去了。

查租赁合同

去住建局查租赁备案（正规租赁会备案），再到社区警务室查流动人口登记。遇到声称 “租了 20 年” 的。

记住一个死规矩：原房主逾期不还钱后签的租约全是无效的！只要能证明租赁合同是拍卖公告发布后签的，法院一准支持你。

第二步：拍下必须做这三件事

第一时间办房产证

带着裁定书、身份证、拍卖成交确认书，直奔不动产登记中心，走 “绿色通道” 当天出证。

断水断电断燃气

拿着新房产证去营业厅过户，顺便把原房主的账户冻结。

占房户没水没电撑不了几天，曾有老太太扛了半个月，最后因为没法做饭乖乖搬走。

记住要留凭证，防止对方反咬你 “恶意断供”。

换锁要请公证处见证

找正规开锁公司，全程录像，让公证处的人跟着做笔录。

锁芯一换，立刻换智能锁并绑定自己的手机。换锁后在门口装了三个摄像头，360 度无死角，占房户想撬锁都怕留证据。

第三步：遇到硬茬？用这张 “法律王牌”

先给法官发 “清场申请”

写清楚占房人的姓名、占房时间、你已合法取得产权的证明，附上照片视频证据，要求法院出面清场。

起诉时带齐 “撒手锏”

起诉状里重点写三点：

1. 你有房产证（物权证明）；

2. 占房人没有合法理由（没租约没居住权）；

3. 对方行为造成损失（比如你在外租房的费用）。

证据清单里放上报警回执、和占房人的交涉录音，法官一看就明白。

强制执行别犹豫

拿到胜诉判决后，15 天内对方不搬就申请强制执行。这时候法警会上门清场，全程录像，所有物品登记保存。

法拍房的低价，就像超市临期商品的折扣，想捡便宜就得比别人多花心思。要是你正在经历占房纠纷，别慌也别闹。青天智控能成为你的得力助手。关注青天智控，了解更多内容。