OMG！光谷四代库存大起底！是抄底良机还是压力山大？

四代=稳赢？

2024年，得房率更高的全新四代产品正式亮相，给平淡的武汉楼市带来了不少高光盘，进入2025年，四代产品更是以星火燎原之势遍地开花，截至目前，武汉市面上在售将售的四代住宅已超50个。

武汉四代住宅项目一览

经我们统计，上半年武汉四代住宅去化约5277套，这些项目的剩余库存约6052套，整体数据相对健康，因而上半年的四代住宅市场整体也比较稳定。

但进入下半年，武汉又将迎来一批新四代项目入市，四代住宅新房库存也激增至近2.3万套，这个数字对比上半年，直接翻倍。

按照今年上半年的去化速度，近2.3万套的四代住宅库存能卖2年多，这其中还不包括后续可能出现的新项目、土拍新地块等。

同时，每个板块的四代住宅供应量、去化速度也都是有区别的，哪些区域四代住宅比较紧缺？哪些板块货量充足、可选余地大？各板块未来货量以什么产品为主？价格预期如何？

这些，都是我们选房策略的依据来源。

今年也是光谷四代住宅的爆发之年，为此，我们对光谷四代住宅进行了统计，用最真实的数据来揭秘光谷四代住宅情况，希望对光谷购房者下半年的选房能有所帮助。

东湖高新区四代项目汇总表

下面来看看具体情况

一、已入市项目表现

武汉新规出炉之后，东湖高新区已入市的四代住宅项目共有5个，数量不算多，但也不太少。

具体项目如下

ps：剩余货量统计至8月20日

具体情况如下：

1、总库存约4362套，已去化986套，去化率仅约22.6%，个盘差异较大

据统计，东湖高新区已入市的四代项目共5个，在我们之前的统计区域中，略高于汉阳，但少于大汉口、武昌。

这5个项目共提供了约4362套四代房源，截至8月20日，已完成网签986套，网签率约22.6%。

东湖高新区已入市的四代宅虽然数量不算最高的，但总库存数量却不少，4362套的供应量高于汉阳（2776套）、武昌（4265套），仅略低于大汉口片（4735套）。

供应大，但去化量986套却是几个区域中最少的。

整体去化率22.6%，也是已统计的几个区域中最低的，甚至连此前去化率最低的大汉口（去化率约45.11%）的一半都不到...

不过，也并不是说东湖高新已入市的5个四代项目去化都很差，5盘的个体表现存在较大区别。

从个盘去化来看，去化率最高的是中建壹品汉韵公馆，约48.5%，该项目作为东湖高新区首个亮相的真四代住宅，市场关注度还是相当高的，并且实景示范区做的也相当不错，加上入市时间较早，近半年的时间内整个光谷都只有它一个真四代住宅，有一定稀缺性，并且项目货量不算很多，整体去化还不错。

其次为湖北科投|万科·光谷锦上，约35.4%。这是今年5月新入市的四代项目，前期有万科光谷锦曜的红盘底子在，更新升级的产品、更低的密度、更具性价比的价格，成功延续了红盘现象。

然后是绿城光谷桂府约17.6%，光谷锦上附近的准四代盘，展示区品质也不错，但前有锦曜，后有锦上，加上自身体量大、库存多，销售压力也比较大，前几个月依靠特价房活动去化了一波。

招商天青府约15.4%，5月下旬入市的新四代项目，整体去化率虽然不算高，但入市3个月销量120多套，平均每个月40多套的销售速度，在整个武汉新房来说都是相当不错的。招商天青府还是光谷东目前唯一一个拥有小面积产品的四代住宅，对光谷年轻群体更为友好。

驿山高尔夫观岭约9.4%。也是5月入市的新四代盘，主打户型150平以上，纯改善定位，开盘总价260万起，在光谷东这个偏刚需的区域，去化速度慢是意料之中的，但月均销量也能达到20套，已经比多数新房要好了。

2、板块之间差异不大，相对平衡

东湖高新区的板块其实也还比较多，但已入市的5个四代项目基本都分布在光谷东、金融港两个板块，其余板块挂0。

光谷东板块有3个四代宅已入市，提供了约1922套四代房源，已网签419套，网签率约21.8%。

金融港板块有2个四代宅已入市，提供了约2440套四代房源，已网签567套，网签率约23.2%。

两个板块的四代住宅数量、房源库存量、去化率数据相差不大，整体比较平衡。

3、面积段呈现明显的分化

光谷已入市的5个四代项目，产品上存在明显的分化。

其中，金融港板块的2个四代宅，基本还是以100-130平左右的偏刚需、刚改产品为主，两盘定位比较一致。

但光谷东板块的3个四代宅中，有2个项目主体户型都在140平以上——汉韵公馆、驿山高尔夫，为纯改善定位，仅招商天青府有107、130平的偏小面积产品，这也是天青府月均销量更高的原因之一。

值得注意的是，光谷后续可能在下半年入市的新四代项目中，纯改善定位的项目依然占了近一半的比例，大户型竞争会更加激烈。

二、下半年四代宅货量，光谷东供应井喷，光谷三环内首个四代宅来了

除开已入市的5个项目之外，东湖高新区确定下半年开盘节点的新四代项目只有2个：光谷中心城的深业翠微谷、金融港的光谷地产·金地|铂翠。

但光谷已报规/传来代建等信息的项目却有不少，后续也都是要入市的，这些项目有6个。

因此，光谷新四代项目共有8个，其中光谷中心城有6个，光谷三环内有1个，金融港有1个。

已报规的6个项目，共能提供约5666套四代房源，另外两个地块，规划住宅建面约20.9万方，按照套均110平计算，可提供约1900套房源，共计约7500+套房源。

加上此前已入市5个项目剩余的3376套库存，总共将有超万套四代房源入市，这是目前统计的几个区域中库存最大的区域，甚至比整个大汉口三环内的货量都要多。

看到这里，结合前面的最低去化率，已经可以想象光谷四代宅接下来的现状了——用火拼来形容一点不为过。

不过，落到具体板块上也会有一些区别。

首先就是光谷三环内，此前无四代项目在售，下半年有望迎来板块首个四代宅——招商原颂，并且这一项目套均面积仅约112平，门槛也相对较低，加上板块内三代新房也处于供应短缺状态，预计会有不错的热度。

其次是金融港板块，预计新增1个四代项目——光谷地产·金地|铂翠，产品面积段94-154平，与金融港板块目前在售的2个四代项目定位大体一致，偏刚需、刚改定位，存在直接的竞争，不过金地铂翠多了个154平大户型，能够容纳一些纯改善客群进来，但超千套的总货量，压力还是比较大的。

光谷东板块就相当多了，已报规的4个项目就将提供约3672套的四代房源，还有2个地块也在近期传来了代建信息，按照套均110平1900套左右的房源计算，加上此前剩余的1503套库存，总货量达约7075套。

按照此前光谷东月均80+套的去化速度计算，这些货量都能够卖80多个月了...

至于价格，我们也基本能推断出

光谷三环内的唯一四代住宅，拥有一定的产品稀缺性，价格会相对坚挺一些，但目前武汉整体四代项目都比较多，会同时面临其他区域四代项目的竞争，也不是说就能够定高价，预期有可能会比较有性价比。

金融港板块虽然新增四代项目数量少，但房源却比较多，且三个项目定位基本一致，有直接的竞争，新项目为了打响第一枪以及后续持续的销售着想，首开更有可能会爆出惊喜的政策。

光谷东板块四代库存激增，产品比拼是自然的，但价格战同样不可避免，尤其是纯改善定位的项目，不仅项目多（新增3个+已有2个），货量大，并且去化速度本身就更慢，竞争会更加激烈，有可能会出现新的价格调整。

小面积产品目前光谷东只有一个创新天地新地块，预计明年入市，年内小户型的供应相对少一些，价格方面也会相对坚挺一点，但变数在于另外2个代建地块还有区域内的三代宅项目，一旦三代宅加大折扣力度，2个地块也出现小面积户型，同样有面临价格调整的可能。

三、下半年重点项目情况

1、 招商原颂

位于光谷三环内，佳园路与自主街的交汇处，北侧约300多米就是雄楚大道高架，属于关山板块比较核心的地段。

点击查看项目具体位置

最新动态：招商原颂，即P(2023)090号地块，目前已正式报规，共包含8栋住宅，套均面积约112平。

共包含8栋住宅，其中6栋为总高33层的高层，另有2栋总高19层、26层的高层。

项目户型套均建面约112平，并且，规划数据显示，项目所有户型面积均小于150平。

1、3、5号楼内预计也有带全景舱设计的户型产品。

根据东湖高新区的政策，不计容的阳台建筑面积属于全赠送面积，也就意味着，招商原颂平均每户的阳台赠送面积可以达到约19平。

2、 深业翠微谷

项目近光谷四路地铁站，相对靠近三环线，在光谷东的环线地段、综合条件不错。

点击下图，查看项目周边配套航拍

最新动态：深业翠微谷（东湖高新——光谷中心城），8月2日开放外展点，售楼部预计八月底开放，预计10月推出建面约125-240㎡四代住宅。

光谷东目前亮相新盘中容积率最低的四代宅，仅为2.0，全盘楼栋总高13-25层，且13-18层的小高层占多数，全系两梯两户布局，套均面积152平，纯改善定位，空中花园的平均赠送面积达到20平，也是比较可观的。

主打建面约125-240平户型，包含125、143、190、245四个面积段

建面约125平米三房户型

位于1、10、15、16、18、19号楼内，这是不带空中花园的产品，深业翠微谷的最小户型，总价门槛也是最低的，优化后得房率约94.6%。

建面约143平米户型，优化后得房率可以达到约106.75%

建面约190平米C1户型，优化后得房率约107.45%

建面约190平米C2户型，优化后得房率约105.39%

建面约240平米户型，优化后得房率约111.87%

3、 国华地产·光谷华府

即P（2023）099号地块，位于光谷中心城南区，光谷正荣府旁，西侧为光谷生态大走廊，离高新四路空轨站比较近，离19号线新月溪公园地铁站直线约1.3公里。

点击下图，查看项目航拍

最新动态：国华地产·光谷华府项目已报规，共包含13栋住宅，户均建面约147平，其中296套房源大于150平，468套房源小于150平，带空中花园设计，阳台按照1/4面积计算建面。

整体容积率2.5，户均赠送约22平，全架空层设计，带全风雨连廊，层高预计3.15米左右，属于光谷中心城高配了。

对照效果图来看，光谷华府是带空中花园的真四代产品。

公建化立面，主体结构采用铝板与玻璃的搭配，香槟色空中花园顶。A、B地块都有下沉庭院。

4、 光 谷创新天地

光谷创新天地的最后三个住宅地块，一起报规了。

最新动态：光谷创新天地R2、R3、R4地块已正式报规，共包含882套房源，套均面积约110平。

共包含12栋住宅，总高最低13层，最高23层，容积率最低2.47，最高2.6，整体是比较低密的。三个小地块都包含4栋住宅，数量比较平均。

共规划882户，平均每套配有建面约16.86平的阳台，约0.74平的空中花园。

约110平的套均面积，在光谷东几个新四代项目中属于相对较小的，目前除了招商天青府之外，光谷东第二个有小面积四代产品的项目，相对的稀缺，并且与创新天地前期纯改善的产品定位也完全不同，作为光谷品质改善标杆，创新天地的小面积四代产品还是相当受关注的。

不过有消息说可能会放在明年亮相，会不会提前到今年，就看下半年的楼市走势了。

5、 九峯首府

即P（2023）106号地块，位于中建星光城北面，环线地段不错，周围公园比较多且近，环境不错，但周围待开发用地较多，目前生活不太方便。

点击查看项目航拍

最新动态：九峯首府项目（东湖高新-光谷中心城），项目目前已报规，共包含13栋21-26层的高层，套均面积141平。

九峯首府共规划13栋住宅，总高为21-26层，且全都只有一个单元，所有楼栋均带架空层。

平均每户带约17.79平的空中花园，以及约15.96平的阳台面积，赠送面积不少，容积率2.0也是比较低的，套均面积约141.6平，又是一个纯改善定位的项目。

6、 光谷地产·金地|铂翠

即金地代建的金融港板块p（2023）098号地块，位于高新六路以北、光谷二路以西，西侧临近光谷锦上。

点击下图查看项目航拍

最新动态：光谷地产·金地|铂翠（东湖高新——金融港），展厅已于8月2日开放，预计9月开盘，主推建面约94-154平户型，毛坯销售。

项目带空中花园设计，为金融港板块的首个真四代项目（此前的绿城光谷桂府、光谷锦上均为准四代项目）。

共规划14栋住宅，总高19、23、26、27、28层，一楼均为架空（or室内体育设施等配套），空中花园平均面积约3.2平，不计容阳台赠送平均面积约16.34平。

项目主打94-154平户型，产品面积段比较丰富，大概有94、98、109、123、135、154平多个面积。

对比金融港目前的两个准四代项目——绿城光谷桂府102-106、106-109、117-119、119-125平、光谷锦上92、112、125、130平面积来看，金地铂翠100平内户型有2个，可选比前两个项目更多，110-125平户型2个，与另两个项目基本相同，130平以上户型包含2个，并且最大户型154平，面积段覆盖更广，可选更多，受众群体也更加广泛。

不过虽然金地铂翠有一定的产品、户型优势，但项目体量比较大，全盘规划套数1100余套，又有光谷锦上这么个热销劲敌在，压力也还是很大的。

7、 P（2022）065号地块

最新传来的消息，就在前几天，绿城中标了光谷中心城P（2022）065 地块代建。

地块位于东湖高新北至南新街，西至豹溪路，南至高新五路，一路之隔是绿城此前代建的绿城雲庐项目。

点击查看地块位置航拍

这一地块目前仅出了绿城代建的消息，更详细的进展、规划公示也都还没有，就看后续项目定位了，从位置来说，在光谷东的地段相对一般，还是比较考验产品的。

ps：绿城雲庐其实也有2栋住宅改规变成了准四代，但项目处于封盘状态，一直没有对外卖，这里我们也就没有统计进来。

8、 P （2024）166号地块

原国际医院地块，目前已确定将由万科代建。

这一地块位于高新大道旁，并且离豹澥地铁站比较近，公园、商业、学校距离都不远。

点击查看地块详细位置

地块位置以及条件都相当不错，并且这也是万科首次进入光谷中心城的项目，综合仅5355.6元/平的楼面地价也较周边的元庐等项目低很多，为后期新房定价预留了较大的空间。

目前更为详细的项目信息也还未出炉，但是有万科的加入，又有万科在金融港的成功案例在前，这一地块还是相当值得期待的。

除以上项目之外，东湖高新区还有相当多的地块待开发，其中花山占了不小的比例，但目前花山新房市场较为疲软，新地块面世有着非常大的压力，推迟入市时间可能性相当大；光谷一路还有个体量非常小的地块，民族大道沿线有一个，体量也不大，光谷中心城还有2个，加起来体量近20万方，规模不算很小。

不过这些项目目前都没有明确的动作，下半年入市的可能性较小。

更多四代住宅最新库存数据、去化速度、价格走势

与其他同类购房者交流看房心得

扫码加微信，拉你进四代住宅交流群！

欢迎扫码进群交流讨论

居民群、亲子群、活动群

与100w+光谷人对话

声明：图片、文字内容来源于网络综合，版权归原作者所有。本平台仅作非盈利性质资讯分享使用，如有侵权，请联系我们删除处理。

合作请联系：guxiaomei027（同微信）