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学长看房：闵行浦江招商中旅揽阅再测评，300 多万买 96㎡三房，真实居住体验大揭秘

各位想在闵行浦江置业的朋友，我是学长。上次给大家分析了招商中旅揽阅的基本情况后，很多粉丝还是纠结：“96㎡的两卫设计，实际用起来会不会很局促？”“双央企开发的准现房，质量到底过不过关？”“周边的教育资源，真的能让家长省心吗？” 今天我就从真实居住场景出发，带大家再探这个项目，挖掘那些户型图和宣传册上看不到的细节。

96㎡三房两卫的真实居住场景：三口之家够不够用？

样板间里的空间总是显得宽敞，但日常居住时摆满家具、生活用品后，感受可能大不一样。我带着一个典型的三口之家生活场景，在 96㎡的样板间里模拟了一天的生活，发现了不少值得说道的细节。

清晨的 “抢卫” 大战如何化解？

早上 7 点，是家里最忙的时刻。爸爸要赶在 8 点前到公司，妈妈要送孩子去幼儿园，孩子还得洗漱吃饭。在传统的一卫户型里，这时往往要上演 “抢卫大战”，但这个 96㎡的两卫设计，完美解决了这个问题。

我模拟了一下：爸爸在主卫洗漱（带淋浴），妈妈在次卫给孩子洗脸刷牙，互不干扰。主卫的三段式干湿分离设计很实用，爸爸洗澡时，妈妈可以在外面的台盆区化妆，不用等爸爸洗完澡再进去。次卫虽然没有窗户，但排风扇的风力很大，5 分钟就能把雾气排干净，不会影响下一个人使用。

不过次卫的面积确实有点小，只有 3.5㎡，给孩子洗澡时，放个澡盆后就没多少转身空间了，需要小心翼翼。如果是爷爷奶奶过来帮忙带孩子，两个老人同时使用次卫也会有点局促。

厨房的 “战场” 够不够用？

早上 7 点半，妈妈要在厨房准备早餐：煮牛奶、煎鸡蛋、热面包。这个 U 型厨房的操作动线很顺畅，从冰箱拿食材，到水槽清洗，再到灶台烹饪，转身就能完成。台面进深 55 厘米，比一般的 50 厘米多出 5 厘米，刚好能同时放下牛奶锅和煎锅，不用来回腾挪。

下午 5 点，妈妈开始准备晚餐，要做三菜一汤。我在厨房实测了一下，切菜区、炒菜区、备菜区分工明确，就算爸爸过来帮忙打下手，两个人在厨房也不会打架。水槽下方预留了净水器和垃圾处理器的位置，后期安装很方便，不用重新改管道。

但厨房门宽只有 0.75 米，我试着模拟搬运双开门冰箱，发现确实有点困难，可能需要拆门才能进去。大家买冰箱时要注意尺寸，最好选宽度不超过 0.9 米的，否则会很麻烦。

客厅和卧室的 “多功能” 考验

晚上 7 点，全家吃完晚饭，孩子要在客厅玩积木，妈妈要在沙发上看剧，爸爸要在餐桌处理工作。客厅的活动空间约 12㎡，足够孩子铺开积木垫玩耍，妈妈的沙发区和爸爸的餐桌工作区也互不干扰。如果家里来了客人，客厅也能轻松坐下 6 个人。

主卧面积约 12㎡，放一张 1.8 米的床和两个床头柜后，床尾到衣柜还有 60 厘米的距离，妈妈可以在那里给孩子讲故事，或者放一个小型婴儿床（如果有二胎的话）。衣柜坐在床对面，宽度 1.8 米，能放下夫妻两人的四季衣物，还有空间放行李箱。

次卧作为儿童房，面积约 9㎡，放一张 1.2 米的床、一个书桌和一个衣柜后，还有约 2㎡的活动空间，孩子可以在里面玩玩具。最小的房间约 7.5㎡，现在作为书房，放一张 1.2 米的书桌和一个书柜后，还能放下一个小沙发，爸爸加班晚了可以在那里休息。如果以后生了二胎，这个房间也能改成儿童房，放一张上下床刚好。

总的来说，对于三口之家，96㎡的空间足够用了，两卫设计更是提升了生活效率。但如果是三代同堂，可能会有点局促，更适合作为过渡房，等孩子大了再换大户型。

双央企准现房的质量实测：哪些细节能体现品质？

招商中旅揽理由招商蛇口和中旅联合开发，双央企背景加上准现房，让很多购房者觉得放心。但 “央企开发” 到底体现在哪些细节上？我带着建筑行业的朋友一起去工地和样板间看了看，发现了不少门道。

工地实景探访：准现房的进度和质量

项目目前已经封顶，正在进行内部装修和小区绿化，预计 2026 年交付，属于准现房。我进入工地实地查看，发现施工管理很规范：工地入口有严格的登记和安全培训，施工区域划分清晰，材料堆放整齐，没有乱堆乱放的情况。

外墙采用了保温一体板，比传统的外墙保温层更耐用，朋友说这种材料能减少后期墙面开裂、渗水的风险，虽然成本高，但质量更有保障。窗户用的是断桥铝材质，双层中空玻璃，隔音效果很好，我在工地外测试了一下，关窗后能隔绝 80% 以上的噪音。

楼道的公共区域已经开始贴瓷砖，瓷砖的平整度很高，缝隙均匀，朋友说这说明施工工艺不错。电梯用的是三菱品牌，运行平稳，噪音小，载重 1000 公斤，能满足日常使用。

精装标准的 “含金量”

项目精装交付，配备了中央空调、地暖、新风系统三大件，在 300 多万的户型里很罕见。我仔细看了这些设备的型号：中央空调是美的 MDVH 系列，制冷制热效果不错，还能分区控制温度；地暖是威能的锅炉，热效率高达 92%，比普通锅炉节能 10% 左右；新风系统是兰舍的，每小时换气 1.5 次，能有效过滤 PM2.5。

厨卫的品牌也很实在：厨房的烟机灶具是方太 JCD10A+TH31B 组合，吸力大，火力猛，是方太的畅销款；水槽龙头是摩恩的，阀芯是陶瓷的，耐用性强；卫生间的台盆、马桶是科勒的，主卫的花洒是高仪的，这些品牌在市场上的口碑都不错，后期维修更换也方便。

朋友特别提醒我注意一些细节：厨房台面做了 2 厘米的防水沿，能防止水流到地面；所有插座都带防溅盒，尤其是卫生间和厨房的，安全性更高；卧室的开关面板是西蒙的，手感好，使用寿命长。这些小细节虽然不起眼，但能看出开发商在装修上确实用了心。

不过装修风格比较简约，墙面是白色乳胶漆，地面是浅灰色瓷砖，缺乏个性化。如果想让家里更有格调，后期需要花点心思做软装，比如贴墙纸、挂装饰画等。

教育配套的真实体验：上学近真的能睡懒觉吗？

项目宣传 “与上师大附中实验学校仅一路之隔”，这让很多家长心动。但上学近到底有多方便？学校的教学质量到底怎么样？我带着这些问题，实地探访了学校和周边的教育资源。

上学距离的 “时间账”

从项目东门步行到上师大附中实验学校的校门口，实测只要 3 分钟，而且不用过马路，孩子自己上学也很安全。早上送孩子上学，家长不用早起，7 点 40 分出门，7 点 43 分就能到学校，比住在远处的家庭能多睡 20 分钟，这对于需要早起上班的家长来说太重要了。

学校的放学时间是下午 4 点 30 分，家长如果下班晚，可以让孩子在学校的课后托管班待到 6 点，然后步行回家，路上只要 3 分钟，不用担心孩子的安全。这种 “近在咫尺” 的距离，能省去很多接送孩子的时间和精力。

周边 3 公里内还有闵浦小学、七宝中学浦江分校等学校，形成了从幼儿园到高中的教育链。闵浦小学距离项目约 1.5 公里，步行 20 分钟可达；七宝中学浦江分校距离项目约 2 公里，开车 5 分钟就能到。

学校质量的 “口碑调查”

我在学校门口随机采访了几位接送孩子的家长，大家对中师大附中实验学校的评价都不错。一位三年级学生的妈妈说：“学校的老师很负责，每天都会在群里反馈孩子的表现，作业量也适中，不会给孩子太大压力。” 另一位六年级学生的爸爸告诉我，去年学校的中考升学率在闵行区排名前 20%，虽然不是顶尖名校，但在区域内属于中上水平。

闵浦小学的口碑也很好，一位家长说：“学校的课外活动很丰富，有足球、绘画、机器人等社团，孩子很喜欢去。” 七宝中学浦江分校是市重点分校，和本部共享师资，去年的一本率超过 80%，对于想让孩子上重点高中的家长来说很有吸引力。

需要注意的是，新房不承诺学区，具体的学区划分要以交房后的官方公告为准。但从地理位置看，项目大概率会被划到上师大附中实验学校的学区范围内，因为周边没有其他大型小区，竞争压力小。

如果对公立学校不满意，周边 3 公里内还有几所不错的民办学校，比如浦江文绮中学、上海外国语大学西外外国语学校等，家长可以根据孩子的情况选择。

商业配套的 “24 小时” 体验：750 米到万达，生活到底有多方便？

项目宣传 “直线距离浦江万达广场仅 750 米”，这个距离的生活便利度到底如何？我在项目周边待了 24 小时，体验了从早到晚的生活场景。

清晨的 “烟火气”

早上 6 点半，小区门口的早餐摊已经出摊了，有油条、豆浆、包子、鸡蛋饼等，价格实惠，味道也不错。我买了一套豆浆油条，花了 5 元，比连锁早餐店便宜一半。对于赶时间上班的人来说，在这里买份早餐就能边走边吃，不用特意绕路。

7 点，步行 10 分钟到永辉超市（在万达广场里），超市已经开门了，生鲜区的蔬菜、水果、肉类都很新鲜，不少老人在那里挑选。我买了一把青菜、一盒鸡蛋和一块猪肉，花了 30 元，价格和菜市场差不多，但环境更干净整洁。

午后的 “休闲时光”

下午 2 点，天气不错，我步行 8 分钟到万达广场，里面已经有不少人了。三楼的亲子乐园里，很多家长带着孩子在玩耍，单次票价 80 元，办卡的话 10 次 500 元，性价比很高。一楼的星巴克坐满了年轻人，有的在工作，有的在聊天，气氛很轻松。

如果不想去商场，小区周边 1 公里内还有不少奶茶店、咖啡店，比如蜜雪冰城、瑞幸咖啡等，买杯奶茶散步回家，很惬意。在建的菜场旁边有个小型公园，不少老人在那里下棋、打太极，生活气息很浓。

夜晚的 “热闹与宁静”

晚上 7 点，万达广场的餐饮区开始排队，外婆家、海底捞、必胜客等餐厅都坐满了人。我在一家家常菜馆吃饭，点了三菜一汤，花了 120 元，味道不错，份量也足。吃完饭在商场里逛了逛，买了些生活用品，步行回家只要 8 分钟，不用开车找车位，很方便。

晚上 9 点，小区周边渐渐安静下来，但便利店、水果店还在营业。我在小区门口的便利店买了瓶牛奶和一些零食，花了 20 元，对于加班晚归的人来说，这种 “深夜食堂” 很贴心。

总的来说，750 米到万达的距离刚刚好，既能享受商业配套的便利，又不会被商场的噪音打扰。日常购物、吃饭、休闲都能满足，生活便利度很高。

交通通勤的 “时间成本”：BRT 和自驾，哪种更划算？

项目现阶段依赖 BRT 接驳 8 号线，未来有奉贤线规划，交通通勤的 “时间成本” 到底有多高？我分别测试了 BRT 和自驾的通勤情况，给大家算一笔账。

BRT + 地铁的通勤成本

从项目步行 10 分钟到 BRT 浦星公路站，早高峰 7:30 的班车每 5 分钟一班，坐 25 分钟到 8 号线沈杜公路站，换乘地铁到人民广场需要 50 分钟，全程约 1 小时 30 分钟，票价 6 元。

晚高峰 18:00 从人民广场站出发，坐 8 号线到沈杜公路站 50 分钟，换乘 BRT 回项目 25 分钟，全程约 1 小时 15 分钟，票价 6 元。

每天的通勤时间约 2 小时 45 分钟，票价 12 元，每月按 22 天计算，通勤时间约 60.5 小时，交通费用 264 元。对于在市中心工作的人来说，这个时间成本确实有点高，但比住在松江、嘉定的一些项目还是好很多。

自驾的通勤成本

从项目自驾到人民广场，走南北高架，全程约 25 公里，早高峰需要 1 小时 10 分钟，油费约 25 元，过路费 0 元；晚高峰需要 1 小时，油费约 25 元。

每天的通勤时间约 2 小时 10 分钟，油费 50 元，每月按 22 天计算，通勤时间约 48.7 小时，油费 1100 元，加上车辆保养、保险等费用，每月约 1500 元。

自驾比 BRT + 地铁节省约 11.8 小时，但每月多花 1236 元。如果夫妻两人都在市中心工作，自驾的成本会更高，可能需要考虑一人自驾、一人乘公共交通的组合方式。

奉贤线通车后的 “时间红利”

规划中的奉贤线鲁南路站距离项目 500 米，预计 2027 年通车。通车后，从鲁南路站到沈杜公路站只要 8 分钟，到张江科学城约 30 分钟，到前滩太古里约 20 分钟，比现在的通勤时间节省一半以上。

更重要的是，奉贤线是 8 节编组列车，运力大，早高峰不会像 8 号线那么拥挤，通勤体验会好很多。对于在张江、前滩工作的人来说，这条线路将彻底改变通勤状况，房子的价值也会随之提升。

但需要等待 4 年左右，这期间还是要忍受 BRT 或自驾的通勤方式。如果能接受这段 “阵痛期”，未来的交通便利性值得期待。

与同价位楼盘的 “生活便利度” 对比：为什么这里更适合刚需？

300 多万的预算，在上海能买到不少三房，但生活便利度差异很大。我选了三个同价位的热门项目，从日常购物、上学、就医等方面做了对比，看看招商中旅揽阅到底有哪些优势。

对比松江泗泾・绿中海明苑

绿中海明苑 95㎡三房总价约 380 万，与招商中旅揽阅价格相近，但距离最近的大型商场（万达广场）约 5 公里，日常购物需要开车或坐公交，不如招商中旅揽阅步行 8 分钟到万达方便。

教育资源方面，绿中海明苑周边没有重点学校，最近的泗泾小学在区域内排名中等；招商中旅揽阅周边有上师大附中实验学校、闵浦小学等，教育资源更优质。

就医方面，绿中海明苑 3 公里内没有三甲医院，最近的泗泾医院是二级医院；招商中旅揽阅 3 公里内有仁济医院南院（三甲），医疗资源更有保障。

对比嘉定安亭・上海派 Ⅱ

上海派 Ⅱ98㎡三房总价约 370 万，比招商中旅揽阅便宜 10 万，但商业配套比较薄弱，3 公里内只有一个小型商场，大型购物需要到 5 公里外的安亭中心区；招商中旅揽阅 750 米到万达，生活便利度更高。

通勤方面，上海派 Ⅱ 距离 11 号线安亭站约 800 米，到市区的时间与招商中旅揽阅相近，但 11 号线早高峰的拥挤程度比 8 号线更严重，通勤体验稍差。

对比浦东祝桥・公园 2040

公元 204096㎡三房总价约 400 万，比招商中旅揽阅贵 20 万，商业配套很薄弱，3 公里内没有大型商场，日常购物主要依赖社区商业；招商中旅揽阅的商业配套成熟，生活便利度更高。

教育资源方面，公园 2040 周边的学校质量一般，不如招商中旅揽阅周边的学校有优势。

综合来看，招商中旅揽阅在同价位项目中，生活便利度最高：商业配套成熟，教育资源优质，医疗配套完善，对于刚需家庭来说，这些都是每天都要用到的 “硬通货”，能显著提升生活质量。

购房建议：这几类人买这里，住着最舒服

结合以上分析，我总结出几类最适合购买招商中旅揽阅的人群，以及对应的选房建议，帮大家精准匹配需求。

预算 300-400 万的三口之家，在张江、前滩工作

推荐 96㎡中间楼层（6-10 层），总价约 380 万。这个楼层采光好，噪音小，居住舒适度高。等 2027 年奉贤线通车后，到张江、前滩的通勤时间将大幅缩短，生活便利性会显著提升。选房时优先选择西侧的楼栋，距离学校近，方便孩子上学。

看重教育资源，有老人帮忙带