合肥老城核心大变样！城市更新按下加速键~

编者按：

近年来，国家城市更新战略明确要求"从规模扩张转向品质提升，从增量开发转向存量提质"。合肥市积极响应，出台《合肥市城市更新专项规划（2021-2035年）》，以"宜居、韧性、智慧"为核心目标，推动城市发展方式转型。

在此背景下，合肥楼市平台推出"城市更新更美好"系列策划，本期关注合肥大窑湾片区，承载着岁月痕迹的老城心脏地带，正以破竹之势开启一场前所未有的蜕变。

城市更新的齿轮在合肥老城心脏飞速转动。瑶海区胜利路街道片区，这个曾经被时代遗忘的角落，正迎来一场前所未有的蜕变。胜利路街道作为瑶海区重点更新区域，正在书写老城复兴的新篇章。

NO.1|壹

大窑湾片区要拆迁

瑶海区胜利路街道片区更新范围是东至淮南路，南至芜湖路，西至板桥河-南淝河，北至北一环，总面积约1.91平方公里。

主要是对片区内赵仓坊、 雷大郢、琵琶地、王湾城中村4个城中村地块进行拆迁改造。

涉及现状拆迁户数约323户，安置人数约1362人，拆迁房屋面积约4.04万平方米，拆迁改造后可释放土地约33.5亩。

目前片区内无增量空间，存量空间约为400多亩，通过对城中村、老旧住房、老旧厂区、老旧商办及其他地块的拆迁，可腾退土地约300多亩。

而就在这个月，片区内大窑湾区域地块控制性详细规划批前公示出炉，新增3宗住宅用地。

其中，YH01-C-21-02地块（赵仓坊）占地面积27568平，容积率为1.8，建筑密度小于等于20%，限高80米；

YH01-C-23-04地块（交通厅大院）占地面积51843平，容积率为1.5，建筑密度小于等于35%，限高27米，或将打造低密度洋房产品。

YH01-C-23-11地块占地面积6203平，容积率为1.5，建筑密度小于等于35%，限高27米。

除此之外，雷大郢（YH01-C-20-01）拆除后，将用于建设8002㎡的商业；琵琶地（YH01-C-22-05、YH01-C-22-06），将分别用作商业用地与公园绿地。

根据《合肥瑶海区大东门片区城市更新研究》方案，拟围绕“一心两廊”，即大东门商业金融中心、南淝河滨水绿廊、历史文化长廊，全面提升片区内的产业、居住、商业、景观、教育和基层服务设施等资源，焕新合肥“大东门”。

NO.2|贰

瑶海老城核心区蝶变

瑶海老城区尤其一环内近几年一直没有供地，也就是今年“烂尾”多年的恒大中央广场商业地块收储改为住宅用途再上市，瑶海区YH202502号块位于瑶海区明光路以北、胜利路以西，在今年4月份土拍首次亮相，但因需承担恒大中心D1、D2塔楼约3.92亿元续建任务费用，导致房企参与意愿低，首次流拍。在延期调整条件后最终被中海以3.64亿元底价拿下，成交单价805万元/亩、楼面价6037元/平方米，但叠加3.92亿元代建成本后，中海此次拿地的实际成本超7.5亿，实际楼面价为1.25万元/平方米。

新房方面，板块内多年没有新房供应，唯一新房就是今年中海瑶海02号地块，即是中海望津府，项目容积率为2.0，共规划9栋16-17层小高层、1栋24层大高层，户型面积约140-200㎡左右，总户数为 402 户，户型面积段有 139㎡、153㎡、172㎡、205㎡，定位改善。

再来看看二手房市场，整体来看板块内二手房挂牌价1.1万，但整体二手房分化也比较严重，部分老旧小区挂牌价在万元以下，比如玉承和花园挂牌价9800元/㎡，建设小区9600元/㎡，明珠小区8600元/㎡，省建储运站宿舍7900元/㎡，明光路536大院挂牌价7500元/㎡。

多数小区挂牌价格在1-2万/㎡，锦绣豪庭挂牌价1.3万/㎡，铁塔公司宿舍挂牌价1.6万/㎡，恒大中央广场挂牌价1.6万/㎡，中天胜利58项目1.5万/㎡，坝上街环球中心挂牌价1.7万/㎡。

鲜有小区挂牌价在2万出头，目前仅融侨观邸挂牌价2.5万/㎡。整体来看，由于板块位于老城核心区域，板块内小区房龄较高，叠加目前二手房市场持续承压，价格不断下跌，也导致虽然挂牌房源较多，但实际成交较少，尤其老旧小区，除非价格比较低才能出手。

NO.3|叁

结语

胜利路街道片区的更新，是合肥老城复兴的缩影，也是城市发展中“破与立”的生动实践。从4个城中村的拆迁到300余亩土地的腾退，从3宗新增住宅用地的规划到商业、绿地的功能补全，这场更新不仅是在物理空间上重塑老城形态，更是在产业、居住、生态等多维度上重构城市价值。

然而，城市更新从来不是简单的“推倒重建”。它需要平衡历史记忆与现代需求——如大东门片区“一心两廊”的规划中，历史文化长廊的保留便是对城市根脉的尊重；也需要应对市场与民生的双重考验——如中海项目因代建成本高而流拍，最终以“实际楼面价1.25万/㎡”落地，既折射出房企对老城更新的谨慎，也凸显了政策与市场博弈的复杂性。

老城的复兴，是一场“慢变量”的马拉松。胜利路街道的蜕变，或许只是起点。当拆迁的尘埃落定，当新住宅、商业、绿地逐步落地，如何让老城不仅“焕新”，更能“活起来”，才是城市更新最深层的命题。这需要规划的远见、市场的信心，更需要对“人”的需求的持续关注——毕竟，城市的温度，最终要落在每一个居民的烟火日常中。