澳洲要五年内建成120万套新房！在新州买房，太难了！

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在新州首次购房有多难？数据曝光，看完扎心了…

Loan Market Group的最新研究显示，新州是首次购房者最难进入的房地产市场。

据RealEstate网站报道，该集团的《全国抵押贷款报告》发现，在6月期间达成的所有新州贷款中，首次购房者仅占8%。

这一比例远低于投资者达成的贷款比例，同期新州发放的贷款中，投资者占比近40%。

Loan Market Group首席执行官David McQueen表示，投资者的回归意味着首次购房 者面临的竞争加剧。

他说道，“首次购房者和投资者往往会争夺同类房源，而市场上的房产供应短缺，导致房价上涨。”

根据Loan Market Group的数据，在全国范围内，首次购房者约占贷款总数的13%。

尽管新州是澳洲人口最多的州，但该州购房者在全国首次购房者贷款总额中仅占18%。

McQueen指出，购房的前期成本使得首次购房者的入市条件变得更加艰难，尤其是在澳洲最昂贵的首府城市。

“尽管利率在下降，实际收入在提高，但可负担性以及攒首付所需的时间，让首次购房者很难进入悉尼和主要地区性房地产市场。”

报告发现，东海岸其他地方的首次购房者处境相对轻松，维州占全国首次购房者贷款的39%，昆州占21%。

上月底，澳洲房地产买家代理协会游说政府，呼吁给予60岁以上的房主印花税减免，以鼓励他们从大户型房屋中换小房，为首次购房者创造更多可用房源。

许多年轻购房者现在正倾向于城市以外的地区，比如大西悉尼（Greater Western Sydney），购置他们的第一套住房。

新州政府为首次购房者提供两项计划：首次购房者援助计划（First Home Buyers Assistance Scheme）和首次购房者补助金（新房）（First Home Owner Grant New Home)。

首次购房者援助计划为首次购房者提供全部或部分转让税豁免，要求房屋价值必须低于100万澳元，且购房者必须在成交后12个月内入住该房产，并连续居住至少12个月。

首次购房者补助金（新房）在首次购房者援助计划的福利之外，还提供1万澳元用于购买新房。

该补助金要求所购房产为全新住房（此前无人居住过），价值不超过60万澳元。

与援助计划一样，购房者也必须在成交后12个月内入住该房产，并连续居住至少12个月。

02

澳夫妇入住空置屋，还翻新精心打理！

近日，珀斯一栋价值200万澳元的住宅上了头条，因其业主称，住在里面的年轻家庭实际上是擅自占用者。

据澳洲新闻集团报道，这栋单层砖砌小屋位于Shenton Park区Keightley路，据称占用者入住后还进行了翻新。

但业主家人表示，教师Jeremy Hubbard和妻子Rachel Savage是蹭房住，双方没有 任何协议。

业主Marliyn Watson的侄子Greg Preston说道，“这对夫妇没有支付租金，也没有得到业主的授权。”

当地媒体报道称，这对夫妇和他们的孩子是在业主不知情的情况下住在那里。

该报 称，去年11月，一名女子在房子前曾表示，“我们是租来的”。

在当地媒体报道后，周六有人看到搬运工出现在那里，据悉他们已不再住在这栋有107年历史的房子里。

现年81岁的Watson因2010年的冰雹灾害搬走，谷歌街景图像显示，多年来这处房产的前花园已变得破败不堪。

2022年3月至2024年3月间，这里安装了新的白色尖桩围栏，走廊柱子上也种上了植物并重新刷了漆。

邻居Mitchell McArthur表示，他曾以为这对夫妇是业主。

Preston称，他在Watson位于Mandurah的家中发现了一封寄给她的信，据称是 Savage在2022年写的。

信中写道：“我想买下你位于Shenton Park的房子，这是一个漂亮的家，如果能买下它，我感到很荣幸。”

Preston继续说道，“他们实际上没有买下这所房子，而是想在不支付任何租金、没有任何购买协议的情况下直接搬进去。”

邻居们称，这处房产空置时曾吸引了一些不怀好意的人，还发生过一些“可怕的情况”。

此外，邻居称，Hubbard和Savage“入住后房产得到了照料，花园也打理得很好。”

这一事件在珀斯引起了广泛关注，并引发了关于全国住房危机期间空置房问题的讨论。

有网友说道，“不是说他们这样做是对的，但如果他们不搬进去，这所房子可能会空置15年，但现在让一个家庭有了安家之所。”

也有人认为，业主有权让房子空置。根据西澳法律，一个人如果占用一块土地至少12年，就可以主张合法所有权。

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逾期率创新高，降息难解燃眉之急

最新数据显示，过去几年在超低利率时期申请到超大额房贷、随后又经历连续加息周期的借款人，正以更高的比例陷入逾期困境，且这一趋势明显高于贷款金额较小或贷款时间较早的群体。

根据信贷数据公司Equifax的统计，截至今年6月底，贷款额超过100万澳元的房贷中，已有0.4%处于逾期90天以上的“晚期违约”状态，高于2024年同期的0.29%。

这些借款人中，有人曾在今年2月和5月受益于降息，但更多人经历了疫情低点以来的13次加息，使月供在过去几年显著增加。

本月，澳联储将现金利率再下调25个基点至3.6%，创下两年多来的最低水平，这已是年内第三次降息。

专家认为，这将为部分借款人带来还款压力的缓解，但同时也可能推高房价，令首次置业者更难入市。

Equifax首席解决方案官Kevin James指出，贷款规模越大，越容易出现风险。

“总体来看，房贷的逾期率略有上升，但超过100万澳元的贷款明显高于其他贷款群体。”

该数据涵盖了几乎所有澳洲的自住和投资房贷。

尽管较小额房贷的逾期率在截至6月的一年里也有所上升，但涨幅不及大额贷款。

Equifax将低于75万澳元的贷款归为“小额”，其90天以上逾期率从0.34%升至0.38%；75万至99.9万澳元的“中额”贷款，逾期率则从0.26%升至0.34%。

澳联储最新的《金融稳定性评估》指出，“绝大多数”借款人仍能按时还款，但高杠杆借款人更容易陷入逾期，目前此类借款人的逾期比例也高于疫情前水平。

按贷款经纪人的测算，获批100万澳元及以上房贷通常需要家庭年收入约25万澳元，具体视情况而定。

PRD地产首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，尤其是在悉尼这样的城市，因其中位房价已超过170万澳元，百万房贷正逐渐成为“常态”。

S&P Global Ratings总监Erin Kitson指出，从总体趋势来看，债务收入比水平往往是未来违约风险的先行指标，与是否有储蓄缓冲或其他收入来源有关，其中投资者往往比近期购房的自住业主更有偿还能力。

“如果是在房价高位、利率依然较高的时期进入市场，并为此承担了相对于收入水平很高的债务，那么更容易出现逾期风险。”她说。

Atelier&Wealth董事总经理Aaron Christie-David补充，高收入群体中，一旦失业，对房贷偿付的影响尤为明显。

“他们最大的担忧是失去工作后如何继续还贷，尤其是当他们还有私立学校的学费、车辆租赁等支出时，很难在已习惯的生活方式上大幅收缩。”

Mardiasmo指出，贷款时间点同样会影响晚期逾期的风险，尤其是那些在加息周期之前购房的借款人。

“不仅仅是贷款规模的问题，不同的贷款时点会直接影响每月还款额。”

>Equifax数据显示，一些在2022年下半年申请的大额贷款，如今面临的压力反而大于更早发放的贷款。

James解释称，“随着时间推移，利率不断上升，部分家庭的储蓄可能已被逐步消耗。”

Equilibria Finance董事总经理兼按揭经纪Anthony Landahl表示，一些近年借款的家庭已因连续加息而消耗掉现金缓冲。

“虽然现在利率开始下降，但在过去加息周期中，大额房贷借款人的月供一度每月增加数千澳元，这种冲击非常大。”

对于那些此前享受两三年极低固定利率、在过去12个月陆续转为浮动利率的家庭来说，冲击尤为明显。

“我们有不少客户在转为浮动利率后，每月还款额增加了3000至4000澳元。”Landahl说。

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澳大利亚住房困境：新建120万套住房，现有房屋却未充分利用

联邦政府在本周经济改革圆桌会议上疾呼“五年内建成120万套新房”以缓解住房危机，多位城市规划与人口学者提醒：若现有住房能被更有效利用，新增需求可瞬间减少120万套——相当于全国五年新建总量。

澳大利亚正经历一场悄无声息的“合住潮”。为了应对生活成本飙升，越来越多租客重新拉上昔日室友，或搬回父母家。

澳大利亚统计局最新数据显示，平均每套住宅的常住人口已从去年底的2.48人微升至2.5人以上，并连续十二个月维持在这一水平；而在2022年至2023年远程办公高峰期，这一数字一度跌破2.5。尽管如此，仍远低于上世纪八十年代常见的2.8—2.9人水平。

澳大利亚储备银行助理行长萨拉亨特（Sarah Hunter）在去年的房地产大会直言：“听起来只是小数点后的变化，但若平均居住人数回到2.8，全国立刻多出120万套已建住房的富余，这可不是小数目。”

悉尼大学城市与区域规划教授妮可古兰（Nicole Gurran）指出，每当房价或租金上涨，合住就成了无奈选择。“年轻人搬回父母家，朋友重新合租，这是经济压力的自然反应。”她回忆前储备银行行长菲利普洛（Philip Lowe）2023年一句“也许大家得搬回家或找室友”虽显无情，却反映现实。

古兰同时提醒，住房分配不公才是更深层的矛盾：“有人手握多套房产，甚至拥有度假屋，另一些人却连单独租一套单元房都吃力。单纯增加新房并不能解决这种结构性失衡。”

毕马威城市规划与基础设施经济总监特里罗恩斯利（Terry Rawnsley）在走访租房开放日时目睹“五十人抢一房”的盛况。他说，许多婴儿潮世代如今独自守着四居室，而年轻家庭却被挤出市场。“若能让合适的人住进合适的房子，把大宅让给真正需要空间的家庭，同时让老人搬进邻近的联排别墅，问题可迎刃而解。”但前提是在老住户熟悉的地段，有足够多的适老化小户型供应。

人口咨询公司“人口学集团”联合创始人西蒙库斯滕马赫（Simon Kuestenmacher）指出，婴儿潮一代在过去十年里常扮演“邻避者”，在中环郊区反对加建，导致可供置换的小户型库存不足。“人们希望就地养老，可现实是缺乏合适房源。”他建议引入按面积征税的杠杆，并鼓励老人将卖房所得注入养老金账户，以激励换房。

古兰则对“强制搬迁”持保留态度，认为老人需要空房迎接孙辈探访。她把希望放在新房分配环节：建议在每个新开发项目中预留15%—20%的份额，先以政府共有产权方案低价向中低收入者及可负担住房机构开放三个月，再面向市场。她同时支持联邦政府“预留10万套新房给首次置业者”的政策。

罗恩斯利进一步呼吁把“120万套”目标细化为“可负担价格”指标——例如，要求新房平均售价控制在75万澳元以内，或硬性规定其中30万套必须为可负担住房。他举例：市中心某开发商若愿意把12层方案增加到14层并拿出部分单元做可负担住房，即可获批；外环郊区项目若能在6个月内交付一批60万澳元的住宅，也应优先获得基础设施配套。数据显示，2018—2019年三分之二的新房售价介于40万至70万澳元之间，而五年后这一比例已降至不足四分之一。

学者与业界一致认为，破解住房危机不仅靠“多建”，更靠“善用”。若能让现有大屋流转到真正需要的人手中，再辅以精准的新房供应结构，120万套的缺口或许不必完全依赖工地上的塔吊。

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