广州楼市分化，愈演愈烈...

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

近日，广州规划自然局发布一则公告：

原定于9月1日出让的越秀区环市路以南AY0103023地块宣布终止出让。

作为土地大会上重点推介、首个”做地”模式转化而来的地块，出场自带“聚光灯”，却迎来了终止出让的结果，让业界引起了一番猜测…

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终止出让与调规并行，土地市场很“魔幻”

地块位于越秀区火车站片区，距离地铁五号线广州火车站约500米，用地面积约1.01万㎡，计容建筑面积4.05万㎡，起拍总价13.56亿元，起拍楼面价3.34万元/㎡，容积率4.0，在寸土寸金的越秀存在一定的优势，加上整体规模较小，可归为近两年热门的“小而美”。

起拍总价低，加上周边以老旧小区为主，有一定的置换需求，通常来讲，这类地块很大程度上会成为房企的“囊中之物”，但或许是地块用途不纯粹，以及噪音影响比较明显等原因影响下，终止出让成为了该地块的结局。

一边是地块终止出让，另一边是自规局在陆续调整宅地控规拟上架土拍市场。

自7月以来，广州自规局发布了包括荔湾、南沙、海珠、黄埔等区域多宗储备地块的批前公示：

就在最近，广州自规局又新增发布了荔湾区中山八地块、番禺区南浦岛东乡储备地块的批前公示。

其中南浦岛东乡储备地块批前公示信息显示，规划范围总面积92.52公顷，涉宅用地面积共计23.62公顷，蓝皮书中规划容积率2.5，还规划了商业用地、中小学用地、公园绿地等多种土地用途。

由地块现状图可见，周边以低矮别墅群、老旧小区为主，潜在置换需求明显。

荔湾中山八地块，根据公告，地块由三宗小宅地组成，拟将原来的货运交通用地调整为二类居住用地兼交通场站用地，用地面积2.62万㎡，计容建筑5.67万㎡，容积率2.2。

这些储备地块，最终进入土拍市场的又会有多少？

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分化，广州楼市的一个显著特征

事实上，现阶段的广州楼市，不仅土拍市场流拍与调规并行，楼市上也存在着明显的分化。

克而瑞数据监测显示，今年1-7月中心四区商品住宅累计成交7898套，达到了近四年同时期最高，成交占比也由四年前12%提升至今年21%，荔湾、海珠、天河三区成交规模均较往年同时期有明显好转。

这在一定程度上反映出，市场上购买力正在回流中心四区。

相反，外围区的成交规模较往年有明显回落，例如增城、南沙等区域。

不仅区域间分化明显，板块间也存在着明显的“割裂”。

以常年霸榜广州商品住宅成交套数TOP1板块的新塘镇为例，克而瑞数据监测显示，板块内在售项目超20个，而今年1-7月有项目劲销近500套，而有项目销售不足50套，反差明显。

在开盘去化上，克而瑞数据监测显示，上半年中心四区、近郊三区市场改善明显，开盘去化率均在20%以上，而外围四区去化率仅有17%。

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多重信号释放，市场有望筑底企稳

越秀区涉宅用地终止出让，或许是受地块自身条件限制、市场预期相对不明朗的情况下所产生的结果。

不过，从往年的广州土拍节奏上看，克而瑞数据监测显示，下半年的土拍活跃度往往优于上半年。

其中去年下半年广州涉宅用地供应55宗，成交45宗。

七八月通常为楼市淡季，房企拿地积极性放缓也是情理之中。

对此，为提升市场预期，在近期不同层面释放了一些利好信号，有望为接下来的“金九银十”积极造势。

在日前召开的国务院第九次全体会议上，国务院总理表示，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

央行在8月15日发布的二季度货币政策执行报告提出，接下来着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，并完善房地产金融基础性制度。

广州方面，国家统计局公布的7月70城房价中，广州新建商品住宅销售价格环比下降0.3 %，降幅环比上月收窄0.2个百分点，同比收窄0.5个百分点，新房持续筑底复苏；同时，近期头部房企官宣“保价”：加上八月份房企开盘/推新积极性、重点50盘来访认购转化率均较7月有明显提升…

这一切，都是房企对广州楼市后市发展充满信心的体现。

另一方面，广州供地节奏的持续放缓，也正是响应去库存号召的象征。

克而瑞数据监测显示，截至7月末广州商品住宅库存1427.24万㎡，较近一年最高位减少201.57万㎡，去化周期21.3个月，较近一年最高位减少7.3个月。

或许我们有理由相信，广州市场止跌企稳，只是时间问题。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。