带你看中国丨2025年第二季度物流仓储市场概览

2025年上半年，尽管消费信心尚未完全恢复，中国社会消费品零售总额仍实现5%的同比增长，带动物流地产需求温和回暖。二季度消费同比增速虽较一季度有所提升，但整体复苏动能仍显不足，呈现出消费升级与性价比需求并存的结构性特征。其中，家具、家电及通讯器材等非时效性商品消费恢复较为明显，线上消费渗透率持续提升带动快递业务量保持近20%的同比增长，促进了国内电商平台与第三方物流企业的租赁需求回升。与此同时，跨境电商企业基于全球战略调整，普遍放缓了国内仓储扩张步伐。

区域市场分化特征显著，虽然二季度全国新增供应总量保持稳定，但各城市供应节奏差异导致空置率表现明显分化。持续的高供应与空置率攀升使多数城市仓储租金承压下行，预计年内市场去化压力将进一步加大，业主方或将加快调整价格策略以应对市场变化。

2025年二季度，中国物流仓储市场延续了低位复苏态势。仲量联行本季度追踪的21个主要物流市场数据显示，当季实现净吸纳量约190万平方米，小幅超越179万平方米的新增供应量。在各类促消费政策推动下，消费逐步恢复带动了第三方物流企业和国内电商平台的仓储需求回暖，同时企业降本驱动的搬迁需求也成为租赁市场的重要支撑。值得注意的是，跨境电商因全球业务战略调整放缓了国内仓储扩张计划，尤其在华南地区的仓储租赁需求出现回调。

区域市场分化格局持续深化：华北地区租赁活动以成本导向型外迁为主，部分北京成熟子市场的租户向平谷、廊坊等租金洼地转移；华东地区需求相对稳定，主要由寻求降本的租户驱动；华南地区需求主力重回国内电商和第三方物流企业；华西地区则因消费升级和迭代趋势，二级及以上能效家电、数码产品及汽车等升级类商品产业链的仓储需求显著提升，推动当地物流地产市场持续整合与发展。

2025年第二季度，全国物流地产市场供应端呈现整体稳定与区域分化并存的格局，合计新增供应总量约179万平方米。其中，上海和北京继续面临供应压力，空置率保持高位；佛山和惠州单季供应量均突破40万平方米，但凭借良好的预租去化表现，两地空置率均维持在合理区间；成都虽迎来较大规模新增供应，但在消费类需求支撑下空置率保持稳定。总体而言，本季度多数城市新增供应压力相对可控，空置率呈现温和改善趋势。

展望中短期，中国物流地产市场供应端仍将保持较高活跃度。北京、上海、东莞、佛山等市场已进入集中供应阶段，新增供应规模预计将维持相对高位。在当前市场需求增长较为乏力背景下，新增项目去化周期或将延长，整体市场空置率持续面临上行压力。

2025年第二季度，全国高标仓市场租金延续调整态势。受需求增长放缓和新增供应持续的影响，市场竞争日趋激烈。为了争取存量客户资源和有限的增量需求，业主采取较为激进的定价策略，包括加大租金优惠力度等。仲量联行追踪的主要市场中，二季度多数城市平均租金录得负增长，其中空置率较高的城市租金下行压力更为显著。具体来看，空置率超过25%的北京、上海、苏州、常熟、天津、嘉兴、廊坊等城市，租金同比跌幅普遍在10%以上。

短期内，中国物流地产市场仍面临多重挑战。租户成本控制意识持续增强，需求端复苏动能相对不足，加之新增供应集中入市，预计市场整体空置率将继续承压。在此背景下，业主方或将延续灵活的租赁策略，通过租金调整、延长免租期等多元举措应对市场波动，提升项目竞争力。不过，随着新增供应逐步被吸纳、空置率见顶回落，以及区域市场差异化发展的显现，部分城市租金有望在2026年下半年率先实现企稳回升。

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