今年是豪宅成交大年，越豪越好卖？许飚：豪宅本质是去伪存真

今年的房地产市场波澜不惊，豪宅却是例外。

房地产研究机构克而瑞发布的报告显示，今年上半年，该机构所监测的30个重点城市的新房成交规模与2024年同期基本持平。不过，总价千万以上高端住宅成交却同比暴涨18.76%。

总价5000万元以上豪宅的成交增长更为迅猛。30个重点城市今年上半年一二手5000万元以上高端住宅分别成交591套和173套，分别同比大涨48.5%、43%。克而瑞甚至将今年定义为豪宅成交大年。

北京市场，向来是豪宅的风向标。时代周报记者注意到，今年以来，北京楼市明显呈现出“顶豪热、普宅冷”的两元格局。克而瑞数据也印证了这一点——2025年上半年，北京TOP 30项目共成交近700亿元。在新房市场10万+豪宅领跑，二手豪宅抗跌性明显。

“豪宅市场坚挺说明，优秀产品在房地产市场平稳期更能凸显价值。”北京香园大道实业公司董事长许飚在接受时代周报记者采访时表示。许飚，大学本科就读于东南大学建筑管理工程专业，硕士就读于北京邮电大学经管学院。许飚深耕北京房地产市场多年，2008年主持开发北二环周边最具人文情怀的花园式洋房德胜佳苑，2013主导开发北京首个售价超10万元/平方米的豪宅“使馆壹号院”。

多名业内人士对北京的豪宅市场表示看好，稀缺性推高了市场对豪宅的预期。从供应端来看，一线城市核心区住宅用地几乎绝迹，核心区豪宅供需矛盾长期存在，价格抗跌；从需求端来看，中国私人财富增长支撑核心地段豪宅需求，但购买更趋理性，偏好稀缺资源。

北京香园大道实业公司董事长许飚（图源：受访者供图）

豪宅代表城市核心资源集聚能力

以 “去库存、稳预期” 为目标的调控政策正试图持续改善北京楼市。

8月8日，北京再次优化住房限购政策。政策核心是，符合条件家庭购买五环外住房不限套数，同时优化公积金贷款条件。这只是北京楼市调控的阶段性调整政策。业内人士预测，后续仍可能进一步优化政策。

值得关注的是，今年上半年，房地产市场呈现两极分化格局，普通住宅市场的表现平稳，豪宅市场的异常火爆。

据克而瑞北京统计数据，2025年1-6月，北京TOP 30项目共实现成交额694.29亿元。其中，和樾望雲成交金额超过80亿元位居榜首，和樾玉鳴、海开·颐海澐颂、北京宸园成交额均超50亿元，位列第二至第四，中海·萬吉玖序成交额超过40亿元，位列第五。

58安居客研究院院长张波告诉时代周报记者，在近三年的北京宅地供应中，五环内占比不足两成，豪宅市场的供应量一直偏少。在今年上半年入市的项目中，海淀永丰南、朝阳酒仙桥等地块均为区域内近五年首次供地，土地的稀缺性推高了市场对豪宅的预期。

“包括北京在内的一线城市豪宅市场在今年的市场表现都不错，这本质是资源错配与政策博弈的结果。”张波进一步指出，豪宅市场热度上升，原因包括资产避险需求提升、政策红利驱动等，“豪宅热销是资产配置需求的体现。”他还表示，相对而言，上海核心地段的豪宅，保值率更高。

上海单价超15万元/平方米的豪宅去化高达八成，这一表现在房地产市场尤为不易。

“豪宅市场的坚挺凸显一个原理，就是钻石效益。”许飚表示，“聪明钱”必然用来购买物超所值的资产，“当时市场发展进入相对的平稳期，优秀产品才能发光，市场才有可能更清醒地选择有价值的产品。”

张波认为，高端住宅具有保值增值功能，是高净值人群重要的避险资产选择之一。“从长期价值来看，豪宅意味着城市核心资源的集聚能力。因此，只有少量的一二线核心城市豪宅才更受到市场关注。”他说。

豪宅市场长期向好

“豪宅本质是去伪存真。”许飚坚持认为，“豪宅的首要因素是地段。商品房就要尊重商品的市场属性。好裁缝要有好布料，好地段就是好房子的好布料。”

使馆壹号院，位于寸土寸金的北京市东城区东直门香河园3号。2013年，在许飚主导之下，竞拍以19.15亿元力压多家竞争对手，一举拿下这一黄金地块。该地块毗邻东直门外大街、春秀路、东三环、雍和宫大街等城市主动脉环伺，紧临南馆公园、朝阳公园、地坛公园，对接东直门、三里屯、CBD、燕莎等商圈。

“当时，使馆壹号院楼面价高达每平米高达2万多元，拿下需要眼光和魄力。”许飚透露，正是稀缺地段因素让他们坚定了拿地信心。

如许飚团队所预期，2015年10月首期开盘，使馆壹号院以10亿元销售额创下北京3000万级高端住宅的销售纪录，成为北京首个均价突破10万元的住宅项目。该项目还接连斩获“北京市建筑长城杯奖”“北京市结构长城杯奖”等多项行业重量级奖项，品质备受认可。

建造好房子也需要超前眼光。

今年以来，好房子首次写入政府工作报告。今年5月1日起开始实施的国家标准《住宅项目规范》还定义了“好房子”的诸多标准。比如，新建住宅建筑的层高不低于3.0米。但这一标准，使馆壹号院早在十年前就已达到。

在许飚坚持之下，使馆壹号院从设计之初就跳脱常规思维。面对棘手的L型地块，他带领团队跑遍北京同期所有高端住宅，最终创新性采用直线与斜线组合的布局，不仅化解了地形限制，更让每户都享有通透的采光和开阔的景观视野。

“豪宅不能做跟随者，要做探索者、引领者，要有独有原创思维。回顾北京豪宅市场，你会发现除了地段属性，好房子一定是超前的。2005年以后出现的豪宅基本都是精装修，并且多采用多面宽超大尺度设计，拥有绝佳景观。”许飚告诉时代周报记者，“星河湾将南方园林带到北京，并且做到八面采光，才得以打破地段限制；万柳书院是区域内当仁不让的第一豪宅，除了地理位置、景观，其产品格局就已经超越市场二十年。”

“豪宅客群见过市场起伏，历经各类投资案例，住过各种各样的房子。他们对资产配置有比较完整的规划，清晰地知道手里的钱应该投向哪里。”许飚预计，北京豪宅市场将呈现“K型分化”，顶尖资产具有长期增值潜力。