谢逸枫：颤抖吧！前7月全国卖地收入断崖式下滑，怎么办

文/谢逸枫

8月19日，财政部门数据显示，前7月国有土地使用权出让收入16950亿元（前6月14271亿元），同比下降4.6%（前6月同比下跌6.5%），跌幅收窄1.9%，对比2021年前7月土地收入44107亿元，今年前7月少了24457亿元，堪称暴跌。

前7月全国卖地收入1.6950万亿元（前6月1.4271万亿元、前5月11281亿元），但是卖地收入占地方财政、税收比例依然高，堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学。土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。

前7月全国一般公共预算收入13.5839万亿元，同比下降0.1%，一般公共预算支出16.0737万亿元，同比增长3.4%，意味着钱不够花，背后是财政赤字规模从2021年的4.38万亿元已经上升到2025年的5.66万亿元，比2024年增加1.6万亿元。

税收被称为“经济晴雨表”，受工业品出厂价格指数(PPI）下行、经济下行、实体经济低迷、减税、房地产下降的因素影响，今年以来全国税收收入出现下滑。前7月全国税收收入110933亿元，同比下降0.3%，低于上半年GDP增速5.3%。

税收降幅持续缩窄，反映经济向稳向好。月度税收收入连续4个月同比保持增长，其中4月份增长1.9%、5月份增长0.6%、6月份增长1%、7月增长1.2%。前7月主要税种增长平稳，国内增值税、国内消费税、个人所得税分别增长。

一般公共预算中由税收和非税收入组成。税收收入降幅持续缩窄的同时，非税收入增幅逐步回落，罚没收入出现下滑。上半年全国非税收入24906亿元，同比增长2%，比前5月增幅3.7%收窄1.7%，5月、6月、7月非税收入分别下降。

数据显示，2025年上半年共发行国债7.88万亿元，同比增加20547亿元，增长35.28%。全国发行新增地方政府专项债券2.16万亿元，同比增长45%。为了支撑广义财政支出稳经济，今年以来政府加快发债，弥补财政收入不足。

数据显示，2025年上半年政府债券净融资7.66万亿元，同比增加4.32万亿元。在财政收入总体平稳增长，以及政府加快发债筹资支撑下，今年上半年财政支出保持一定力度，其中民生支出保障有力，成为支撑明确稳经济、稳增长的关键。

中指数据显示，2025年截至8月17日，300城住宅用地推出规划建面2.7亿平方米，同比下降20.3%。成交2.2亿平方米，同比下降7.0%，降幅较上半年有所扩大。300城土地出让金同比增长23.3%，增幅较上半年收窄约5%。

中指数据显示，2025年7月300城各类用地供求同比持续下降，2025年1月-7月300城各类用地推出面积12.8亿㎡（同比下降11.5%），成交11.0亿㎡（同比下降7.8%），楼面价同比上涨20.7%至1276元/㎡，呈现量跌价涨。

城市能级和区域来看，住宅用地表现分化，一线城市成交楼面价同比大涨64.6%至45115元/㎡，溢价率22.38%。三线、四线城市推出面积降幅最大达23%。商办用地成交面积同比下降15.8%，楼面价微跌0.7%。

中指数据显示，2025年1月-7月TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，虽同比略有调整，但仍呈现改善趋势。TOP100房企权益销售额为14522.5亿元，权益销售面积为7451.8万平方米，反映出行业整体处于调整阶段。

CRIC数据显示，上半年300城经营性土地成交建筑面积2.5亿平方米，较2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以来的上半年新低纪录。各月份成交规模均保持同比回落，毫无疑问，目前全国土地市场延续“缩量提质”趋势。

截至7月25日，全国经营性土地招拍挂成交4194万平方米，同比下降15%，降幅较上月增加了11%。2025年以来，各月土地市场供求规模均呈同比回落态势。本月成交金额1320亿元，同比持平，土地市场延续控量提质。

其一是前7月国有土地使用权出让收入1.6950万亿元，同比下降4.6%，占到前7月全国一般公共预算收入13.5839万亿元的12.47%（前6月12.34%），而2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

2019年上半年-2024年上半年全国卖地收入分别为32526亿元、35101亿元、41407亿元、28279亿元、22875亿元、17763亿元，增速分别为同比上涨3.1%、上涨7.9%、上涨18.0%、下降31.7%、下降19.1%、下降22.3%。

前7月全国卖地收入16950亿元，对比2021年同期全国卖地收入41407亿元，数据上来看，堪称卖地收入腰斩。值得注意的是同比下降4.6%，对比2022年-2024年同期分别31.7%、19.1%、22.3%的跌幅，呈现收窄、改善的整体趋势。

2019年前7月-2021年前7月全国卖地收入突破3万亿元-4万亿元后，2022年前7月首次跌破3万亿元，2023年-2024年前7月首次跌破2万亿元，意味着全国土地收入正式见顶，总体的跌幅正在逐步收窄、改善、好转的趋势。

按照前7月全国土地供应下降、去库存周期、土地出让金收入、房企资金状况四项指标来看，2025年前7月国有土地使用权出让收入占到前7月全国一般公共预算收入的比例将下降到12%、地方一般公共预算收入的比例下降到20%。

其二是前7月全国土地与房地产相关的税收收入11252亿元（前6月9753亿元）。全国土地与房地产相关的税收收入2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元。

前7月全国土地与房地产相关的税收收入11252亿元占全国税收收入11.0933万亿元的10.14%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地产领域5项税收，占到全国总税收入的15%以上。

说明100块税收收入里面，房地产、建筑业的税收贡献15块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收、地方税收的比例更高，对财政贡献、地方收入更高。

前7月全国土地和房地产相关税收中，契税2694亿元，同比下降15%。 房产税3201亿元，同比增长11.2%。城镇土地使用税1653亿元，同比增长5.8%。土地增值税2786亿元，同比下降17.8%。耕地占用税918亿元，同比增长3.1%。

其三是前7月全国卖地收入16950亿元，全国卖地收入2020年8.4142万亿元、2021年8.7051万亿元、2022年6.6854万亿元、2023年5.7996万亿元，2024年4.8699万亿元，说明卖地收入自2021年之后，连续4年保持下降的趋势。

前7月全国土地与房地产相关的税收收入11252亿元，2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元），土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续4年下降。

前7月全国房地产收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）2.8202万亿元（前6月2.4024万亿元），2020年10.3836万亿元、2021年10.7844万亿元、2022年8.6070万亿元、2023年7.6531万亿元、2024年6.7236万亿元。

前7月全国卖地收入16950亿元，土地收入大跌，归根结底是土地供应紧缩、缺乏新项目投资意愿、房企在建项目开发和在售项目销售缓慢，缺乏现金流，因债务和融资的压力导致新增拿地面积和金额减少，以去库存为主。

尽管今年以来热点和核心城市爆发一波地王潮，出现高总价和高单价的地王。但是出现地王的数量和出现地王的城市数量有限，整体的土地供应下降和大部分城市土地市场低迷，无法为土地收入带来高收入。

其四是根据土地依赖度统计数据显示，即国有土地使用权出让收入除以地方一般公共预算收入。尽管2003年-2021年全国地方对土地财政依赖逐年增高，2021年后，出现连续3年下降后呈现上升。可以看出，地方对土地的依赖不减。

前7月全国房地产收入2.8202万亿元，占全国一般公共预算收入13.5839万亿元的20.76%（前6月20.28%，2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，说明占全国一般公共预算收入仍高。

前7月全国房地产收入2.8202万亿元，占地方一般公共预算本级收入7.7301万亿元的36.48%（前6月35.86%），2020年103.7%、2021年97%、2022年79%、2023年65.2%、2024年56.3%，说明占地方一般公共预算本级收入比例仍高。

前7月全国房地产收入2.8202万亿元，占全国税收收入11.0933万亿元的25.42%（前6月25.85%、前5月24.50%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，说明占全国税收收入比例仍高。

如五项房地产相关税收，十一项的税收收入约1.5万亿元，加上全国卖地收入的16950亿元，2025年前7月房地产总收入突破3万亿元。2020年11.2142万亿元、2021年11.7051万亿元、2022年10万亿元、2023年9万亿元、2024年7万亿元。

房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）看，分别占到全国财政收入、地方收入更高。除税收的财政之外，地方财政收入100块中，房地产贡献36元，意味着地方财政收入里面，房地产贡献非常大。

其五是土地财政井喷根源。从1987年-1995年全国土地收入总额2148.5亿元，1995年土地出让收入是420亿元，1987年-2016年总额超过33万亿元。1999年至2016年，这18年土地出让收入总额超过31万亿元，年均1.7万亿元。

1999年-2008年10年间，全国土地出让金累计总金额收入5.3万亿元，1999年至2011年，这13年是土地资产化最为迅猛的年代，土地出让金累计总金额收入12.75万亿元，几乎年均1万亿元，呈现井喷现象。

1999年-2009年，中国土地出让总收入已达6.9万亿元人民币。其中多数为2004年土地出让实行“招拍挂”以来所获得。统计数据显示，1999年-2008年，全国土地出让收入累计5.3万亿元人民币。而2009年土地出让总收入为1.59万亿元人民币。

20世纪80年代末之后，土地市场在全国主要城市逐步建立。1992年至2003年，全国累计收到1万多亿元人民币的土地出让金。2002年的分税制、2004年土地出让方式发生重大变化，经营性土地以招标、拍卖、挂牌的方式出让。

由于“招、拍、挂”的核心是“价高者得”，全国土地收入猛增。公开的统计数据显示，2006年全国土地出让收入达7000亿元人民币，2007年全国土地出让收入1.3万亿元人民币，2008年土地出让收入9600多亿元人民币。

其六是土地财政迎来拐点。数据显示，1998年全国土地出让收入为507亿元，2021年增至8.7051万亿元，创土地收入历史新高。1998年-2024年，过去26年全国卖地收入累计总金额85.0107万亿元，年均卖地收入总金额3.2696万亿元。

自2005年-2009年，全国土地出让金额一直上涨。2005年全国土地出让收入为‌5500亿元至5900亿元‌，2006年达7000亿元，2007年为‌13000亿元，2008年9600亿元‌，同比下降2 0%。2009年15910亿元‌，同比增长63.4%。

自2010年至2017年，全国土地出让收入分别为2.7万亿元‌（增长70.4%）、33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元（增长3.2%）、32547亿元（下降21.4%）、37457亿元（增长15.1%）和52059亿元（增长40.7%）。

2018年-2021年达到土地收入天花板，2018年6.5096万亿元，同比增长25%，2019年7.2517万亿元，同比增长11.4%，2020年8.4142万亿元‌，同比增长15.9%，首次突破8万亿元大关，较2019年的7.2517万亿元增长1.2万亿元，堪称大爆发。

2021年突破8.7051万亿元，创下历史新高，同比增长3.5%。终于在2022年迎来下降的拐点，并且连续4年下降。2022年6.6854万亿元，同比下降23.3%，2023年57996亿元，同比下降13.2%，2024年4.87万亿元，同比下降16%。