澳洲房产重大变局？负扣税+资本利得税改革全解析来了！

最近大家又在讨论取消负扣税和资本利得税改革的话题。

如果这项改革未来实施的话，会对未来房地产市场产生怎么样的影响？

对房地产投资有什么影响？

本篇文章我们就来和大家分享，负扣税和资本利得税折扣政策改革，将会对房价以及房租产生什么影响。

如果这项改革能够实施，最有可能开始实施的时间节点。以及我们房产投资者最有可能采取的应对策略。

先简单说一下负扣税政策和资本利得税减半政策。

负扣税政策就是说一个人在房产投资上所产生的亏损可以用他的其他收入在税前来进行抵扣。

比如说一个人的收入是12万，他的投资房在这一年当中的支出减掉房租收入以后还会产生1万块钱的亏损。

在向税务局申报收入的时候就可以用这12万减掉1万块钱的亏损，按照11万的收入来进行报税。

资本利得税减半政策就是说如果你拥有投资房超过12个月以上，就会被视作是长期持有投资房。

当你卖出这个投资房的时候，假设你的利润是100万，按照资本利得税减半政策，在你申报收入的时候，这部分增值只按50万来计算。

澳大利亚引入负扣税政策要追溯到1936年，当时政府引入负扣税的目的是为了鼓励投资者购买投资房而增加市场上的房屋供应。

然而到了80年代，前财政部长也是后来的总理基廷，认为负扣税政策没有起到正面的作用，反而造成了房价的上涨。

因此在1985年废除了负扣税政策。但是在之后的两年，房租的价格直线上涨，结果在废除了负扣税政策的两年之后，也就是1987年九月份，又恢复了负扣税政策。

在2016年和2019年，肖顿领导的工党两次把取消负扣税政策当作竞选纲领，结果两次都以选举失败而告终。

最近这一话题又成为热点，是因为有两个组织：一个叫做澳大利亚工会理事会ACTU，另外一个叫做澳大利亚社会服务理事会ACOS，再次提出议案，呼吁在本月底的经济圆桌会议上讨论负扣税和资本利得税改革的问题。

此次提出的议案是说保持目前的政策五年，然后在五年以后只允许一套投资房享受负扣税政策，资本利得税从50%降到25%。

我们先假设这个改革方案能够通过。看看这个改革会对房地产市场产生什么影响。

然后再回过头来考虑，如果这项政策通过的话，最大可能性是在什么时间节点？

很明显，在80年代取消负扣税的时候造成了房租的快速上涨，那么在目前的情形下，房租不会像80年代一样再次飞涨吗？

很大可能性是会的。

负扣税的最大的受益者是高收入人群，他们更喜欢买入新房，因为新房的折旧比较多，租金回报率相对比较低，更容易产生亏损，也就能够更有效的利用负扣税的政策。

其对市场的影响就是使得新房更快的进入市场，给市场提供更多的租房房源，从而达到增加租房市场供应的目的。

如果负扣税取消或者仅限于一套投资房的话，那么很明显这部分高收入人群购买多套投资房的动力就会大大减弱。

相应的租房市场供应受到限制，那么房租就会以更快的速度上涨。

我们再来看看资本利得税优惠政策的取消。首先这个政策如果取消的话，有可能违反市场经济原则，造成过度的人为干预市场，造成市场混乱。

资本利得税减半的政策并不只是适用于房地产市场，还适用于其他的投资领域。比如说对公司的投资，对股票的投资等等。

如果资本利得税改革适用于所有的投资领域，那么势必会影响到整个国家经济。如果只针对房地产，那么是不是涉嫌对自由市场经济的主观干预呢？

这是其一，其二，如果这项改革能够实施，对房地产市场的影响其实不难理解。

想象一下，做为一个房产投资者，卖房的优惠取消就意味着多交税，那么卖房就不如继续持有。

如果需要卖房的资金来进行其他投资或者其他用途的话，其实完全可以不用卖房，而是找到银行来做Refinance。

可以把房子增值部分的80%拿出来使用。虽然只拿出来80%，而不是100%，但是也比卖掉房子以后交税更加划算。

统计显示市场上交易的投资房数量占到总投资房数量的20%。这部分出售的房产是房屋买卖市场上供应量的重要组成部分。

如果投资者更多的选择持有时间更长，甚至于干脆就不考虑卖掉投资房的话，市场上房屋的供应量就会进一步减少。

供应量的减少就意味着房价的上涨动力加强。最近几年房价上涨较快的最主要原因之一就是供应量不足。

根据澳洲统计局的预测，未来五年澳大利亚的人口，每年将会增加47万人。政府在五年内建设120万套住房的计划已明确表示无法完成，那么在这种情况下市场上投资房的减少，恐怕会进一步让房价更快的上涨。

这两个组织再次提出负扣税和资本利得税改革的目的是要限制投资者购房，从而达到抑制需求的目的。

但是经济政策的制定需要的是通盘考虑，而不是一厢情愿，否则的话有可能不但达不到目的，反而会适得其反。

如果房租大幅度的上涨，一方面造成租房一族面临更大的生活压力，另一方面各地房屋的租金回报率就会上升。

那么目前3%、4%的租金回报率有可能会变成5%、6%甚至更高，这样反过来就会吸引更多的投资者购买投资房，反而造成需求的增加，推高房价。

我们再来看看，如果改革的提案通过的话，那么最有可能实施的时间节点。

2016年和2019年工党政府两次提案两次失败的经历仍然历历在目。工党不会这么快就忘记了。目前的工党政府仍然希望下一届能够连任。

那么在本届任期内通过这项改革提案的可能性几乎不存在，最早的时间节点也会是在下一次大选之后也就是三年以后。

其实总理阿尔巴尼斯前不久已经就税收改革问题发表过见解，他说我们采取的税收政策就是我们在大选当中提出来的税收政策，意思是说在他的任期内不会对税收政策做任何的改动。

当住房部长克莱尔奥尼尔被问道是否会进行负扣税改革的时候，他引述了总理阿尔巴尼斯的话来暗示在下一次大选之前不会有新的税收政策的变化。

所以这一表态已经非常清楚，本届政府不会进行负扣税和资本利得税的改革。

房地产市场影响着每一个澳洲人的生活，任何市场的变化和政策的变化都牵动着每一个人的神经。

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