猛料！北京东四环新盘竟有洋房，能卖10万+吗？

要说现在朝阳人民最期待的新盘，一定是平房乡黄杉木店地块了。

南地块紫京宸园，北地块璞樾，目前两个盘的规划方案都已经公示了。

先看紫京宸园

总建面约21.43万㎡，其中地上建面14.14万㎡。住宅建面约14.03万㎡，架空层面积300㎡。

规划15栋7-25层洋房、小高和高层，一共815套，户均建面172㎡，层高3.16-3.4米。

划重点：

1、小区东侧内部有一条街坊路，将 1#、7#和12#楼隔离在小区东侧，和金茂满曜那个比较像。

未来可能会作为内部的景观大道，仅供步行和应急车行。

2、小区大门在东侧，挑高5.45米，应该会非常气派

大门进来连接小区的下沉庭院，架空层在6号楼，也是小区的楼王位置。

据说会所面积超3000㎡，会打造成非常非常高端的会所，还是蛮值得期待的。

3、地下停车位1190，车位配比1.46左右，加上空置不住人的，基本能保证每户2个停车位。

而且住宅周边有大量的采光井，估计地库的有不错的采光设计，现在豪宅在地库上卷的厉害。

4、2号楼位于小区西北角，7层的洋房设计，采光预计会受到一定的影响。

5、户型设计上，跨度比较大，130-400平

主力是145和165，230和270，还有400平的超级户型。

400平户型为顶层的复式，在楼王的6号楼，主体是23层，两端却只做了20层。

所以，21层有很大的露台赠送，套数很少，预计会被直接预定掉。

6、赠送面积肯定有，比海淀绰绰有余，比顺义明显不足，跟朝阳在售的几个新盘相比，也没有明显的优势。

插播一个小道，现在对赠送的审批越来越严格了，以后高得房率可能就没有了。

7、来看看项目的楼栋效果图，立面还是蛮漂亮的。

8、一些小道消息

据说 在北京宸园的基础上，装修标准大升级！

大户型要配 嘉格纳 厨电 12件套+汉斯格雅卫浴，以及 意大利灰岩拼花墙面。

再来看璞樾

总建面11.68万㎡，地上建面7.85万㎡，其中住宅建面约7.75万㎡。

规划9栋住宅楼共424户，洋房小高高层都有，户均建面183 ㎡，比紫京宸园的172㎡要大一些。

主要是璞樾的户型跨度没那么大，大户型比较集中。

划重点：

1、面积段更集中，户型150-250平

相比紫京宸园，璞樾的户型起步面积大，150平占比37%左右，有158套左右。

190平 114套； 195平 112套； 230平和250平各20套。

紫京宸园主力是165平及以下的，165以上的占比很少，不到20%。

2、洋房同样会有遮挡

建筑是洋房+小高+高层，洋房排布在北侧，1号楼7层，2号楼11层。

南侧的楼栋不会直接遮挡，但每天也会受到不少的采光影响

3、园林会所做的很漂亮。

主入口在西侧，进来后做了三处下沉庭院。

而且从设计图看，西侧主入口两侧做了连续的景墙，可以参考满曜的墙。

整个下沉庭院面积蛮大的，据说有很多的水系景观。

4、户型要比紫京宸园少很多，一共424户，紫京宸园815户。

车库主入口在北侧，做了一个对称的造型，这里预计会做一些景观设计，作为开车归家动线的亮点。

5、东南角是幼儿园，占地5253㎡，容积率0.9。

地上建面4727.75㎡，一共3层，总高13.5米。

从效果图看，非常的漂亮，做了大量露台的设计。

6、立面效果图也很漂亮，大面积的玻璃幕墙。

7、一些小道消息，

据说搭配金茂的恒温恒湿 毛细管网 科技住宅，配大金中央空调+新风+地暖。

所有户型独立电梯厅+独立玄关+家政间是标配！

目前两个盘都是刚公示规划设计方案。

预计售楼处得8月底或者9月初才能出来了，开盘可能得9月底甚至10月份。

关注的粉丝加饭总微信vfang10进群，了解一手消息。

接下来说说要在选房时注意的细节。

南北两个地块 的部分楼栋可能距离 红线外的高X线比较近， 这一距离完全符合国家规定的安全规范标准，但介意的话选房时注意楼栋选择。

南地块的 南侧紧邻朝阳北路，东西主干道车流量非常大，饭总路过很多次都是经常堵车，南侧的楼栋可能会有噪音，不过后期开发商可能会加装隔音玻璃。

还有住在附近的群友反馈，这边头顶有飞机经过，大家有实测过的可以在评论区讲讲情况。

另外，西南侧有个九年一贯制的规划，目前还没定是什么学校，如果引进个好学校，那还是不错的。

黄杉木店地块住宅楼面价5.45万， 但是因为捆绑商业，加上产品力会比较高，定价也不会太低。

隔壁就是星河湾，二手房成交价大概在9万/平左右，饭总查了历史的成交价格，最近两年还是蛮坚挺的，几乎没有什么降幅。

再加上朝阳区的房子整体流通性很好，北京每个月成交的成交房源，朝阳区就占四分之一。

板块积攒了大量的改善购房者，应该是不愁卖的。

所以饭总团队推 测，价格大概率会在10万左右了，想卖到10万+也不是太容易，一些不好的楼层应该会卖到10万以下。

朝阳东三环、东四环即将会有大量地块入市，也会一定程度上影响黄杉木店地块的定价。

具体怎么定价咱们再等等，很快就有消息出来了，关注项目的粉丝们加饭总微信vfang10找选房师1对1沟通。

地块东侧5公里左右，隔着五环，就是最近刚开盘热度比较高的褡裢坡双子星：保利朝观天珺、金茂满 曜。

从黄杉木店的户型看，产品重叠很少，算不上什么直接竞品。

不过想在朝阳改善的购房者，这三个项目还是建议对比看看。

注：本文包含的小道信息非官方版本，具体以开放商官方信息为准，更多项目一手消息、选房攻略、组团省钱，加饭总微信vfang10找选房师1对1沟通

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