员村真要拆！广州旧改发力，专攻“精准拆迁”

员村拆迁有新动作！

刚刚，楼市君拿到一份“员村昌乐园小区及周边相关楼栋片区改造居民意愿征询的通知”。

这次涉及拆迁范围在员村二横路沿线，与近期官方提出的“精准拆迁”刚好对上。

不止是员村，珠城另一个“邻居”石牌村上周曝光了首波拆迁规模和复建范围。

种种迹象显示，广州不少拆不动的重点旧改，正在加快改造进度。

｜征求意见通知

｜图源：粉丝社群

壹

其实，关于员村“精准拆迁”这件事，主要源于官方最新通过的《广州国际金融城西区骨架路网及沿线地块土地储备实施方案》。

该方案核心任务就是通过征拆沿线土地，打通员村二横路和花城大道之间的“十字路网”。

｜金融城西区十字形主骨架路网示意

| 图源：广州规自局

最新消息是，新建道路力争在2026年开通，时间紧任务重。

今天流出的相关文件，似乎也从侧面印证了征地拆迁的节奏在加快。

可以看到，征求改造意愿的 昌乐园、员村二横路4号大院等小区集中在员村二横路附近。

｜广州楼市发布 制

至于花城大道员村段的建设，未来将调整为向南“走线”方案。

这样的变动既能减少拆迁总量，也可以缩短周期，加快打通“断头路”。

更重要的是，员村除了借助拆迁升级路网，也能推动土地收储，焕新片区界面。

比如近期公布补偿的员村临江大道北侧征收土地，征收面积约4万平，就在员村二横路旁。

｜金融城西区航拍

｜广州楼市发布 摄

再加上，还有目前热销的保利天曜，以及即将登场的保利临江大道项目，前些年相对沉寂的金融城西区，接下来或成为珠金琶热度最高的楼市焦点。

不光是员村，被耽搁20多年的天河石牌村，今年也会开启“精准拆迁”模式。

上周，天河发改局发布的石牌村旧改建议书审批前公示透露：

首拆建面包含10.3万方村民住宅与集体物业，复建物业包含6.16万平住宅。

｜来源：广州市天河区发展和改革局

同时，拆迁也将增加1.64公里村内道路。

这样不仅能改善城中村交通，也有利于将石牌多个组团分散隔开，为后续分批改造做准备。

｜图源：广州新闻联播

可以看到，员村和石牌拆迁改造的做法类似：

分地块拆迁改造，打通村内路网的同时，将旧改“化整为零”。

壹

当然，比起精准拆迁，广州旧改最重大的转变，还是如今速度“快到飞起”的做地模式。

截至目前，中心区至少有13个做地旧改项目在同时进行。

熟悉旧改的朋友想必都知道，这份名单其实就有不少拆迁难度颇高项目。

｜广州楼市发布 制

它们从最早传出改造消息到现在，短则三五年原地踏步，长则兜兜转转二十年没有动静。

最典型的就是白云三元里，2002年就被列为广州市首批城中村，中间一度转为微改造。

｜三元里村内实拍

｜图源：社群粉丝

但从今年4月开始，随着补偿方案公布，首批签约村民拿到补偿款，旧改直接跑出加速度。

目前该村累计放款超55亿，高居做地项目第一，村民签约率也在快速上升。

｜广州楼市发布 制

除了三元里，越秀瑶台村、白云罗冲围、荔湾山村、坑口等旧改经历也差不多。

即便村民内部表决通过了，也会因为其他种种原因被迫搁置。

相比之下，如今各个项目的进展，可以用一句话来概括：

大部分首开安置房已动工开建，补偿款也在持续发放中。

｜罗冲围复建地块航拍

｜广州楼市发布 摄

这一点，直接解决了回迁和补偿两大村民最关心房子和钱的问题，进度加快也在意料中。

同时，随着做地模式持续推广，广州房票安置也在各区全面铺开。

上个月天河东不少在售新盘被村民团购，区域网签一度飙升至全市第二。

| 天河东村民团购新房

｜图源：中介朋友圈

这样的政策变动，既能消化新房库存，也大大缩短了回迁周期，可谓一举多得。

从精准拆迁到加速做地，旧改思路转变的最大背景，其实就是楼市大环境变了。

传统大拆大建模式能运转，主要房企以高价补偿换得村民同意拆迁，再通过高周转开发销售回款，保证旧改资金链。

这里面最重要的一点是楼市保持“长牛”行情，村民、房企、购房者都能获益。

然而，经历过近两三年的楼市调整，旧模式早已不可持续。

｜海珠沥滘村实拍

｜广州楼市发布 摄

相比之下，无论精准拆迁还是旧改做地，是政府和国企占据主导：

平衡改造收益的同时，兼顾导入产业、社会公益等考量，更利于城市整体发展。

对开发商来说，不必再用高额补偿去换土地。现在核心区拿地选择不少，且整体素质很高。

特别是，经由做地转化的多为“小而美”地块，适合大多数房企来操盘。

比如火车站附近市客运站地块原定9月1日出让，因地块发现多处唐宋遗址需要完成考古工作，后续将重新出让。

| 越秀市客运站地块， 首个做地转化的涉宅地

｜图源：广州公共资源交易中心

这块地起拍价远低于越秀此前拍出的宅地，周边超二十年没有新房供应，置换需求很旺盛。

只要眼光精准节奏够快，产品规划贴近买家需求，短期就能实现销售回款。

与此同时，除了村民和购房者，更多市民也能享受更好的交通、教育、医疗、商业等配套。

当然有一点不能否认，房地产市场变了，新模式的补偿标准与旧模式存在落差。

靠拆迁暴富，越来越行不通。但那些“万年拆不动”的城中村，却能因此改命。

｜石牌村握手楼

| 广州楼市发布 摄

就像员村和石牌，单纯先把路修好，打通内外交通循环，就比现状要强不少。

如果继续推进改造，和珠城、金融城等CBD联动，势必得到更多史诗级补强。

| 员村所在的金融城西区改造效果图

| 图源：广州规自局

至于火车站、罗冲围等做地片区，可以迎来产业配套的大幅升级：

把大量低效土地盘活，靠长期运营来反哺片区，从而不断拉高板块的预期。

不得不说，旧改从来都是各方短期收益和长期利益的博弈。

过去多数人优先考虑近在眼前的好处，现在则需要换个思维，把眼光放长远。

这种转变正在广州持续上演，越来越多旧改“硬骨头”也会被啃下。

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