通州之王运河玖院到底咋样？

讲在最开始，运河玖院是我自己定义的通州之王，因为从板块位置到项目用材用料，我觉得都是那么个意思。

但本篇文章，我也会给大家写一些这个项目自售楼处开放之后我所看到的我所思考的地方，算是对于大家的一次分享。

先说外立面

北京上一个用陶砖外立面的项目，我真没印象了。所以陶砖这类不常用的外立面材料到底是个什么档次？是我走进运河玖院售楼处之后，自我产生的第一个疑问。

为此，我特意找其他开发商友人问了问，因为这样听到的答复会更公允一些。

几个友人的回复大差不差，陶砖的成本跟铝板差不多，肯定低于石材。但是陶砖的安装成本要比铝板高一些，所以如果算总成本就是陶砖比铝板略贵。

想了想，这就算不错了。毕竟运河玖院这块地如果让住宅背所有成本算出来的楼面价是约3.4万元/平米。

而网传不临河的106-126平米户型，说是要卖5.8万元/平米左右，考虑到开盘再给点折扣，不临河的这批户型均价大概率是要低于5.8万元/平米的。

从3.4万拿地成本到5.8万甚至以内售价，这要是外立面用石材可能就赔了。

所以能用到比铝板成本略高的外立面材料，就可以了。

再来说户型+精装

说在这一段最前，106-126平米户型，没有那么高的精装标准，我说的。比如厨卫电器等，您自己去看看品牌就知道了。

但是，在我看来，这个精装标准跟通州大部分新盘差不多，所以也没必要非得挑人家理。

但是，人家南向偷满了阳台，且阳台进深1.8米，这是要比通州阳台进深1.5米的普遍水平还是要高的。

况且，北边普遍干了两个设备平台，这玩意没法细说，懂的自然都懂。

我想说的，这已经偷的相当超标了。随便找了一张运河玖院的三面宽三居，我把数据写在户型图上了，您自己看。

所以，在户型+精装这个维度。我个人对于运河玖院的看法就是，一招鲜。

我装修可能跟大家差不多，或者说难听点我可能在某些精装细节上没你们好。但是，我偷的多啊。

精装好点PK偷的多，这都不用选，必选偷的多啊！

再简单说说园林

园林，项目方说真金白银成本很高，我印象里给我说的是2000多块钱一平米的园林成本价格。

说句实在话，我是不信的。因为西地块大户型的园林我理解可能够这个级别，毕竟下沉庭院、水系什么的能从沙盘上看见。东地块呢？我可没看见下沉庭院什么的，当然也没准我看错了。

但不管怎么讲，至少我去的时候，没有很明确的园林说辞。剩下的拭目以待吧。

也给大家讲点不一样的内容：

1 最东北侧那个地块，有一栋11层洋房，那栋楼的户型是92平米边户与90平米中户。你看项目给你介绍么？估计这是本小区最不好买的房源。

2 案场有109平米的两面宽三居，客厅齁儿大那种，客厅面宽5.75米，再加上开放厨房，连带一起能有小50平米的活动空间。但是，我还是那句话，要是我，我还是优先选面积差不多大的通透三面宽三居。

3 项目最大的250、260平米的户型，买高点能鸟瞰运河的。这个是我最纠结的，因为我给不了大家怎么选择的建议。所以只能把纠结点说出来：

①260平米的南270°开敞阳台，开敞阳台用着肯定巨爽，但是…客厅少了封闭阳台的赠送面积。

②252平米的北270°开敞阳台，所以南向客厅的阳台封闭处理，比260平米的多占点便宜，但是…北开敞阳台没有南开敞用着爽。

③如果按照我说选偷的多的，肯定还是252平米的偷的多。这也是我最纠结的点——选252平，您客厅头上是人家260平米的开敞阳台，这玩意得挡光吧？

决定同小区同户型房源售价的其实就这么两点，谁得房率更高、谁采光更好。这哥俩…252平米的占了使用率、260平米的占了采光。这玩意就真给我整不会了。

最后，给大家说另外两件容易让这篇稿子和谐的事儿。

第一，看运河景观的项目之前不是没有，并且之前项目新盘阶段都卖7万左右一平米的价格，现在的二手成交价格普遍不过6.5万元一平米。

第二，周边品质比较好但是没偷没送的品质次新4万多块钱一平米价格。

所以，我还是那句话，我可以给运河玖院一个通州之王的称呼。但是，您也得有个对得住购房者的售价。

对运河玖院感兴趣的朋友欢迎添加小秘书vx：jiayefangtan29，备注“通州”进我们的区域群一起交流~