南阳宛城法院：“软调解”破物业纠纷 筑牢“屋檐下”的幸福

大象新闻记者 魏广宝 通讯员 李亚瑾/文图

因物业费用引发的矛盾持续升级，物业公司一纸诉状将业主告上法庭。看似简单的缴费纠纷背后，是业主对物业服务的长期不满，也是企业经营中的管理困境。

近日，南阳市宛城区人民法院在办理三起物业服务合同纠纷过程中，通过以“软调解”破解“硬对抗”，既促成双方和解，又纾解了业主的不满情绪，为物业公司明确了改进方向，用司法智慧化解了这场“屋檐下的纠纷”。

小案件藏着大民生法官直面“千千结”

“别看三起案件标的额不大，可每一笔物业费都关乎业主的居住体验，每一个服务细节都关系着群众的幸福感。”承办法官刘亚南在接到案件后认真梳理卷宗，认为案件标的虽小，但双方积怨较深，如果该案件不能妥善解决，将会进一步加深双方怨怼。秉持着“就地化解、实质化解”的理念，刘亚南决定以“调解为主、调判结合”的方式化解纠纷，并多次与原、被告电话沟通，了解案件情况。

面对业主们对物业服务的不满，刘亚南在电话中耐心安抚大家的情绪，并将相关问题逐一记录，同时，通过电话与被告公司负责人核实了解当前小区入住、安保、物业服务等情况。在密密麻麻的笔记中，她敏锐捕捉到关键：矛盾的核心不是“交不交钱”，而是“服务到不到位”。

“背对背”调解破冰 情理法双向发力

“面对面一起调解容易激化情绪，得用‘缓兵之计’。”在案件庭前调解时，刘亚南将自己变成双方矛盾的“缓冲带”。她先单独约谈物业公司负责人，拿出业主拍摄的多张照片、多段视频，并把她记录的业主提出的问题出示给物业公司，明确指出物业公司在服务中存在不到位的地方，并依照《中华人民共和国民法典》，结合合同约定强调物业公司的义务和责任，逐一分析企业履约不到位的地方，还结合类似案例，分析了物业公司不及时整改可能面临的法律风险与社会影响，要求物业公司与业主之间保持良好的沟通联系，对于业主反映的问题及时解决与整改。

随后，刘亚南又与业主进行沟通。“物业公司服务有瑕疵，我们可以督促整改，但拒交费用会影响小区整体运营，最终损害的还是业主利益。”刘亚南站在业主的角度，对业主提出的合理诉求表达了理解，并用“唠家常”的方式倾听业主的心声，纾解不满情绪，同时发挥专业智慧，根据相关法律法规，细致讲解业主按时支付物业费的合同义务，对于业主提出的相关疑问逐一解释说明，消解业主的顾虑，为业主主张权利指明方向，实现情理和法理的“双向奔赴”。

经过刘亚南耐心调解，物业公司愿意与业主进行调解并当场向业主承诺整改；业主在看到物业公司的态度后也愿意与物业公司进行协调。最终，在刘亚南的主持下，一起案件的原、被告双方达成和解并当庭履行。随后，刘亚南又依据该案化解思路，成功将另外两起案件一并化解。

和解不是终点 落实到位方得成效

“物业服务关系到千家万户的日常生活，只有把服务做到位了，才能赢得业主的理解与支持，从根本上减少纠纷的发生。”调解协议达成后，刘亚南并没有就此止步。她现场与物业公司代理人再次沟通，明确要求企业必须做好整改工作，建立健全服务管理制度，定期收集业主反馈，及时解决业主提出的合理问题。

刘亚南表示，民生无小事，枝叶总关情。物业合同纠纷看似是“小案”，但物业合同一头连着人民群众对“宜室宜家”的期望，关系着每一户家庭的幸福感；另一头也关乎企业的长远发展。作为基层法官，要在这些“小案子”里下“细功夫”，用耐心倾听诉求，用专业厘清责任，用智慧搭建桥梁，让更多纠纷在情理法的交融中消弭，让群众在社区烟火气中感受到司法温暖，以实际行动为基层社会治理现代化贡献力量。

【编审：赵勇生】