规划的笔“勾一勾”土地价值“不一般”，多地通过“调规”优化出让地块

各地土地市场上出现了越来越多调规后再重新面市的地块。

8月18日，浙江宁波以超19亿元的总价出让了一宗收储而来的地块，重新出让时该地块不仅住宅面积变大，限高降低，还取消了部分配套建设；同期，深圳出让的今年最贵宅地——宝中南街坊地块，也历经了降低容积率、大幅降低商业用地配比等规划调整，最终溢价35%成交。

土地市场相对的低迷，各地对地块进行调规以调动企业积极性已是今年以来的卖地的常态。据中指数据统计及监测，目前地块“调规”包括降低容积率、降低商业比例、提升住宅占比/得房率等方向。土地回收后的调规再上市，正为市场带来更多高品质土地供应。

土地也在“优化升级”

8月18日，宁波城宏置业以19.3亿元的底价竞得宁波市江北区一宗地块。这是一宗“收储-调规-再出让”的地块。

该地块曾经于2022年6月由宁波城投竞得，其时以30.3亿元底价成交。今年6月，该地块以18.17亿元被收储，并经历一番调规后于7月重新挂牌出让。

据克而瑞监测，该地块由两宗子地块构成，多项开发指标均有调整，包括将更大面积的商住子地块变更为宅地，小面积的宅地变更为商住，容积率调低，限高从原先的100米降低至80米，绿地率调高，并取消了一宗地块内规划的9班幼儿园。

深圳亦有一宗调规后的地块成功出让。8月15日，华润&招商联合体以86.4亿元的总价拿下了深圳宝安区A002-0108地块，溢价率35%。

该地块在今年4月份时曾挂牌又“中止出让”。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该地块体量大，且商业比重过大，且要求整体转让，对开发商的资金实力要求过高；同时，深圳当地非住宅（特别是公寓）存量较大，包括酒店、商办等，目前正面临着空置和去化压力大、招商难的问题，这些都抑制了开发商拿地意愿。

7月份重新上架时，该地块的相关规划已经过调整。例如，地块面积减少5000平方米，容积率从5.7降至3.4，且住宅占规定建筑面积比例提升至近90%；大幅降低商业用地配比，起拍价格也从86.27亿元降至64.09亿元。整体来看，地块开发门槛明显降低，居住属性更加纯粹，吸引力增强。

今年以来，全国各大城市的土地调规越发频繁。在苏州工业园区，8月份有两宗地块由商办混合用地调整为二类城镇住宅用地；在广州南沙区，7月有宗收储的地块发布公示拟进行调规，由商务用地调整为二类居住用地，此后再挂牌出让；在杭州萧山区，4月份时有一宗地块也进行了“商改住”，将一宗商业/商务金融/公共交通地块调整为二类城镇住宅用地……

业内对土地规划调整已经有了一定预期。今年7月底，华发股份在深圳前海冰雪世界项目中的7 块商业用地退回后，就有分析指，前述地块可能会选择调整规划条件后再出让。李宇嘉就认为，对于前海来说，前期非住宅出让的规模太大，未来从产城融合、组团发展的角度来看，可能会增加出让住宅用地。

如此多城市频繁对土地规划进行调整，背后有来自政策的支持。2024年6月，自然资源部、发改委联合下发《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》，提出三个方面18条举措处置闲置存量土地，明确鼓励地方政府“收、调、供”联动，为调规提供了政策依据。

随后，北京、上海、广州、武汉等地出现多个“商改住”“降容”“退地再挂”案例。

以上海为例，上海徐汇区斜土街道地块原作为商业办公用地交易成功，由小米以15.5亿元的成交价底价摘得，作为小米上海总部。2024年3月，上海市控规部门调整了该地块属性，重新上架出让的地块容积率由3.0调整为2.2，土地性质也变为住宅。2024年8月7日，该地块再由绿城以总价48.05亿元、30%溢价率摇号获取。

中指研究院统计显示，武汉2024年超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅；2025年以来，“调规-再出让”的地块保持着一定规模。

优化的背景和途径

根据中指数据统计及监测，目前地块“调规”方向大致有以下三点：一是降低容积率，这将有助于释放改善型需求。二是降低商业比例，增加项目住宅可售货值，上海、武汉、深圳等城市部分地块进行商改住调整后地块价值获得市场认可。三是提升住宅占比/得房率，如取消或缩小商业、幼儿园等配建，或把阳台、空中花园不计容等。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，目前土地调规再出让主要分为两类，一类是地块此前遭遇“流拍”，通过调规可以增加地块吸引力使其顺利出让；另一类是回收闲置土地再出让。今年以来多地专项债收购存量闲置土地取得一定进展，政府收回地块预计将通过调规后重新出让，而入市时间也与市场情况密切相关。

为何近两年来土地调规的情况越发常见？曹晶晶表示，一方面，中央层面已将“盘活存量土地和商办用房”写入中央经济工作会议文件，自然资源部也明确允许“依法调整规划条件”。

另一方面，从市场端来看，根据中指数据，重点50城新房可售库存出清周期仍在20个月，市场仍面临一定去化压力；与此同时，“好房子”项目普遍实现较好去化，表明改善性住房需求仍有空间，地块通过适当调规可以更加适应当下购房需求趋势。总结而言，调规不仅可以优化土地利用，推动地块出让，也可以使地块更符合当前市场需求，推动项目开发，为企业提供更多经营空间。

有代建头部企业管理层就曾向记者表示，此前部分城投托底获取的地块开发条件并不理想，因为当时地价高，若仍以传统的开发逻辑或传统产品应对，项目已经无法开发，业绩也无法兑现，开发就会面临亏损的局面，因此，这样的地块只能被闲置。此时，对地块进行适时调整成为一种解题思路。例如一地块原本容积率很高，对应的刚需产品没有市场需求，经过重新算账后发现，若将容积率调低，产品形态变好，可以造洋房、四代宅、低密产品等，目标客户可承受的价格也得到提升。

“这种情况就需要进行调规，或者与政府协商退地，调整好规划后重新挂牌。”上述管理层表示，项目既有了市场需求，也在经营上产生了更多空间。

基于楼市、地市现状，业内认为，土地调规这一趋势将得到延续。

58安居客研究院院长张波表示，城市供地策略不断优化，调规后的地块更符合市场需求，高品质住宅供应增加，以“好房子”为导向，改善供应结构，满足改善性需求；这也有利于促进房企拿地信心的恢复，提升房企参拍积极性；同时地块开发门槛降低，能让更多房企参与开发，提升市场活跃度。

曹晶晶认为，短期来看，在全国土拍情绪整体偏低下，预计各地将根据当地实际情况，在政策允许范围内继续推进土地“调规”，以帮助地块实现顺利出让。