上海建发海宸为何被众说纷纭！究竟怎么回事？原来竟是忒火了！

上海杨浦建发海宸

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新江湾正芯，生态公园畔

海派东方,宸启新江湾 高定海派东方灯塔力作

建发海宸

将推出小高层、洋房和叠加产品

云际尚浦A塔50层 售楼处倾城盛绽

预计9月份首批次入市

项目户型如下：（仅供参考，已开发商公示为准）

01、基本信息

2025年6月，建发房产摘得上海市杨浦区新江湾社区G1-06地块，也就是现在的建发海宸，项目展厅已公开，将推出小高层、洋房和叠加产品，预计9月份首批次入市！

建发海宸位于新江湾正芯，西临江湾城路，南接殷高东路，北贴在建的交大附中杨浦实验学校（在建），东面则是水系，地理位置得天独厚。

项目本身总占地约10.29万方，容积率仅约1.55，门口就是湿地公园，当之无愧的江湾芯低密大盘。

对于偏爱自然逸居的购房者而言，建发海宸的出现可谓重大利好，毕竟，在寸土寸金的上海，能同时坐拥“湿地公园+主城副中心+名校资源+低密规划”等全维高配的除了新江湾建发海宸，几乎再无二处！

G1-06地块容积率约1.55，限高约40米，土地面积10.29万㎡，建筑面积约15.95万㎡，出让总价高达86.5亿元， 折合楼板价约5.42万/㎡，住宅套数下限为1156套，体量磅礴

建发「宸系」中式作品，铝板与玻璃幕墙外立面，配园林景观。约1150套房源高低配，限高40米，含小高层、洋房、叠墅产品，满足刚需与改善需求。

上善若水，海纳百川，是上海的精神也是建发·海宸的造物哲学，建发·海宸将海派文景化为日常风景复现「沪城八景」意象，浓萃「上海名园」精华。

以水为引，起承转合，

以海天华堂、华亭烟雨、凤亭问泉，清涟夜月、黄浦秋涛等景观组团，悠然铺陈东方院落式归家礼序。

并依托约

1.5公里的滨水长廊，将约

11.4公顷生态湿地融为业主的后花园，借景河道，构筑多元生活剧场，穿过外滩晨钟、闲渡蒹葭、溪川雪霁，恍如在穿越时空的海派画卷中悠然漫步。

只此青绿的

「玉玲珑」，复刻上海豫园镇园奇石的灵韵风骨，优雅缠绕的「紫藤架」，演绎衡山公园的紫藤之恋，绿桐树环抱的「碧梧轩」，邂逅秋霞圃的林下会客场景等，这是上海心底私藏的韵味与魅力。

上海的浪漫，繁花占一半，建发·海宸取意

繁花似锦巧思，汲取玉兰灵韵缔造尊贵与浪漫并存，恢宏与繁华共融的建筑。

玉兰门庭」摩登飘逸，环抱式落客前场，大师定制非遗掐丝珐琅门钹，流转温润光华，敬呈归家尊崇礼序，自此启幕生活的华贵序章。

繁花立面」金属曲面层叠交织，将玉兰冠顶绽放的瞬间淬炼为永恒，承袭海派建筑的经典秩序，以曲面柱廊、阵列式柱廊

撑起恢弘天幕，尽显庄严气度。

萃取东方色谱精粹，建发·海宸甄选丝箔流金、东方雅铜，青釉奢蓝，以当代笔触晕染立面，令传统色彩在空间生长为永恒的诗意，「入户门头」形取和平饭店经典拱门，配以碧绿色天然石材门套、彩玻花窗，重现百年外滩门廊的尊崇仪式。

共有4种产品在小区里出现，分别是：4层的叠墅产品、6层的叠墅产品（上中下叠）、4~6层的小洋房产品、11~13层的小高层项目。

整体看，全人车分流是标配，项目大部分楼栋东南向排布，就是为了5层叠加可以对着湿地公园，且完美规避了西南向未来看加油站的问题。

建发海宸集中会所，仅1/2/9/19四幢楼做了局部架空层，配套服务设施集中布置于主入口两侧楼栋。

层高比较优秀，绝大部分楼栋层高在3.05米以上，沿河大户型层高都在3.2米。

梯户比配置非常高。小高层全部2梯2户高规格设计，洋房1梯2户，4层叠墅则是私家电梯入户，完全独立电梯，6层叠墅就没有私家电梯了。

整体的户型分布：

沿东侧河道与绿地排布别墅产品、洋房/小高层200㎡以上的终极改善大平层户型。

小区中央靠近会所的位置排布150㎡左右的改善四房户型，这5幢楼中间是第二个社区中轴景观，楼栋舒适度非常高。

小区西侧和北侧则分布的是洋房的103㎡左右户型和小高层的120㎡左右三房户型。这两个户型主要是为了满足中小套要求，同时给到的产品配置并不低，比如前面提到的层高和梯户比等等。而且因为小区北侧同样是绿地+河道，南侧是绿地，所以南北两侧的小户型同样享受景观视野。

02、版块信息

新江湾城的供应稀缺性堪称上海楼市特例。自2005年以来板块仅出让11宗土地，最近一次公开供地停留在2019年，由此形成的断供效应直接推升市场热度：2020年至今仅世纪江湾、上海院子、中企云萃江湾等少数新盘入市，其中中企云萃江湾两次开盘触发63.9分与74.6分的高积分，世纪江湾尾盘认购率更达330%。

这一现象的核心在于板块价值的不可替代性：60%绿化覆盖率构筑都市绿洲，复旦系等顶尖教育资源解决后顾之忧，早期大平层、别墅奠定的低密豪宅基因，使二手房价格展现惊人韧性——世纪江湾小户型曾成交近20万/㎡，上海院子洋房现价仍维持12-13万/㎡。尽管存在"商业不足"等争议，但在1500万预算内，兼具优质教育、低密环境与成熟界面的新江湾城，仍是难以复制的价值高地。

建发海宸位于新江湾城板块，西侧邻安徒生童话乐园，东侧临河景观带，周边新江湾城公园等环绕，低密规划（容积率1.55）稀缺，打造生态宜居地。

产业也是新江湾的优势，杨浦2035规划擘画，江湾与五角场重点发展大创智创新发展示范区，聚集了约70个众创平台及孵化器和抖音、B站、叠纸等约4500家名企，这座东方硅谷聚拢的高净值人群，就是新江湾房价坚挺的强力基石。

【1】交通方面：

新江湾城是一个以自驾和公交都还可以的板块。

自驾方面：

新江湾城的公路布局是典型的三横三纵，

驱车10分钟左右便可达内环、中环和逸仙高架路，直达市区各个地方，

总体来说是非常便利的。

公共交通方面：

区域内分布10号线的四个站点，如图所示：

10号线是一条能级较高的地铁线路，贯穿了南京东路、新天地、淮海路等城市核心区域以及衡复风貌区、古北、新江湾城等高端居住板块，并通向虹桥机场和火车站，是一条名副其实的贵族线路。

途径徐汇、静安、黄浦、长宁、虹口，沿线多个换乘站，可换多条轨道交通线路。

并且现在十号线的北延长段也已全线通车。

这条延长线始于新江湾城，将穿过黄浦江，连接浦东高桥板块，

对于新江湾人民的公交出行，又添一份方便。

目前，从新江湾城驱车出发，

到五角场成熟商圈约4公里左右，到市中心约10公里，

对于家里有车，经常自驾出门的家庭，还是非常便利的。

如果出行通勤主要依赖公共交通，可以多多考量地铁沿线的楼盘。

【2】商业配套方面：

板块内的商业配套比较一般，只有一个悠方购物中心，品牌为中低档，与豪宅业主身价不符。

到目前为止，新江湾城还没有一个拿得出手的大型综合性商业配套，

社区居民购物、消费、娱乐更多会选择驱车前往东边的中原，或者南边的五角场板块。

未来，侨福集团将在湾谷科技园的对面建设上海第一个侨福芳草地，将大幅疏导新江湾城居民的消费需求。

【3】教育方面：

杨浦区是教育强区，素有”徐一杨二“之称，优质的教育资源无疑是新江湾城最吸引人的地方。内有复旦附小、复旦二附中、上音实验等优质公立初中。

片区内大部分小区对口的上音实验学校是杨浦区最好的优质的九年一贯制学校，教学质量和氛围都是无可置疑的。在“公民同招、民办摇号”的新政下，更凸显九年一贯制学区的价值。

而且，新江湾城的业主个个都是坐拥千万以上身家的家庭，拥有优质的素质，生源极好，上音实验依旧在加速度的上升前进。

复旦科技园小学对口的也是上音实验的初中部。有很多幼儿园都是师范园，甚至是一级师范园都有。

对于一些选择民办的家庭，居住在新江湾城，孩子上下学都是非常便利。

一些德国、法国的国际院校也已经建造完成，于2019年投入使用了。

除此之外，复旦大学、同济大学的校区都在附近，整个板块的文化气息都是比较浓厚的。

【4】医疗方面：

新江湾城虽没有医疗设施，但前往板块东南侧的中原板块，顶尖的综合三甲医院长海医院很方便，在十分钟左右的车程。

另外，三甲专科的上海市肺科医院在五角场。

上海杨浦建发海宸

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