当人住徐家湾，对“四代住宅”望眼欲穿！

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在西安，普罗大众对老城是有刻板印象的，比如土门，电子城，纺织城，徐家湾，除了怀旧打卡外，似乎这些地方的时间定格在了上世纪，甚至同一个区域，也会有不同的称呼，比如徐家湾。

清末，徐家堡居民在此建新村，得名徐家湾。

上世纪50年代，红旗机械厂落地，又称红旗厂。

直到2023年，老城改造，又得名未央团结村片区。

其实，指的都是一个地方，即 东至北辰路、南至凤城五路、西至贞观路、北至绕城高速路 区域，规划面积约 10893亩 ，回归主城的时代，这么多空地，可是香饽饽。

于是有了2023年至今的团结村改造，大众熟悉的改造成果包括，红旗铁路公园，10号线，龙湖未央天街，团结实验学校（高新一中名校），爱知中学名校，未央金融中心等。

相比配套的落地，住宅的进度相当缓慢，早期的绿城桂语未央，中建璟瑞后，又迎来保利未央璞悦，六月份，绿城和保亿又先后拿地，徐家湾又热闹了起来。

区域内首个四代住宅小区，绿城绿汀芳菲就此落地，不少朋友问到，今天一起聊聊。

绿汀芳菲

四代住宅放在西安并不新鲜，关于其实用性的争议已有多年，但在新房阶段，良好卖相+超大赠送，仍旧吸引大众，尤其是年轻人买单。

新房市场，高赠送就是比低赠送好卖，二手市场，高的房龄长也比低得房率更香，未央比较稳定，直到2025年，才有这第一个四代住宅。

6月19日，绿城在团结村片区拿地，面积约46亩，容积率约2.5，楼面价6781元/㎡。

从位置看，算团结片区的核心位置，一墙之隔为红旗铁路公园，向南200米为10号线团结村站、未央金融中心，向东300米为团结实验学校，龙湖未央天街，不临主干道，同时远离安置区。

随后的八月，绿城一口气发布四个新盘，高新的长安玉华、奥体的润百合、桂冠东方，以及未央的绿汀芳菲。

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其中门槛最低的也是这个，规划10栋17-18F小高，26F高层，建面约89㎡、108㎡、121㎡、139㎡，四个户型。

绿城小区，在西安已有多个交付，全运村，桂语蘭庭，柳岸晓风等，三代住宅主打高颜值景观，外立面，四代住宅交付的月映海棠风格类似，这次绿汀芳菲，后期辨识度也不会低。

绿汀芳菲的户型，分为高层2T4北连廊和小高层2T2独立入户两种，经典户型，更多亮点还是在赠送面积上。

建面约89㎡、108㎡为26F高层的中间户和边户，都是三室，房间布局已经非常常见了，三面宽朝南，动静分区，无功无过的结构。

得益于赠送率的放开，绿城把中间户做到了建面约89㎡，算上南向露台全赠送，北向全赠送，阳台，儿童房半赠送，使用面积约101.44㎡，抵消了连廊的公摊，增加了得房率。

建面约108㎡做到了边户全通透，结构为放大版，客厅，卧室，卫生间等面积更大，进门处增加一个房间，露台，阳台等赠送面积更大。

虽然还是传统连廊户，但四代住宅的赠送新规，提高了室内的得房率，这算新规红利。

建面约121㎡、139㎡为17F-18F的小高层，前者四叶草布局，过往常用在建面143㎡的三室里，如今下放的同时，还做到了四室，赠送面积比较克制，最大使用面积约145.78㎡。

后者为端厅布局，尤其是临着红旗铁路公园一侧，有很好的景观视野，但也有西晒的困扰。

建面约139㎡做到了270°端厅，四室三卫，南向带卫生间的主卧套房，南向错层露台，以及北向生活阳台，算是当下四代住宅的高分答案。

区域前景

相比户型在团结片区的创新，更多人关注的还是这里的发展前景，毕竟主城区内万亩土地的规划，足够宏伟，西安三环内，幸福林带，西电片区外，最大的连片开发也就是这里。

这点可以从团结片区的规划图上看，绿色部分为公园，南北最长的就是红旗铁路公园，已建成，遛娃必打卡。

褐色部分为工业用地，最大色块为西航红旗厂，提供产业人口，粉色为教育用地，目前建成了团结实验学校（高新一中初中部名校+）。

而剩余的大部分黄色，均为住宅用地，别看现在团结片区空地连成片，以后则是高楼连成片，这里不缺土地，更不缺新房，因此稀缺性谈不上。

房子虽不稀缺，但配套也足够充沛，地铁已建成的10号线贯穿南北，由于主线在高陵区域，团结片区内更多是换乘角色，4号线有两站。

四期规划里，最有可能先建的是7号线，连通城南，至于19号线的远期规划，则是猴年马月的事情了。

相比地铁，主干道都已贯通，横向的红旗路、凤城八路，五路，纵向的北辰快速路、景云路、太华北路，来往全城都很方便，浐灞的，未央的，经开的，大明宫的，都有可能在这里买房。

开发商的进驻情况，相对较弱，不同于港务，高新这种有地，有房不愁卖的处境，团结片区配套，热度，话题相对有限，早期的恒大、华远、万科、世茂、中南、正荣进场，属于房价上涨的产物。

下行市场的当下，未央城建国企引入绿城代建桂语未央，中建七局承建了安置房，后续开发中建璟瑞，绿城和保亿两家也是今年才开始拿地。

总的来说，城北方向由于配套面貌，房价上限，大众热度不高，头部开发商拿地的少，更多是城投开发，或引入代建，团结片区上万亩的面积，还需要更多的招商动作。

2025年西安主城区大范围更新的三个片区里，幸福林带已经初有成效，西电刚刚结束拆迁阶段，团结片区则是先行一步，未央主导，公共投资力度有多少，和经开，港务，高新这种富户比，差距仍然存在。

对大众而言，团结片区到底是一个高起点，高规划，往后焕然一新的城市高地，还是以土地销售，新房销售为主的普通住宅区，目前有待观察。

但有一点可以明确的是，名校+资源还会逐步落地，已开学的团结实验学校为高新一中初中部的帮扶，爱知中学也正是落户团结片区。

从规划图上看，团结片区还有多块教育用地，就看能否集齐五大名校拼图了，对于教育孱弱的北郊，这很重要，大众不会因为有名校而买，但会因为没有名校而不买。

回归主城

西安自古来城南强，城北弱的格局，也影响到了城北的住宅和房价，毕竟在市府搬迁前，如今的张家堡旁边还是一片农田，短短15年，发展已经很快了，但配套，消费能力，尤其是观念上，和城南仍有差距。

也可以说，西安扶持力度最高的区域，就是城北，高铁站北站先开，地铁2号线先通，陕汽、吉利、隆基大企业，先落户城北，教育局直属最好的西安中学，西安高级中学，也都往北郊搬。

尊重城市发展规律，但也要看到城北这十五年的发展成果，反观城西，城东，包括城南，哪有这般支持力度。

回归住宅市场，2025年城北的竞争会非常激烈，团结村片区的绿城，保利，保利，高铁新城的白桦林家族、港务秦汉北区域的招商，绿城，中粮，华润，中铁建。

大家都是四代住宅，也都有名校卖点，价格也都在15000+门槛，品牌都不差，你有交大，我有爱知，你有高新系，我有铁一系，对于普通人，是会挑花眼的。

团结村扮演的角色，很像现在城南的西部大道，前者团结村拆迁，后者杜城拆迁，都是主城区范围，人气，交通，配套都不差。

放在城北，团结村片区的优势在于烟火气不愁，配套齐全，嫌弃港务远、草滩偏，预算又不高的，可以重点看这里。

过往未央的人想换房，只能去经开，现在凤城一路到十二路的主城区范围内，几乎没有土地开发，最佳外溢就是徐家湾团结片区。

现在浐灞的人想换房，也可以来未央，环境不如浐灞，配套，烟火气比浐灞更好，关键价格相当，没有置换门槛。

现在周边的人想换房，也可以看这里，凤城五路沿线买了恒大，万科，华远的多多少少吃了房价上涨红利的，平价可以三代换四代。

当下的徐家湾团结片区，本身不强，但前景可期，想要留人，既得有名校，又要性价比，纵然高铁新城，秦汉北，徐家湾大家一起卷，单凭三环内，主城区，就能主抓土著的心。

心怀期待

当年大家开玩笑说，今日烂草滩，明日上海滩，今天徐家湾，明天铜锣湾，用来表达自己对区域发展的愿景。

但我想说的是徐家湾就是徐家湾，西安不是香港，它的未来没有那么高大上，但起码比过去好很多，起码给城北人一个不离开的理由。

期待更加美好的徐家湾！

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作者：晴明

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