高盛-十张图表回顾中国的2024年，房地产部分解读与分析

像往年一样，高盛在今年末整理了十张图表来展现中国在2024年的经济主题，出口强劲与内需（尤其是消费）疲弱形成明显分化，通缩持续时长为1999年以来之最，是中国宏观经济充满挑战的一年。

原文：“虽然2024年中国经济有望实现“5%左右”的官方GDP增速目标，但国内与国外增长动力之间的差异更加显著。我们的计算显示，出口及出口相关的制造业投资对于今年截至目前的实际GDP增速贡献超过70%，然而大多数房地产相关的活动指标继续下降。”

分析：高盛的意思是，虽然2024年的GDP增速维持在5%，但结构上却比较脆弱，我们通过上图中对GDP贡献最大的几个要素可以看出，基建完全靠政府投资，汽车完全靠补贴，制造业和出口靠外需，而外需在川普上台后面临很大的变数风险。内需的大头房地产相关的四个分项则极大的拖了GDP的后腿，比如同比-40%的新完工面积和-28%的新开工面积，这张图对于房地产的意义在于，从保持GDP增速的角度上考量，2025年对于房地产增量支持政策出台的紧迫性变得非常强。

另外还有一个隐含的信息，就是新开工面积同比-28%会导致2025年新房供应量大幅减少，一二线的新房市场有可能会有较大改善。

原文：“高盛自有中国实际内需指标（估算方法为官方GDP增速与我们估算的总出口贡献之差）降至除新冠疫情封控期之外的20年最低点。2024年三季度出口量同比增长12.4%，而根据国家统计局的支出法GDP构成，最终消费支出对于4.6%的GDP同比增速的贡献仅为29%。”

分析：高盛在这张图中想表达的是，如果经济增速中去掉出口后数据后就会很难看，因为从2023年的二季度开始消费增速就一路下滑，直到2024年三季度还没有止住跌势，而此时消费对于GDP的贡献仅为29%，相比于2024年初时消费对于GDP的贡献73.3%来说差距巨大，可以看出2025年持续通缩的压力非常之大。

这对房地产主要有两方面的影响，第一方面是通胀才会推动买房来保值增值的需求，现在持续通缩则预示着未来楼市反弹遇到的阻碍会很大。第二方面是只有消费起来了大家才能赚到钱，赚到钱了才能去买房，所以一定程度上消费回暖是房地产市场反转的一个先决条件。

原文：“持续且前所未见的房地产下行周期已延续三年有余，包括房地产开工、新房销售、土地出让收入和竣工在内的许多活动指标较2020-21年峰值下降了50-70%。2024年房价加速下跌。虽然政策持续放松，但房地产行业对于中国2024年GDP增速的拖累大于2023年；我们仍然认为，全国房地产行业的问题似乎没有快速解决方案。”

分析：这里高盛给出了2025年到2030年房地产对于GDP贡献的预测，这个预测显示房地产对于GDP的拖累会持续到2030年，值得注意的是高盛预测2025年房地产行业对于GDP的拖累和2024年的基本相当，而拖累程度从2026年才开始快速减少。

换句话说，高盛认为2025年中国房地产市场的走势大致会和2024年差不多，真正的触底反弹会从2026年开始，但这种反弹力度并不是很大，而是持续数年的小幅反弹。

原文：“虽然官方公布的总体失业率基本稳定，但中国的多项就业市场指标都明显疲软。采购经理人指数(PMI)就业分项指数下降，服务业和建筑业（合计占整体就业的57%）表现逊于制造业（占整体就业的21%）。我们纳入了其他指标的高盛工资追踪指标显示，三季度城镇居民工资同比增速放缓至仅为2.6%。”

分析：表中可以看出在整个2024年居民收入的增长率一路走低，根据高盛工资追踪指标三季度居民工资同比增速只有2.6%，很容易理解的是，收入是买房的必要条件之一，没人会在预期收入下降的前提下冒险向银行贷款买房，这也会成为压制2025年房地产市场反弹的最核心因素。

原文：“一线城市（北上广深）居民消费表现不及规模较小的城市，因为房价下跌令前者蒙受了更显著的财富缩水。具体而言，2024年前11个月，北京和上海零售额同比下降，而全国零售额同比增长3.5%。中国的消费品以旧换新计划（类似于美国次贷危机期间的“旧车换现金”计划）大幅提振了汽车和家电销售，而其他领域零售依然低迷。”

分析：高盛在这张图中想表达的是，大多数人对于房产和消费之间关系的观念是错误的，很多人认为房价上涨会挤压消费，然而这几年的事实已经证明了房价下跌时期消费萎缩会更加厉害，因为房价下跌导致经济不振且居民财富大幅缩水，自然没人消费；而房价上涨导致经济活跃且居民财富大幅升值，消费的底气和欲望自然更加强烈。

原文：“鉴于税收和土地出让收入下降，政府财政似乎面临着更严峻和持久的挑战，我们的2024年上半年广义财政赤字率较2023年有所收窄。然而，随着9月下旬的政策转向，中国的财政立场终于有所放松，而且11月人大常委会会议批准了一项人民币10万亿元的地方政府债务化解方案，为近十年来规模最大的举措。我们预计未来几年财政政策将发挥重要作用，消费、高科技制造业和风险防控将越发受到重视。”

分析：这里高盛想表达的是，在2024年9月底前财政政策是拖累经济的，而从2024年10月开始财政确认转向，预计2025年财政刺激的规模会进一步扩大，这对于楼市来说影响非常积极，比如2025年的大规模棚改就需要大规模得财政支持。

原文：“做多中国长期国债是2024年的共识交易题材。尽管中国人民银行偶尔进行口头干预，但中国国债收益率继续呈下降趋势，主要受到货币政策持续宽松、经济增速和通胀预期低迷以及私营部门信贷需求疲软的影响。10年期中国国债收益率在2024年末创下历史新低，30年期中国国债收益率历史上首次低于30年期日本国债收益率。贯穿2024年全年，美元兑人民币汇率经历了两方力量的拉锯，一边是强势美元和中国经济疲软，另一边是中国人民银行的汇率管理。我们预计中国利率将在较时间内保持于低位，同时我们预计随着2025年上半年贸易紧张可能加剧，3/6个月美元兑人民币汇率将升至7.4/7.5。”

分析：长期国债是国内资产定价的锚，长期国债收益率下降的原因是购买长期国债获的人太多，而他们购买长期国债赚安心钱的原因是看空未来经济，换句话说，抢购长期国债意味着看空未来经济，那么作为风险资产的房产当然也是被看空的主要资产之一。

所以作为将要买房的人来说，长期国债收益率的走势也可以作为房产买点卖点判断的间接参考依据之一。